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新竹建商憑4張圖就賣房 立委痛批：閉門銷售鎖單炒房價
新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案遭立委林思銘在立院揭發「閉門銷售」現象
，新竹縣、市消保官與主管機關月初稽查昌益集團，發現該建案委託同集團昌益仲介公司
銷售，並以LINE群組優先通知2萬5千名會員建案訊息，開賣後更只憑建案外觀等4張圖表
照片，1月內便火速完銷，消保官痛批，就在這一連串操作下，一般消費者買不到房子，
全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場，目前正調查業者封閉式銷售的適法性爭議。
新竹縣消保官靳邦忠指出，昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮推出「星都匯」建案，在8月4
日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照，在使用分區上僅可做為符合土管「
商務及服務」業種使用，其中578戶則委託同集團的昌益仲介公司銷售，以總銷售額的5%
佣金做為報酬；該公司以「昌益建設案」為名成立Line群組，由員工以電話通知或Line簡
訊傳送給2萬5千多名會員，讓會員優先獲得集團內部所有建案資訊及第一手消息。
靳邦忠說，建案開賣當日，建商僅提供建案外觀與基地區域位置圖，及每層平面圖與停車
位的設施配圖等4張圖表照片，待消費者選擇後，即簽訂「購屋意願書」，消保官初步認
定建商違法要件尚待釐清，且尚無消費者投訴消費糾紛，目前先對業者施以行業導正，提
醒建商注意社會觀感，避免誤導消費者，針對銷售市場的開放性，對一般消費者應力求公
平合理。
據了解，該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備
查，申報當日及隔日短短2天，就獲得566張訂購單，隨即排定8月30日起正式簽約，一旦
客戶未出現簽約，後面備取者馬上頂替名額。直至消保官聯合稽查時，業者陳列3天下來
所有的簽約書，供主管機關抽查，確實已有326戶完成簽約，每份契約正本上均載明，消
費者已支付總價1成、約130萬元的簽約金，並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資
料。
靳邦忠表示，雖業者依法如期向主管機關做銷售申報，且在契約內也載明了是「主要用途
僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有『住宅』用途限制之優
惠貸款」，契約正本與購屋意願書（紅單）的轉換程序，也依法律規定。
「這樣下去一般消費者真的買不到房子了，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場。
」靳邦忠認為，業者連樣品屋都不用蓋，委由集團子公司銷售，放幾張圖片在群組裡，透
過會員制讓特定客戶優先訂購，2天就銷售一空，就在這一連串細膩的操作下，房價不斷
漲高。
靳邦忠進一步指出，其中就「僅限於辦公室」，以不適用一般「優惠貸款」，取代不適用
一般「住宅使用」之條款用語，是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法，以及採
封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為，將再與相關主管機關研議其適法性。由於
違法要件不明確，且未有消費者就本案投訴消費糾紛，將先以對業者進行行業導正為主。
靳邦忠也當場質問負責的林姓主管：「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要
拿什麼當依據做判斷？」業者回答：「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不
蓋了，就透過圖片來說明」。靳邦忠進一步追問：「這次建照僅能作辦公室，將來違規使
用，會有被罰款拆除的風險，你們有告訴消費者嗎？」業者也回覆：「有，契約都有註明
」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂，光憑圖片就買房，業者則回應：「這我們也沒辦法
」。
林思銘痛批，建案「星都匯」銷售資訊不透明，連樣品屋都沒蓋，短時間內以完銷創造需
求假象，用以拉抬後續480戶的價格，是炒房的一貫手法，他也出具「星都匯」預售紅單
證明建案確有銷售事實，並早對外宣稱570戶已全數售罄，單價一坪高達27萬至28萬，相
較於近年附近地段平均一坪17萬至18萬的行情高出近10萬元，要求消保官深入調查。
新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料
地政機關將列案監督，如有異常交易訊息，也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局
審核並提醒業者代表，今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其
座落基地，持有期間5年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風
險成本都要如實轉告消費者。
靳邦忠強調，雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清，但整個銷售過程顯不符合社會
對於公平正義的期待，「就一個消保官的立場而言，怎麼看都不盡公平合理，消費者的權
益何在？」他嚴正提醒建商應注意社會觀感，關於銷售市場的開放性，對一般消費者也應
力求公平合理。
消保官呼籲，僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者，將來施工完畢可能不符合自己的「使用
」期待。應該審慎評估、理性消費，正視預售屋本質是為居住目的，而非投資的工具，5
年內轉售會被課高額重稅，不要成為墊高房價的幫手，損害消費者自身的權利。（突發中
心黃羿馨／新竹報導）
針對上述案件，內政部也發出聲明：
一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情，請縣府本權責確實依法查處，縣府也於本月
2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。
二、配合7月1日實價登錄新制實施，內政部已訂定預售聯合稽查計畫，並責請縣市政府確
實執行；本部將密切注意預售屋市場交易情形，防杜違規炒作，使各業者勿存有僥倖投機
之心態。
三、將適時提醒消費者在購買預售屋時，應詳細了解建案資訊，理性審慎評估。
四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定，正由新竹縣政府釐清案情中，內政部
將洽詢縣府了解，並洽公平會處理，也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形
，如有涉及違法行為，當依法裁處，以導正預售屋交易秩序及維護消費者權益。
心得：
「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷？」
「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不蓋了，就透過圖片來說明」
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