內政部「花式打房」打房一年 全台房價大噴發
蘋果 記者王鈞生
政府打炒房使出預售屋禁換約、私法人買房許可制、炒房最重關三年、檢舉人制度等超級
殺手鐧，雖然上路困難重重，但短期勢必造成市場買氣觀望、士氣低迷，效果有待觀察。
不過回顧最近一年政府的打房招，屢屢都被投資客恥笑「花拳繡腿、拳拳不到位」，建商
更早不斷警告：「所有手段，成本都會轉嫁到買方」，今結果論來看，房價確實坐火箭般
飆漲，無殼蝸牛更難買房，專家直言：「政府從來不真打『房價』、它也不敢，頂多打打
短期投機，對於房價沒有絕對影響，自住客只能苦追價當房奴。」
台灣房價飆漲誰造成的？建商私下只說：「通膨、成本！」但很多業者心知肚明的是，政
府也是房價推升的「助攻手」。原本要扮演市場平衡機制的政府立法者，今年回應民意需
求，對於打房出招：「房地合一重稅」、「限貸」、「封鎖紅單」、「預售屋實價登錄」
，立意全都非常良好，但對市場形成雙面刃，尤其在大多頭時代，全都轉嫁消費者，大大
助攻房價上漲。
以最簡單的「預售屋紅單」為例，建商動輒數億元的投資，原本靠這招確保市場有足夠買
氣保證，操作模式假設新案定價賣單坪30萬元、先便宜1萬元賣給投資客，確認市場買氣
後、降低經營風險，投客則獲得少量價差利潤。但今年政府管制這項「早鳥」機制，獲利
風險等於回到建商，建商賣價自然以單坪30萬元開賣，因為「風險本身就是成本一部分」。
而今年影響最深遠的打房政策，莫過於「房地合一稅2.0」，含預售屋轉手、重稅閉鎖期
拉長到5年35至45%，原本立意要打擊短期投機客，未料影響新屋市場「籌碼面」、大家反
而都不賣了，偏偏中南部購屋特別「喜新厭舊」，帶動預售新屋價格不斷噴漲。以台中北
屯為例，預售賣到單坪40萬元以上，但全區含二手住宅均價僅20萬元出頭，價格斷層已經
愈趨明顯。
更出乎政府意料的是，重稅灌進去賣方成本之下，買方也願意追價買房。一名台中最近售
屋的江姓置產客告訴記者：「我本來也沒有要賣這麼貴阿，誰知房地合一稅2.0實施後，
45%成本灌進去，市場還是買單……」
他手中投資一間中部蛋殼區別墅，成本七百多萬元，原先利潤抓到賺一百五十萬、只要賣
九百萬元就好，最後恰好碰到新制上路，順勢將房地合一稅成本灌進去，最後一口氣賣到
一千一百萬元，光是繳稅繳了超過一百五十萬元、幾乎跟獲利一樣。
他認為，稅制成本造成屋主成本壓力轉嫁，「但因果關係相反，不認為助漲房價，是現在
景氣太好、買方願意追價買單。」換句話說，這波重稅之下急速推升房價天花板，未來能
走到哪裡，誰也說不準。
七月新制一同上路的「實價登錄2.0」納入預售屋實價改版，雙方資訊透明，今年成為建商
銷售利器、「不相信價格，上網一翻兩瞪眼」，消費者議價沒有「含扣」的空間，區域堆價
速度更快。代銷業者顏子翔表示，以前購屋族猶豫個比價比個老半天，現在查一查直接買，
實登省去雙方摩擦時間，如果平心而論「是助漲、也助跌」，價格明擺就在那。
不論是七月新制上路或預售屋管制，間接都成為房價「催化劑」，自住客無奈愈加買不起
。而這兩年出手三次的「限貸政策」，則為市場公認有力的打房手段之一，今年加碼第三
戶放貸五成、建商土建融資五成、取消寬限期等，但房市熱錢持續湧進，房市買氣持續攀
升，業界人士表示，買房已經是全民運動，專打投機客影響不了買氣，但「若下一步採第
二戶限貸五成」、「限貸總價天花板降低」更有殺傷力。
對於政府出招打房，德明財經科技大學客座教授莊孟翰認為，台灣熱錢過多、找不到適當
的投資標的，民眾資金全湧向房地產，因此政府這一年施政核心是放在：「健全市場資訊
、打擊短期投機」，其實跟打房價一點關係都沒有，不用有錯誤期待。
莊孟翰指出，現在是因為錢太多、利率太低，任何政策手段都很難阻止房價上漲，跟基本
面因素相聯性比較高，「至於炒作面也是有，因為市場過熱就是炒作題材，一家百貨、一
家台積電……」，說實在有點過頭，但也是因為景氣好才炒得起來。
莊孟翰並表示，政府這波打房政策沒從源頭開鍘，除了囤屋族的包租公以外，市場最嚴重
部分是「囤土地」，2018年台商帶著熱錢回流之後，土地炒作還是不斷、農地也漲翻天，
這些更應該出手調節。
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疫情後經濟好熱錢多
外國也示範給你看了
韓國也是越打房越噴