感覺你不是來反串的 所以還是合理解釋一下目前房價問題
基本上 不動產是防禦性資產 他只比公債跟藍籌ETF風險還高
以報酬率來說 大概是
不動產年報酬大於等於VTI 小於公債 不過風險還是很低 這裡是說住宅方面 而且是美國
影響不動產價格 1.利率(通膨) 2.稅制 3.政策 4.其他
首先影響最大就是利率 假設今天利率是10% 明天降到7% 所有條件皆不變
價格一天就會井噴 這是最根本的一種漲價
你可以去找50年利率長期趨勢 就是向下 很簡單 資本主義+人口結構組成
沒有大幅升息空間
當然通膨跟利率會互相拉扯 通膨也影響房價 但是我就把這變因丟到利率了
再來我們說稅制 說真的 其他各國政府都是在這邊著手 拉高持有稅
因為假設買得起房 代表比較比較富裕 持有越貴的房子 繳越多稅 是合理的
日本則是越老房 繳越貴稅 我沒特別查證 但是版友都是這樣說
結果台灣很有趣 持有稅 爆幹低 自用再更低 房屋稅放越久越便宜
土地稅 不是用市值課徵 基本上稅制完全是鼓勵做多
但是稅制是法律 是立委弄得 是大家選的 2300萬人 沒有人資格抱怨 不高興你只能移民
繼續我們討論政策
很多政府 因為低利+印鈔 他們使用持有稅+公宅 去保障居住權
美國一直廣建各種形式社會住宅(先不討論都變黑人區 治安很爛這件事)
其他國家應該也有類似政策
至於台灣的公宅政策 這我懶得提 自己去研究
然後都市開發 交通政策 也都過度集中
不過最近都有積極改善的跡象 是好事
最後 討論其他因素 非常多 我快速舉例 但是不細講
1.地震帶 耐震光材料就要比別人多
2.天氣潮溼 紫外線強 很多型式建築都不能使用
1+2 會讓建築物老化比歐美那些穩定古地盤快
巨觀來說 環地震帶 本來就不適宜居住這麼多人.....
季風氣候 不是旱就是澇 都是靠科技硬幹才能養活這麼多人
3.有土斯有財觀念 根深蒂固
4.國土大小....
5.老房比例超級高 根本很缺新建築
太多太多原因導致台灣房地產就是很猛
然後台灣家天下企業太多 很多公司無法長期投資40年 50年
導致資金長期穩定停泊在不動產 至少不敗
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上面說太多巨觀因素 討論最近的飆漲
說真的也沒什麼
1.大幅降息(忘了台灣多少)
2.營建物料上漲 導致新屋上漲(反應成本) 中古屋上漲(反應人性....)
3.台股衝到17000
4.台灣真的沒受到什麼疫情影響
個人判斷還沒到末升段
如果以航運來形容 大概是 長榮6月底 150那邊價位吧
不過市場一定會反應人性 所以超漲 超跌 都是可以期待的
我現在只賣不買了 除非價格合理物件