作者:
menace (menace)
2022-01-01 01:39:09前提條件
每個人都是住家裡 或是租一樣的房子
買房單純投資用
計算十年投報率成果
A
200萬買房收租
https://i.imgur.com/qzAX5I8.jpg
如果房價增幅再增貸出來買etf
長期年化大約10到20%
B
200萬買QQQ SPY 或 0050
https://i.imgur.com/UrN4vZH.jpg
近10年 年化報酬率分別約
22% 14% 9%
C
200萬買etf
但因為各種原因提早賣掉
可能是結婚花費 崩盤恐慌等等因素
年化報酬0%
D
200萬定存
長期年化報酬1-2%
E
200買房投資
運氣不好變成凶宅
房價腰斬
長期年化報酬 -5到-10%
F
200萬聽從理專建議買X非X動X息 垃圾X
長期年化報酬-5%
G
200萬買儲蓄險或投資型保單
長期年化報酬2到5%
然後壽險公司把房價炒到更高
更買不起房
買房絕對不是穩賺不賠
而是低波動防禦型投資
10年前如果有敢歐印QQQ抱10年都不賣的眼光
不見得要買房
但各位捫心自問
崩盤能不賣股票的有多少？
股票流動性太好
沒有過人毅力很難抱得住長期
一點風吹草動就想落袋為安
或是剛好有大筆花費需求
就容易讓人想賣掉
更不用說如果遇到理專 保險業務的圍剿
查看身邊的故事
哪種人比較多呢？
買股票要贏買房也不是不可能
但絕對不是輕鬆的事情
另一方面反而是買不起房的
一定要買其他資產
才能保護長期購買力不下降
那是以前台灣指數化投資風氣不盛行，當然會覺得很難。柏格派的幾乎都有指數etf崩盤不賣的信心，而有這種觀念的人，在資訊流通的現在只會越來越多（一堆yt都在推廣指數化）像綠角、清流君、fired的興起，買房如果不是剛性需求，有信心抱住指數etf的人報酬大機率贏過房市，而且有這種認知的人只會越來越多
作者:
menace (menace)
2022-01-01 01:56:00你要不要看一下數據 按照綠角他們資產配置長期有10%就偷笑了 要跟房地產比？ 除非你信貸買股買什麼VT 股債配 長期連10%都不到
房產會贏是因為按照你的計算，你開了借貸了800萬啊，所以你也多背了更高的槓桿風險。首先，槓桿高風險獲得的高報酬並不能推論成較佳的投資觀念。否則幣圈玩合約獲利不是更高？其次，指數化投資不是只有綠角，我只是拿最有名的舉例。最近很紅的life cycle investment 就是鼓勵年輕加大槓桿進入指數etf，如果照做，過去20年年化絕對遠超綠角or房產
當然，我不是説股一定大於房。房帶來的方便性、生活品質等等是股票無法取代的，所以我才說前提是「沒有剛性需求下」
買股很難開大槓桿很久，買房可以，要考慮人性買房的槓桿不追繳，這個風險差很多
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:08:00槓桿開滿的房地產 風險 波動 通常都還是小於現金買股
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:09:00所以我也有說 如果信貸買股 的確報酬可能更高
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:13:00真的 買房投資的好處 常常會忘記不拿幣圈比 因為畢竟還沒被證實一定是可以長期投資
所以買股派的不要再提什麼房子開槓桿不公平=.=現實就是買房開超大槓桿，現金流沒斷沒人奈你何樓上如果0050開融資就好，遇到去年3月的話
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:17:00還可以增轉貸 寬限期 根本作弊
沒被斷頭，也可能自己驚嚇很大，房版卻是見獵心喜然後你如果是開台指期這種槓桿，我不相信你跌2000點
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:19:00有一種說法是 高房價的原因之一就是房子可以貸款
你還敢加多單攤平，看到美股融斷，會不會嚇死不能槓桿，窮人就完了，因為再也買不起XDm大我睡了，明早還要早起替女兒買早餐XD
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:21:00要不是2020年初剛買一間 不然熔斷很爽 立刻增貸投入f大晚安沒有絕對哪個好 不同工具好好善用
晚安!我那天看到小道瓊第三次融斷18050有人敢接真的就是底部，但我真的不敢去猜底，雖然覺得他會守
美股熔斷繼續接刀的人很多，只是不在股板xdForeign inv 那時候的文可以翻一下，風平浪靜都是勸繼續買入
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:29:00但你也不能否認 還是有人割肉XD
當然啦xd 只要確保自己不是就好當然如果不確定自己是不是 買房也是好選擇
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:31:00不同工具 不同特色 就算沒割肉 當時承受的心理壓力也大當時雖然沒割肉 但的確也承受很大壓力 好險大部分資金都在房地產 讓我比較能輕鬆面對股市崩盤
我想表達的是，現在指數長期向上的觀念越來越普及，用之前資訊不流通時的現象來推論或許有失公允
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:33:00以過往經驗來看 單純買股 年化要10%以上是有難度的房地產卻能低波動 輕鬆達到10-20%
之前指數化投資沒有中文資源，股市短期殺進殺出、技術分析、當沖至上的風氣比較佔上風
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:34:00如果要信貸買股 那個心理承受力要更強大而且房地產等於跟政府站在同一陣線
沒記錯的話，vt （全市場etf)近十年年化報酬率9%多，在不槓桿的情況下也幾乎沒輸已槓桿的房產。心臟只要稍微大一點，信貸槓桿開個2倍基本上就贏房產了
作者:
menace (menace)
2022-01-01 02:41:00怎麼會沒輸呢？ 你知道近十年房地產回報嗎？況且資產配置派還要配債券拉低報酬10年如果房價漲60% 年化可是15.5%算中途增貸投資的部分 逼近20%不難況且大部分不買房的人 真的做到長期投etf的有多少？
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 02:49:00為什麼-10%得到的年化是正的？租金比月繳低，房價最後又比買價低，年化還是正的是怎麼來的
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 02:56:00成長率0%那欄年化應該也不是會是正的他算的租金比月繳低耶
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-01 02:57:00@kuokuokuo915 別鬧了 你信貸能貸多少錢? 甚麼條件你信貸頂多貸500萬中位數薪資連100萬都貸不到
作者:
menace (menace)
2022-01-01 03:12:00因為有租金收入啊 十年收30%租金收入這就是房地產最可怕的地方 房價不漲一樣穩穩賺
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 03:14:00每個月現金流是負的，最後房價漲幅也是負的，那獲利賺的錢代表正的數字，這些多的數字是怎麼來的是不是算錯了啊
作者:
menace (menace)
2022-01-01 03:15:00房價不漲一樣6.3%年化 買股票運氣不好10年沒漲白忙就是租金收入啊 這是每個買房收租的人都知道的每個月繳的本利和 只有利息是支出 本金等於存錢租金3% 利息1.31%就是穩定套利1.69% 只要房價不崩都可以穩定獲利 這就是房地產可怕之處
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-01 03:18:00@popcool 現金流負 但是貸款的部分只有利息是支出 還本的
作者:
menace (menace)
2022-01-01 03:18:00所以為什麼我們一直強調租金大於利息+持有成本
作者:
cms23 (大頭)
2022-01-01 03:18:00前輩 記得我嗎? 好文推推 我看了CECA的文也把0050跟QQQ賣了
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 03:34:00嗯大概懂了，感謝說明
我自己覺得房子很貴而且能住能租所以不會隨意賣但股票則反之，所以房子比股票容易賺錢是人性
作者:
menace (menace)
2022-01-01 03:49:00沒錯 房子要賣超麻煩 股票一個腦衝手滑就賣光了
作者:
chister ( )
2022-01-01 04:41:00推這篇
作者: Robben (裸奔) 2022-01-01 04:52:00
房子還有很多隱藏成本 各有利弊
作者:
menace (menace)
2022-01-01 05:02:00沒錯 各有利弊 一刀切 誰贏誰輸很難說 沒有穩贏的房地產還有一個好處 就是租金繳房貸期間 手上沒什麼錢股票如果有浮盈 在心理上亂花的機率還是高一點
作者:
garyddt (烏龍茶好喝)
2022-01-01 05:48:00推。貸款八成、4%收租5年房，平轉(買價+家電+裝修)含各項費用(服務費、期間所有稅、維修、公證費、兇宅保險費…等)，保守估IRR大約也有4-6%。
信貸或是融資開到1.5到2倍槓桿買股大概就差不多了。
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-01-01 07:53:00一般中產房地產勝啦光槓桿就屌打本來房地產跟股票在一般中產的槓桿運用就是天差地遠你不能無視或拿特例來講那些超級有錢人才不槓桿買房地產
還有複製難度的問題，北部要找租金4%的案，我覺得難了。
作者:
complexgo (complexgo)
2022-01-01 07:59:00？？一千萬房能租25000？？？
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 08:09:00看板上一堆請益 自備x萬就想買5x萬的房子 哪個不是開滿槓桿有多少人敢現金壓同樣金額在股市?大台你開個五倍試試 遇到一次大行情錯邊就被抬出去運氣不好還直接負債房子最大的優勢是機乎不可能腰斬等於開完槓桿每天睏飽數錢
我沒有要覺得哪個好賺 只是我認為股票槓桿真的沒那麼難 也甚至不用信貸什麼的 台指期 tqqq都是我實際用過並還是持有的工具 槓桿倍數很穩定 房地產要持續貸出來的利率跟成數一般都不會跟原本一樣好 若都以長期持有作為前提 我個人有接觸到的案子irr算起來大概跟小小落後指數型股票etf 1-2% 如果收益要高 持有七到十年會是最好的 因為可以享受槓桿倍數最大的那幾年（不增貸）
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 08:47:00近五年nasdaq算作幣，不太能代表長期報酬。現在限貸下夫妻還可各兩間八成，自住1間收租3間，隨便都可貸到家庭年收8-10倍不是問題。舉例300萬年收入開到2400萬房產，頭款480萬每年房價漲3%加收租算5%穩定120萬收益。同樣480萬丟TQQQ萬你每年能有這樣獲利持續20年且不賣出? 持股最大的變數就是部位大後，漲多或急殺很多人就抱不住房產一貸就20年起，交易困難且不受波動影響情緒，還有銀行在你有困難時不讓你斷頭還讓你延半年一年繳...回測這20幾年就好了，你丟tqq要忍受2000年跌到剩1/3和2008金融海嘯剩6成
作者:
garyddt (烏龍茶好喝)
2022-01-01 09:29:00最好是股房另類投資…等都有，但若論管理心力及實際達成難度，房子真的是難度及風險都較低。
作者:
zhi5566 (協志 5566 最棒)
2022-01-01 09:35:00少算美金從31->27.6 少了10% 長期玩美股都很有感
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 09:38:00
我是股房都投資，今年獲利也都還不錯…..最近拿一咪咪進幣圈，發現報酬率被幣圈屌打@@
一堆人在那邊股票會抱不住zzz你能力不足抱不住不代表其他人都跟你一樣
作者:
kevinhon (kevin)
2022-01-01 09:53:00有啊，破底股票都很能抱住啊 XD
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 09:58:00我是說指多數而言抱不住股的>>>>抱不住房的，不是在講我啊，去年疫腰斬竹北一間三房 後來就 股房雙賺當你雙邊都長期持有 才會懂得兩邊的優點啦 也不是說買房必賺 你看看2013 2014買北市的XD另外樓上幾位，你們是allin下殺還抱得住? 還是只丟一部份?若資產近9成allin疫情還抱得住、你們真的為股神
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:12:00指數或金融股 很多都抱得住 成長股才恐怖
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:13:00問題一直是allin啊！你丟個10%-20%總資產 下殺不痛不癢
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:13:00我同事一堆沒賣的 疫情加碼 大盤還抱不住 沒股票玩了
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:15:00先說沒賣的佔他個人總資產多少%吧
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:15:00八成 有些丟到沒現金
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:17:00現金丟而已 房貸繼續繳你有開槓桿 風險當然比較高阿 相對的
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:19:00看討論到最後還不是有房 這就資產配置 股房雙棲若這些同事說要把房賣了 然後歐印金融/指數 看老婆會不會先把你休了XD
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:22:00自住當然沒人理你，閒錢是隨便你說真的 我不鼓吹一般受薪階級 現在丟房地產 一大筆資金壓在那裡 臨時要錢很麻煩
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:24:00我以為命題假設是該allin股市 or allin房市 只能擇一
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:25:00你的歐印才200==
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:25:00怎麼到最後，股神原來兩邊都有XD每個人的歐印當然不一樣啊，我是說板上買房/買股手上就200
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:26:00你要他怎樣?
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:29:00不過同意目前房價這價位風險很高 自住也是要慎選
如果房子買到已經貸不出來，就開始丟股票效應更好可是大部分的人寧願買股，也不先把房子買滿所以房版大神們才會不厭其煩一直講房地產很好咩...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 10:38:00
應該先玩自己懂的領域。如果可以的話兩邊都配置是不錯的，自己今年股獲利約1000w(~+70%)，房不好細算但有槓桿帳面報酬率更高(但之後賣會被税吃掉很多)。
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:38:00版上那些已達富等級 階級不同 操作不同
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:39:00我直接說 如果你年薪60萬有房 200萬閒錢 我建議你丟股票 年薪200萬隨便你
然後有聊的事情是租客一直找你，這個沒有人喜歡XD200萬閒錢，當然是在買一棟貸款8成我認為是名下所有貸款都用完，才開始丟股市效應較好當然連我自己也不是這樣，我一開始也是先丟股市沒有人在股市中是不會付學費的，200萬要輸光很快說真的，我很敬重房版各位大神，照做真的省很多功夫應該這麼說...股市有太多心魔要戰，且槓桿會追繳房市秉持著我家不一樣的心態，槓桿不追繳，風險不同
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:52:00以前沒買房平日玩股票 假日沒開盤很無聊。買房後 假日看房平日看股 就不無聊了
哈哈~真的，還可以多走多看看，才發現台灣很美聽說今年要開盤後股期交易，以後半夜也可以點台積期
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:57:00半夜不會沒盤看 因玩美股後 就...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 11:05:00
怕無聊看幣吧。24小時不休市….起伏更大…..
不動產被08炸完就低風險啊 再低就美債國債了定存在大通膨時代就是實質負利率 不如存2412
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-01 11:30:00我是很建議閒錢買投資房, 股市十年一次大暴跌再進場就好了我這二十年, 股市大舉進場就兩次 2008跟去年買房收租, 其實是擴大你的收入, 平常看不到, 都存在你房子裡, 十年一次拿出來投資就好了買房的投報不會比你定期定額買ETF差, 而且是更穩定十年一次股市暴跌, 你的ETF應該是腰斬了, 而且平常就買滿的話, 要去哪生錢低點投入？ 買房子就不用擔心這個, 平常買滿滿, 錢累積多了再一間, 股市暴跌就加貸投入買房, 很容易把你的收入擴大成好幾倍這些錢以還本金的形式存在房價裡股票你要買到百萬被動收入要多少本金?買房只要500萬太久之前的我就不講了, 我去年入受這件 頭期450萬 裝修200
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-01-01 11:41:00萬, 今年總租金是140萬
作者:
iceyu 2022-01-01 12:21:00存0050比較穩啦 要多鼓勵存股 大家都來買房 房價難控制
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 12:32:00正確的比法 是房貸跟槓桿型ETF比 00631L 一年90翻到146美股也很多 TQQQ更刺激
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 12:36:00槓桿型etf 你說原油三倍做多嗎 哈哈
作者:
menace (menace)
2022-01-01 12:42:00槓桿型etf波動風險遠大於槓桿買房地產好嗎......以一般常見投資 就是買股或是五倍槓桿買房
作者:
R3hab (小師哥)
2022-01-01 12:47:00沒錯沒錯，一般人也就緊急備用金進場樓上SunMoon又要講股神績效了房子即使在大跌的時候，你可以先去增貸就算燒到房子，也不會有追繳問題，手上不就多現金用那些什麼正二正三...怎麼不直接點台指期= =看很多就點台指期，要不小台，手續費也省QQ
作者: seanidiot (idiot) 2022-01-01 13:14:00
如果是2000年單筆買QQQ的到去年都還在QQ
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 13:22:00基本上無論何種金融產品 不外乎三句話 "看好 抱緊 壓身家"
作者:
ppnow (no ways)
2022-01-01 13:36:00這篇重點就是房地產抱得住，股票不能，所以股票的長期績效看得到吃不到。目標群是小資，十年裡難免有財務吃緊的時候，股票會賣出換現金，房地產不會，反而是想辦法省吃儉用或增加收入甚至信貸來撐過去。
作者:
spmark (這就是幸運)
2022-01-01 14:33:00房地產可以房貸換現金，之前存進去的可以提出來只是手續繁雜速度慢，費用也高
作者:
garyddt (烏龍茶好喝)
2022-01-01 14:53:00費用高這點我存疑，理財型利率跟融資利率差很多
作者:
spmark (這就是幸運)
2022-01-01 15:02:00我對理財型房貸不熟悉，一般房貸開辦費還挺高的 XD想想股市的手續費好像也不低....我都忽略這東西了
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 15:09:00房貸換現金還好吧 差額夠免手續費快一點兩週錢就下來了
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 18:41:00
作者:
menace (menace)
2022-01-01 19:31:00幣圈波動很大 而且全年無休XD 心臟要很大 放太多會睡不好放個少量持有比較輕鬆XD
作者:
menace (menace)
2022-01-01 19:56:00放進去10年不看 可能會有大驚喜XD
謝謝m大，您建議看哪個，如果依我個性會看BTC...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 20:55:00
我一開始也是打算hold ETH, 但…..那些十倍百倍千倍的真的很難不心動….錢一開始不要多，但未來趨勢真一定要去了解。
作者:
menace (menace)
2022-01-01 21:46:00我只有買少量btc 相關股票也有買一些 如果暴跌可能會加碼吧 但可惜當時比特幣買完都沒跌超過買的價位了QQ主力還是房地產股票啦 風險 穩賺才是最重要的如果有加密貨幣的etf或許不錯 不過目前似乎沒有？
好的，謝謝m大的建議，我的主力也在房地產沒錯XD只是越來越覺得金流這個問題真的是商機，這是未來法幣有太多不靈活性...
作者:
menace (menace)
2022-01-02 00:43:00可以投資QQQ arkk arkf SQ PYPL 未來支付真的很重要法幣真的太麻煩了 一堆限制 如果未來突破會更便利台灣的偽網銀和號稱純網銀都有夠爛的只能期待跨國公司進攻台灣FB 或許也不錯 他們如果把金融支付搞起來