※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: ※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言：
: : ※ 引述 《ceca》 之銘言：
: : : 而空空不想買房子ok.
: : : 空空都是股神,台積電都買在60塊屯20年也ok..
: : : 有航海王實例在,我相信有很多人股票就是很強...
: : : 你說你很強我就信.....
: : : 但是麻煩不要傳達錯誤的觀念.
: : : 那就是....年輕人不用買房子,時間到了你就可以擁有更好的居住品質這種鬼話..XD
: : : 那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶..
: : : 以巨觀來講,他就是會住得越來越差...
: : :
: : : 不要整天在那邊講特例當全部,在那邊愚弄那些還搞不清楚狀況的年輕人.
: : 先說我不是空空
: : 我也同意房地產是不錯的標的
: : 但我也承認我是年輕人，而且是不太認同買房的年輕人，至少不太認同非自住的投資。
: （自
: : 住當然另當別論，能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的）
: : 以下分享不到30歲的年輕人想法
: : 不認同原因是我想請問房板的各位的一個問題，就是各位前輩怎麼看待指數投資啊？
: : 像上面Ceca大講的：「那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680
: 耶」
: : 又或者很多人諷刺空空是少年股神等等的
: : 那投資指數投資不就沒問題了嗎？
: : VT,也就是全市長etf，的指數年化報酬近10年約10%
: : 有哪間房的年化報酬有接近10%？就算有，選到的機率也很低。
: : 我這邊沒有預設抄底航海 比特幣 還是台積電
: : 甚至沒有預設哪個國家（0050 VTI的報酬更多）
: : 當然，會有人說，房貸能開槓桿呀
: : 這我完全同意，200萬本金在房地產可以開到1000萬的槓桿不是問題
: : 但股票難道不能開槓桿嗎？
: : 我這邊很推薦 life cycle investment 的觀念
: : 引述多拉王部落格的話
: : 「由於人一生會經由各種方式（尤其投資以外的收入）逐漸累積財富，所以其實累積初
: 期的
: : 投資部位會很小，而累積後期的投資部位會很大，也就是風險較集中在投資後期的市場
: 表現
: : ，這會讓長期投資靠時間來分散風險的效果變差，因此應該用比只是調整投資比例更激
: 進的
: : 方式，把這種不平衡的狀況儘可能扭轉過來。
: : 作者認為，在年輕可投入資本很少的時候，不僅應該要完全持有股票，更要使用槓桿來
: 增加
: : 股票部位，之後隨著年紀增加，閒置資金夠多之後慢慢降低槓桿，之後才再降低股票比
: 例。
: : 我們常說對長期指數投資人來說，年輕剛投入時下跌有利，要退休時上漲較有利，但幾
: 十年
: : 的走勢不是我們可以控制和預料的，這個投資方法就可以部分扭轉這樣的不確定性。」
: : 也就是年輕的時候，透過拉大對指數化投資的槓桿，來獲得複利的效應
: : 這其實精神上跟ceca大的早點買房入場，是一樣的內涵的
: : 差別在於一個標的是房 一個是股
: : 當然實務方面可能還是要考慮各種條件，例如 信貸的利率 跟 期貨 怎麼分配，是否要
: 配債
: : 壓低波動等等
: : 但是是完全可行的，不敢說贏買房，但絕對不是一面倒的「空空、少年股神」魯蛇的說法
: : 跟大家分享，我目前就業一年多，但開始指數化投資已經4年左右。我是life cycle in
: vest
: : ment 的忠實擁護者，我堅信全世界指數投資長期一定是向上的。
: : 我信貸貸款約250萬，加上自己的本金約100，投資小部分sp500期貨（大部分還是VT)
: 。信
: : 貸利率約1.5%，我相信有能力的人貸到更低。
: : 當然槓桿幅度跟利率還是輸買房我承認
: : 但年輕人把資產都壓房產，真的是風險低的選擇嗎？
: : 先不提台海關係，光是標的只在一個地區甚至一個縣市，這就讓我這種支持全市場分散
: 風險
: : 觀念的人不能接受了。
: : 而且以像我這種年輕人而言，1-200萬的本金，在房產上開個槓桿也是在千萬以下
: : 股票的話，信貸也是很容易貸到200萬上下
: : 加上期貨和股市平均報酬比房市高的情況，apy我自己覺得不會輸。更何況買房投資，
: 出租
: : 也是個麻煩
: : 而且這絕對不是什麼少年股神的方法。你要做的只有兩件事：信貸、買VT。我阿嬤都會。
: : 當然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金幾千萬，信貸的槓桿效率差房貸太遠了。
: 而期
: : 貨或正二ETF也有各自的問題
: : 但我預設討論的應該是本金300萬以下的年輕人。至少我很慶幸當初接受指數投資的觀
: 念，
: : 走life cycle investment不是包租公的路線
: : 剛畢業的年輕人，才疏學淺，拋磚引玉請下面魯空的噓不要太嗆QQ
: 這問題不是以前算過的文章嗎.
: 如果你租的房子,出租投報率3%.
: (你租屋,所以你在支出這3%)
: 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%.
: (5%是15年翻一倍左右)
: 你抓3%.
: 利息你抓1.7%好了,讓你抓高一點.
: 貸款八成.
: 實際上現金投報率是多少.
: 3+3-1.7=4.3.
: 4.3開5倍槓桿=21.5%.
: 也就是你投資要超過21.5%年化報酬率.
: 你就有資格嗆說"我把錢拿去更有收益的投資比買房子綁死在那邊好"
: 不然你抓更保守.
: 出租投報率2%,增值2%.
: 2+2-1.7=2.3.
: 開五倍槓桿式11.5%.
: 你現在知道為啥你做10%投資會追不上房價了吧..XD
: 你忘了你租屋也是一種支出.
: 也忘了買房子是開槓桿的.
: 你說,貸款會一直還,槓桿會越來越低.??
: 阿你不會做理財型房貸增帶出來再買10%投報率的股票套利喔..XD
: 這不是很基本的金融資金操作手段而已?
: 都玩股票想開槓桿...那怎麼會優先考慮股票融資或是信貸,而不是考慮轉增貸房貸呢?
: 難道會被斷頭,大跌要補保證金的股票融資,會比你用不動產辦理財型房貸好??
: 你都要投資,麻煩數學算清楚一點.
: 並且要對各種投資產品交互操作和各種資產配置要有觀念.
買房的覺得買房好賺
買股的覺的買股好賺
很好啊，各賺各的
不過這兩個投資工具差這樣多
怎麼比較？
最好都要有啦！
坦白講
最笨的就拿薪資收入租房
永遠在侵蝕本金
自住開5倍槓桿的
充其量就把租金換成銀行利息
阿是真的有比較便宜啦
再加上房子這幾年真的大多頭
淨值增加就是爽
扣掉利息，房價一年增值3%沒問題
但是自住客不會賣阿
獲利沒辦法了結啊
繳了20年貸款，利率1.5就好
1000萬房貸800繳了9,264,960元
加本金200萬，共11,264,960元
房屋價值每年3%漲變：1800萬
賺700萬，妥妥的
還有很多招，舉例
200萬本金放安聯AMg7 每年配息18萬
繳套房租金都還有剩
剩下的只要複利滾存投資超過3%的股票
輕輕鬆鬆投報超過房地產
所謂5倍槓建立在還款能力
如果還款能力純粹建立在被動收入
根本不可能靠房產開五倍槓桿
只有是一直貸出來買房，不還款
或是一直在買賣，讓本金不斷增加
才有可能實現五倍槓桿收入
不過現在買賣成本拿摸高…
自住客怎樣都不可能年化21%辣
個人感覺
房地產還是比較適合長期投資
再抵押貸款出來做比較積極的投資啦
自住客嘛…
住的舒服比較重要
房子增值等你以後傳給後代才感覺的出來
他們會很感謝你，好加在把拔有買