各位觀眾 盤子來了
我在2017-2020之間買了五間獨立小套房
為什麼後面沒繼續
因為去年買農地用組合屋花太多現金
需要補血復活一下
先自首 我以前也是兩房車三房平車的信徒
買了隨便租 漲價賣掉 還沒房地合一 送啦
買什麼套房 毒藥！
套房車 毒藥中的毒藥！
一直到我覺得紮根下新莊
爸媽年紀也有了 想接來就近照顧
所以在2017的時候買了一間17坪套房
這個還是權狀大於15坪可以正常貸款的
買之前跟我媽確定八百萬遍
因為我那時候跟他說套房不好脫手
你確定你要過來住喔
我媽後面反悔跑走又反悔想回來就是另一個故事了
當時買560萬 可以租到17500
不懂為什麼有些人糾結在總價去算投報這件事情
你買的當下
總價投報 你的下限 你投報最低是多少
現金投報 你的上限 透過槓桿最高是多少
https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
硬要用總價去看的請幫我算一下我真實投報….
什麼2%3% 我就從來沒低過5 而且只算租金
投資這件事情我覺得很看人個性跟追求
我的想法是高報酬必定伴隨著高風險
專注本業 閒錢投資
我就不求大富大貴 只求衣食無缺過過小生活
而且我從小到大沒有任何偏財運
抽獎什麼的從沒中過
所以我要投資 就要熟悉 就要穩定 穩中求勝
我就是那種會把所有天賦點在防禦的人
以前玩仙劍 我應該是在十里坡練到天劍才出去過關 玩神奇寶貝 也是在新手剛出來的地
圖練到很高才往下
板上股房雙棲的人多 我是少數沒去股版也沒證券戶的人 （因為沒有要買根本沒去看）
回到投資房市這件事來看
每個地方市場都不太一樣
對物件的判斷也是
譬如你要在重劃區搞專職收租
在舊市區期待大幅上下
那你還是洗洗睡吧 夢裡什麼都有
我一直很佩服很多沒接觸過甚至不熟當地市場但可以侃侃而談的人
處男教人做愛你會信？
沒當過房東跟你說包租公獲利你會信？
當初我說要買新莊的時候 不要說板上
現實也是各種逆風 你看副都心 你看Amax
甚至去年還有人跟我說迴龍這邊最多2x萬一坪（我貼了幾個攻四的打他臉了）
不熟不懂就不要妄下結論
何況你連自身的實際經驗都沒有
==============
這邊聊聊我為何會轉型做包租公還以社區獨立套房為主
在一個生活機能發展成熟的區域
附近已經沒什麼素地會改變
這種多半是舊市區
你多注意房價就會發現基本上沒什麼起伏
跌的時候沒什麼動 基本不動或緩跌
漲的時候幅度也不大 事實上是貨幣貶值跟通膨
這時候如果你的買賣售價都還算當時行情就不會有機會大幅獲利或是大量虧錢
我在挑選這種物件時 都是以不漲不跌下去評估 租金才是最大獲利 增值當作禮物
同時考慮如果跌了 我出租的獲利是不是能支撐
租金當報酬是很穩定的 不會一下就暴跌腰斬 畢竟當地有一定的居住需求
我現在為了多吃幾個車輪餅多喝幾杯手搖杯還漲了租金
以往認知套房 難轉手 不好管理
其實我覺得那都不是什麼問題
最大的缺點是貸款
15坪以下貸6成
雖然現在有些銀行在推套房成數
但我覺得貸款被限制一直都是最大問題
畢竟不是人人有富爸媽
真金白銀拿出來還是需要時間的累積
小套房因為低總價其實很好轉手
有時候因為工作忙第一次沒去看就被賀成交了
有幾次現場好多組直接成交 嚇死寶寶
不要拿什麼591上面天價或是有很大抗性的物件來說
低總價加上投報好是很容易達到自償的
意即租金大於貸款 不用你在投錢
去年五月疫情嚴重的時候
我直接停止接案四個月 沒任何工作收入
不用擔心這五間的貸款
可以無腦買無腦屯 只可惜貸款資金有上限
低總價還有一個好處 凶宅險賠100-300萬
弄不好還可以賺錢 因為凶宅打的折數沒那麼低 窮比鬼更可怕
你想到你房客要自殺的時候
你是在擔心 靠北 變凶宅要虧錢了
還是在當吃瓜群眾
至於管理 不可否認的我也因為租給認識的
結果遇到吸毒仔 雖然沒虧錢但也很靠北
但除了那間 多半房客都一年見一次重新簽約而已 最多就是line上面已匯款或是問問一些
問題 這些是可以透過拉高租金或著嚴格遵守自己設定的挑房客條件去避免
別人成功的案例我看了不一定能仿效成功
但別人走失敗的路一定可以借鏡
如果求穩不求快
我覺得小套房還是一個很適合的投資物件