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內文：
新竹建商憑4張圖就賣房　立委痛批：閉門銷售鎖單炒房價
新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案遭立委林思銘在立院揭發「閉門銷售」現象
，新竹縣、市消保官與主管機關月初稽查昌益集團，發現該建案委託同集團昌益仲介公司
銷售，並以LINE群組優先通知2萬5千名會員建案訊息，開賣後更只憑建案外觀等4張圖表
照片，1月內便火速完銷，消保官痛批，就在這一連串操作下，一般消費者買不到房子，
全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場，目前正調查業者封閉式銷售的適法性爭議。
新竹縣消保官靳邦忠指出，昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮推出「星都匯」建案，在8月4
日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照，在使用分區上僅可做為符合土管「
商務及服務」業種使用，其中578戶則委託同集團的昌益仲介公司銷售，以總銷售額的5%
佣金做為報酬；該公司以「昌益建設案」為名成立Line群組，由員工以電話通知或Line簡
訊傳送給2萬5千多名會員，讓會員優先獲得集團內部所有建案資訊及第一手消息。
靳邦忠說，建案開賣當日，建商僅提供建案外觀與基地區域位置圖，及每層平面圖與停車
位的設施配圖等4張圖表照片，待消費者選擇後，即簽訂「購屋意願書」，消保官初步認
定建商違法要件尚待釐清，且尚無消費者投訴消費糾紛，目前先對業者施以行業導正，提
醒建商注意社會觀感，避免誤導消費者，針對銷售市場的開放性，對一般消費者應力求公
平合理。
據了解，該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備
查，申報當日及隔日短短2天，就獲得566張訂購單，隨即排定8月30日起正式簽約，一旦
客戶未出現簽約，後面備取者馬上頂替名額。直至消保官聯合稽查時，業者陳列3天下來
所有的簽約書，供主管機關抽查，確實已有326戶完成簽約，每份契約正本上均載明，消
費者已支付總價1成、約130萬元的簽約金，並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資
料。
靳邦忠表示，雖業者依法如期向主管機關做銷售申報，且在契約內也載明了是「主要用途
僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有『住宅』用途限制之優
惠貸款」，契約正本與購屋意願書（紅單）的轉換程序，也依法律規定。
「這樣下去一般消費者真的買不到房子了，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場。
」靳邦忠認為，業者連樣品屋都不用蓋，委由集團子公司銷售，放幾張圖片在群組裡，透
過會員制讓特定客戶優先訂購，2天就銷售一空，就在這一連串細膩的操作下，房價不斷
漲高。
靳邦忠進一步指出，其中就「僅限於辦公室」，以不適用一般「優惠貸款」，取代不適用
一般「住宅使用」之條款用語，是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法，以及採
封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為，將再與相關主管機關研議其適法性。由於
違法要件不明確，且未有消費者就本案投訴消費糾紛，將先以對業者進行行業導正為主。
靳邦忠也當場質問負責的林姓主管：「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要
拿什麼當依據做判斷？」業者回答：「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不
蓋了，就透過圖片來說明」。靳邦忠進一步追問：「這次建照僅能作辦公室，將來違規使
用，會有被罰款拆除的風險，你們有告訴消費者嗎？」業者也回覆：「有，契約都有註明
」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂，光憑圖片就買房，業者則回應：「這我們也沒辦法
」。
林思銘痛批，建案「星都匯」銷售資訊不透明，連樣品屋都沒蓋，短時間內以完銷創造需
求假象，用以拉抬後續480戶的價格，是炒房的一貫手法，他也出具「星都匯」預售紅單
證明建案確有銷售事實，並早對外宣稱570戶已全數售罄，單價一坪高達27萬至28萬，相
較於近年附近地段平均一坪17萬至18萬的行情高出近10萬元，要求消保官深入調查。
新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料
地政機關將列案監督，如有異常交易訊息，也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局
審核並提醒業者代表，今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其
座落基地，持有期間5年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風
險成本都要如實轉告消費者。
靳邦忠強調，雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清，但整個銷售過程顯不符合社會
對於公平正義的期待，「就一個消保官的立場而言，怎麼看都不盡公平合理，消費者的權
益何在？」他嚴正提醒建商應注意社會觀感，關於銷售市場的開放性，對一般消費者也應
力求公平合理。
消保官呼籲，僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者，將來施工完畢可能不符合自己的「使用
」期待。應該審慎評估、理性消費，正視預售屋本質是為居住目的，而非投資的工具，5
年內轉售會被課高額重稅，不要成為墊高房價的幫手，損害消費者自身的權利。（突發中
心黃羿馨／新竹報導）
針對上述案件，內政部也發出聲明：
一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情，請縣府本權責確實依法查處，縣府也於本月
2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。
二、配合7月1日實價登錄新制實施，內政部已訂定預售聯合稽查計畫，並責請縣市政府確
實執行；本部將密切注意預售屋市場交易情形，防杜違規炒作，使各業者勿存有僥倖投機
之心態。
三、將適時提醒消費者在購買預售屋時，應詳細了解建案資訊，理性審慎評估。
四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定，正由新竹縣政府釐清案情中，內政部
將洽詢縣府了解，並洽公平會處理，也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形
，如有涉及違法行為，當依法裁處，以導正預售屋交易秩序及維護消費者權益。
心得：
「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷？」
「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不蓋了，就透過圖片來說明」
太狂啦
真的太厲害了
新竹起飛
台灣起飛

笑死，連國民錢多看圖直接買也要管，作秀作成這樣，是多怕流失覺青選票？

細膩的操作.........

本來就該管啊為了炒作房價用這種手段

會員們有能力直接包走一半的戶數是他們強啊，硬要放到市場上幹嘛。

不賣你，也可以氣噗噗

不蓋樣品屋可以節省成本啊 為什麼一定要蓋樣品屋?

聽說 今天 嗯…

我都懷疑是不是有魯覺青沒搶到結果跑去跟立委陳情

新竹買房就是得搶啊！政府要大家炒房又要低調，太強人所難

像鄉下那種建案 有時候樣品屋的造價還比真正的房屋貴 XD

「違法要件不符」就是完全合法咩~

交屋給你是空屋 造價可能個位數 樣品屋鋼骨搭設+裝潢 每坪造價20萬以上都有可能所以說建商不缺錢的話 有些會直接蓋好然後用實品屋

昌益蓋的辦公室也要搶喔 真的是誇張 是多便宜？

巷口牛肉麵也是寫三個字就賣啊，你有要求他做食物模型嗎

還有一半在建商手上還沒賣……

一手賺飽飽一手痛批...2邊都是爽...

選舉到了 建商給立委表現機會魯蛇想什麼 重要嗎 ？

所以檢察官認証兩天賣光？

人家看四張圖就買 空空挑東挑西 要地段 要採光 要坪數還要便宜 建材也不能差 你是建商你賣誰？我一直覺得 不爽建商就買地自建啊…

限量洗殘酷欸啦(?)

一個願賣一個願買是要違什麼法

大家應該不是相信圖，而是相信昌益造鎮能力吧

房市就熱，立委與其假裝痛批做個秀不如去推囤房稅

不要買就好 掃好幾戶的也都是貸款的你不買他就虧到了 以後就不會這樣玩

他跑去認證時候一定沒想到，他也推了一把漲價，或者…他有想到？演演戲給覺青看一下

我看接下來就會有動作

而且你就知道他辦公室當住宅賣，要市府去清查昌邑所有辦公室建案連續開罰限期改善，大家馬上縮手。

就是會有人買啊 ... 還有辦公室當住宅賣幾年前就解套了

一堆建案不蓋樣品屋 有啥問題？樣品屋本來就沒有甚麼意義

繳保護費囉昌益 合法也被弄 很明顯嘛

怎麼會講的好像樣品屋一定要有？沒樣品屋會有爭議？

投機客真的是社會毒瘤 對國家沒實質貢獻

消保官沒看過房？多少案子沒樣品屋就賣完

吵著要打房的明明就4%...

其實就是消保官查建案成就自己名聲

要被出征了 立委

真的是住宅用地？

預售屋到底要幾張圖啦？ 1F平面、標準層平面、標準層水電，最多加張大樓公管。預售屋簽約時，還要那張圖？

有建照的話 起碼幾十張圖可以給你看到爽

當然不是住宅用地 都說了使用分區是商務及服務了

他講的四張圖應該是現場提供給消費者看的有建照當然不可能只有四張圖

早就不流行看樣品屋了，那種87不實用裝潢看了還會誤導小白

消保官請調查蝦皮pchome momo等所有網購平台只用幾張圖就要人家買東西 太不合理了還有一堆711跟全家的群組 根本詐騙

昌益是窮人福音 辦公室當住宅便宜賣很久了 你越查房價越貴而已 要不要先查金山街違建？查完後市場供給又窒息才發現挖靠 房租房價又爆漲了

已經不是新聞了，今天都

大家好好盯著是不是消保官沒搶到氣噗噗或是故意施壓也想要昌益賣他案子

怎麼不來台中找龍寶？龍寶也沒蓋樣品屋啊XD

昌益的價格已經是最保護自住客的了

完全看不出來建商違法的點感覺是再刁難合法廠商

越查以後越低調，之前椰林排隊查完再也沒有公開賣了，而且昌邑也沒有買的人抱怨沒樣品屋，有規定一定要樣品屋才能賣嗎

台積電只是有個傳聞就可以炒地皮了 這則新聞還有圖

原來是擋人財路

又有人來偷渡政治喔

辦公室當住宅賣被刁剛好吧..

這是兩週前的舊聞了耶，今天Lo這個的用意是 ？嗯，聽說B區 聽說昌益大樓現在很多人

如果四張圖就可以完銷了 當然沒人蓋樣品屋啊.. 蓋了就加價不是嗎

椰林之前給你排隊也要罵 那當然是躲起來賣啦

再炒啊，估計昌X下個禮拜就會出來宣佈星都匯B區也完銷囉，檢察官立委是不是又要出來再幫人家打一次知名度？

跟政府對幹一定穩死，你就看怎麼整建商查你違規查你稅，斷你金流

合法賣房還要被整喔

當商人這麼不長眼還是早點包一包

昌邑跟政府關係好得很..

轉嫁後都在整自住客XD低調賣

宜城也說他們不蓋樣品屋一坪要賣40

你大概不太熟昌邑XDDD

你更買不到

立委沒買到森七七了

重點是也沒違法XD

DDP沒說要打房是什麼平行時空？不然蔡英文那個臉書截圖是怎麼回事？還吵著要打房都4%勒，當初吵著要打房的那個不是投蔡英文？

腦子有問題才會打房是打炒房，分不清楚的還是不要出來丟人現眼

在講一個願買，一個願賣是不是不懂公平原則，照這邏輯，市場全都不用管，走私，美豬，美牛，毒品，市場壟斷，內線交易，全都不用管啊，大家爽就好，員工老闆，薪資，政府全都用管，邏輯真是好棒棒！

小建商不太熟

美豬美牛本來就不用管市場決定

本來就沒規定要樣品屋和賣給誰啦，話說樓上舉例的走私(正名超買好嗎)、美豬美牛不是都有了嗎

支持這邏輯的怎麼不去抗議打房政策？不是自由市場嗎？別說一套做一套！

幹嘛抗議有白癡空空幫大家推升房價

政府要管就是依法管啊 請問四張圖買房是違反哪條法律？

這立委買不到所以氣噗噗？

不然你訂一個買房一定要有樣品屋啊 大家就遵守嘛

惠宇沒拿到建照不拿圖給買家看就有人在排隊了有四張圖哪裡奇怪

有違法就直接該罰了 幹嘛用痛批的 笑死開

看樣品屋幹嘛？那些漂亮裝潢不是都要自己做

惠宇現在也只給買過的或住戶排隊

大新竹都是誠信交易，沒有炒房問題啦

今天...恩

中悅HLA也是只給中悅老客戶買一般人連看都不給你看

投資置產不就先搶先贏 搶不到哭哭喔

阿大家就搶著買 我也沒辦法 除了狂之外不知道說什麼

我也覺得，查完就沒違法還要管什麼，是樣品屋那法律上怎麼不規定銷售流程

好事啊，本來就該扼止這種壟斷的行為，既得利益者有內線先買等著賺氣pupu，但銷售本來就該公開透明；不過值得觀察啦，立委嘴完有沒有下文又是另一回事了

籌碼太少一下子就被收光

買家能選建商 賣家也能選客戶很正常好嗎你做生意本來就不爽不賣完全合法哪有什麼壟斷去年成交33萬筆1-200戶的建案不賣你叫壟斷喔立法不是什麼法都能立的我講過很多次不準別人選客戶的法律不是立法院能做的事

為什麼銷售本來就該公開透明？

銷售一定要公開透明，那怎麼不去查豪車或珠寶、古董市場？

這是昌益在那邊蓋的第三期“辦公室”, 縣府真的會抓？

還特別找個合法建案來嘴砲發新聞？因為要作秀博鎂光燈嘛。有辦法就指出哪裡違法然後撤使照或建照，而不是打嘴炮。

幾年前椰林預售排隊還被一堆傻子笑說演戲，現在好啦，連排隊的機會都沒有了才來唉唉叫，有沒有比較開心？

怎麼看都是沒分到在蹭聲量

魯空跟覺青是好心做壞事的專業戶，笑死

阿政府不把錢引導到其他地方就是會這樣啊，整天只會演猴戲騙人的政府，可憐喔

引導到其他地方你要窮人活不下去喔錢到股市房市是傷害最小的你覺得炒原物料炒期貨對你比較好？你想讓百元內的便當在台灣絕跡嗎

4%整天提不切實際的炒房政策還裝蒜？

看好了世界

縣府直接出來說這是辦公室不能設籍不能變住宅使用自然一堆人就退了重點在99.9%的人都是要買到當住宅違法使用

本來就不能當住宅用為什麼要宣布

覺青崩潰

啊就騙不細看契約或是沒有領會契約背後可能產生的bug的人啊

執政黨選前以房子太貴大作文章 就別怪2%覺青現在崩潰w

哇耖 感覺板上一堆人渣炒房仔 帶風向

消保官就是不敢說有違法，但又不能承認買氣就是這麼旺……..

聯合迫害散戶自住客的事情也這麼多人叫好...

其實前幾期還有開放排隊拿號碼牌，後來連排隊都被說會造

看不出來哪裡有違法

這個版是賣方版不是買方版

"我當年被投資客坑過,所以現在換我坑學弟".是這心態嗎..

你買台積電就不被坑？成本1-200的都賣你600

提樣品屋是沒必要，這案子擺明把辦公室搞得像賣住宅一樣消保官出來不就剛好

不是叫好問題是做那種秀根本沒實質意義

我還希望預售屋別蓋樣品屋 錢省下來回饋買方

不怕掉票抗議就直接動辦公室

但這樣不蓋樣品屋也還好就是，蓋樣品屋結果蓋得像住宅不就更奇怪

哇靠 一堆炒房仔洗風向

九成九要當住宅使用，已經違規使用的不去抓，在這裡演什麼戲。

消保官問每個乙方，都說知道買的是辦公室！消保官傻眼XD然後消保官又說這樣其他消費者買不到房子... 消保官484想違法？

有管道炒房就是垃圾

有種就去把那些事務所當住家的通通罰款罰到改善

蓋一個辦公室樣品屋 又花錢可能更難賣

現在就是法源依據很弱 一堆說沒違法的重重就不用帶風向了啦

我也希望有法律能遏止這種事讓我能買到惠宇，問題就沒有咩

昌益：不爽去買惠宇 椰林

排隊也不行關門賣也不行 不然消保官想怎樣...

不然開拍賣會好了，一戶一戶拍，價格一定更恐怖為什麼沒人這樣幹，有違法嗎？

這個真的蠻扯的

住戶不怕啊大直可以就地合法你是不是歧視新竹人

上一個堅決要弄這個的，還在打老虎。結果也沒弄掉

最後還不是查無不法，可憐啊，真正有需求的買不到，投資客賺飽

看四張圖就買不行嗎?

昌益保護自住客 笑死 看看買的都誰好嗎 這樣也能護航你說讓投資客可以買更多 我還相信

有投資客幫建商分擔風險也ok 這樣建商開案意願會較高只是自住要付更多成本就是了

想買趕快去昌邑登記就好惹，投資客又沒證照啥的

翻譯：沒進到貨的人生氣痛批。自由市場買賣哪裡不公平

垃圾投機客 對國家社會沒有貢獻

消保官在意「封閉式銷售的適法性」那要清查全新竹建案囉？可是看起來也沒違法......桃園新北知道會熱銷的建案 樣品屋沒蓋就問爆了 看得出代銷真的不急蓋

Costco 要會員證過卡才能買，也算封閉式銷售？有違法嗎？

這就炒房阿！ 反正政府也沒在管！

祝炒房仔全家確診推文護航的還真多 嘔嘔嘔

自由市場不賣你犯法喔共三小護航我開間店寫魯蛇與狗不得進入也行啊

好兇捏XD 果然炒房仔都怕訊息透明，開案只透露給少數人讓大部份人都不知道想買也買不到，還好意思說是自由市場，是不違法但就觀感很差，本質上就是壟斷要講多好聽都行啦某樓未免也太天真，不蓋樣品屋省錢也不會回饋給買方好不，建商哪時候賺到剛剛好就會收手了，明明就怎麼撈都嫌不夠越多越好

炒房仔巴不得訊息透明，最好上版面，爭取立委消保官認證查無不法。你看這篇明明是兩週前舊聞為什麼今天重貼？因為今天星都匯B區開賣！沒意外又是2-3天完銷，然後再上一次新聞！

唉連二重埔都瘋成這樣太可怕

聽說B區30-36了...？ 好誇張

炒房無誤

又一日賣光了

照某些人邏輯內線交易也是合法的 自由市場嘛

內線交易是割外面的韭菜，這案子是建商直接賣給會員，要被割也是會員，這三小內線交易？

買房焦慮到邏輯不清了

一堆炒房仔在那邊自由市場，自由個鯛，根本既得利益者的推託胡扯

星都匯B區4百多戶加價賣還一天賣完，沒有最扯只有更扯，果然上新聞後更噴。

昌益就是糞

買賣雙方都同意 有啥問題嗎？

炒房仔的邏輯就是自由市場沒毛病啊，反正我轉手賣下一個韭菜也是他要買的，我有拿刀逼他嗎？噁心

樣品屋沒蓋不會回饋 但常聽到蓋了就加價.....

這四百戶一定一堆自住客啊，哪可能都投資客與其氣噗噗不如趕快去找昌邑登記下次才有機會被通知啊

銷售只想賣阿沙力的族群好嗎，對於買個房一堆雞巴毛問題的，不想浪費時間賣那種族群買不到不會去門口抗議喔？建商就想賣vip有關係的不會囉哩八唆的客戶，嫌東嫌西來看房的一堆連頭期都沒有根本浪費時間講竹北椰林又在整一塊新的地了，沒意外大概跟鼎億一樣又夢名其妙秒殺完銷

笑死這立委是不是搶不到見笑轉生氣啊

昌益的蓋的房子就長那樣，通常潛銷的對象都是老客戶，格局都早早就知道了，不蓋樣品屋也無所謂了，這只是說明買盤非常強勁而已