請問一下，假若蓋透天，網路上常講的一坪約幾萬，請問這是包含工錢嗎？小弟做功課，
目前得知，南部透天成本計算如下。
土地坪數*市價+建坪*每坪造價+管銷=成本。
請問以現在行情，南部透天住宅，一坪品質中等約一坪造價多少萬？管銷費用又怎麼計算
？而這些費用有包含衛浴、廚具設備嗎？
建築成本現在很難估、就像鋁窗的老闆幾個星期前跟我說，他們價格去年底到今年調漲了4次，一直漲價，如果可以暫時先避開站段期間蓋房，等穩定之後再說
作者: Gikber (Gikber) 2022-05-15 18:50:00
中等的現在至少是抓到12-13萬一坪，管銷通常在1.15-1.2
作者:
i386 (i386 cpu)
2022-05-15 18:52:00講蓋一坪幾萬只是最後用總價/建坪講個大概而已光是你建物牆面複雜度，有沒有圍牆，就可能讓總價差了200萬
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 18:57:00自己蓋基本款一棟,你抓800~1000萬.獨棟..
作者: jinny891 (翔) 2022-05-15 19:07:00
厲害的還會跟你說依實價來算！以為在賣海鮮喔！XD
作者:
Qcloud (Direction)
2022-05-15 19:10:00肯定沒有
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-05-15 19:11:00我爸預算1000買不到可用建地
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:16:00沒包含土地成本.前幾年可能在700...現在營造成本暴漲.但是如果你可以一次蓋五間,那成本會大幅下降.這是牽扯到,叫工人一趟做1間還是5間的差異.你只蓋一間,你的工人要領的還是一整天的錢.所以他可能做兩個小時沒事就回去了,你要支付一天的錢.你蓋五間,那請的人可以讓他一天工作滿8小時.另外原物料成本也是,你量夠就會打折,小量就會貴.成本差異可以超過20%以上.但是如果你是連棟透天,打掉重蓋.這樣基本上結構就是前後牆面和樓地板.成本會差不少,之前可以壓在400內.現在好像大概在五百.
等等，這樣子算的話，土地抓一坪10萬，建坪照價抓11萬，管銷抓1萬，土地42坪，成本420萬，建坪60，含管銷約720萬傯價約1140萬，建商蓋1年半，賣你1500萬，好像價格還算合理或是成本約1200萬，建商賣1500萬，利潤300萬，應該是蠻ok的
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:29:00建商還要加上管銷(廣告銷售人事成本)以錢的時候,蓋一間基本款透天是賺100~200萬..XD不過當建商可以"募資""法人貸款""不計算房地合一"
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:30:00然後重點還是賺土地的錢.你純炒地皮,土地買的便宜,但你要賣高就很辛苦.所以你買到便宜的土地,大漲了怎麼辦?就自己蓋嚕..
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:31:00當然對營造廠而言,他還有一筆營造的利潤.因此很多透天建商,他背後本身是營造廠.建商主要賺"集資"或找金主...你炒房要集資,其實是違法的.你炒房找金主,也是違法的..XD國稅局有沒有要找你麻煩而已..但你當建商就合法.另外他不受房地合一規範.
為什麼違法！不是就是一群人投資變成大資金，再買賣？為什麼違法？
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:35:00你買房用個人名義,那其他人錢給她不就是贈與.賺錢分回去就在贈與.國稅局要查你贈與稅.你每個人出50萬買公寓ok.你今天要做大型一點的例如5000萬的店面.你錢這樣洗來洗去,就會備查金流.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:36:00但是你如果是建商,那募資,或是合股,都是合法的.另外,土地的話,你直接買賣要抽房地合一稅.你當建商蓋...就不用計算房地合一稅.稅的算法不一樣.建商好像是利潤的8%還是多少有點忘了.
那C大現在買新透天，跟新大樓，是不是透天有土地保值可以傳給下一代，老大樓就因為使用年限問題，且持分少，以後比較不保值，這樣算合理嗎
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:38:00再者,建商用公司貸款土建融資..所以他貸款不綁個人信用.不會干涉你自己私人買房子.另外,你回顧歷史,其實同一個地方,透天和大樓漲幅差不多..XD漲幅差不多代表,你愛買甚麼就買甚麼...XD
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:39:00透天土地都被切割零碎.除非你是有機氯被建商做整併.不然價格都是"住宅價值"去定義他.住宅價值,透天和大樓式平等上升下降的.
那麼不是終究有個傯價的上限問題，如1000萬透天漲到2000萬，跟2個500萬每個各漲500萬，那因為2000萬傯價太高沒人買，反而1000萬大樓有人買
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ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:41:00總價高一般來講漲比較少.主要是奢侈品屬性高的關係.當然指長期非特定時間炒做(例如以前炒帝寶)這牽扯到一件事情就是..高價奢侈品,買家很愛新的.
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ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:42:00例如1億的花園別墅.買家不太喜歡買別人二手,而是自己弄塊地來蓋.因此你漲幅會被壓制.不過..因為市中心的車庫別墅半絕種狀態.所以市中心的基本款車庫別墅漲幅很驚人.這是供需問題.所以向台中高雄,2000~4000萬這一階段的車庫別墅.最近表現都比同價格的大樓好.所以細部要看一下市場結構.
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ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:44:00連棟透天通常面寬只有四米.競爭力沒那麼強...因此就跟大樓差不多.車庫別墅基本面寬六米.因此如果你可以買三棟透天打掉蓋兩棟別墅,你會多賺不少錢.但這種...很搶手很難找.
小弟買屏東市透天，5年前跟現在比，真的漲的很可怕，這後悔沒有早買那小弟面寬5.15米雙車庫，算有競爭力嗎？
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ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:48:005.1就普通...沒有六米強勢.最近版上有人買六米面寬透天(不限別墅型態),他很有感.XD看他會不會想上來發言.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 20:50:00對投資來講,這種細部變化要注意,對利潤影響不小.當然對自住來講,還是爽要優先.例如你就一個人或是兩個人住,你買六米面寬車庫透天.有時候不如把錢拿去做其他爽的事情..XD畢竟價差很大.但投資,隨便差個一些就是百萬起跳.
小弟最近才入手新透天在屏東市區，一開始是想說買個中古，剩下的投資美術館大樓，結果老婆要新房子，只好作罷c大看好屏東市發展嗎？
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ceca (生活藝術大師 N)
2022-05-15 21:15:00屏東就普通...如果說屏東要大幅拉抬.你可以關心高雄國道七號..XD國道七號目的是大寮那一大塊地方,將來會做工業區.那一大塊地方做工業區,到屏東和到高雄市中心距離差不多.因此必然帶動屏東一波大炒作.so...長期來看,屏東的西側會比較強勢.
作者: william826 (威廉狗) 2022-05-15 21:23:00
別墅 8間內 隨便蓋 現在12-14但如果幾棟大樓加一排透天 自有營造廠 透天還是可以壓在10萬（沒電梯、符合法規最低標準）剛問前老闆的 他們家族去年建照300多間 不過他們本業有廟有娛樂