稍微整理一下
市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE
直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的"套房"細分為不同產品規格來探討，
其包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行
借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性；
一房一廳：
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干
擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介
於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市
場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家
庭、情侶。
大獨立套：
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受
、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪
的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝
突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細
節。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪
，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單
身上班族、小家庭、情侶、學生。
小獨立套：
一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該吃最熟悉，畢
竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓
隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通
常都是說這一種的吧。
公寓隔套：
通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對
佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。
透天隔套：
市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，
單戶隔套數越多，
管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算
是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待
設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。