後疫情退潮時代
要買房的前提
就是要知道區域行情跟歷史高低點
2011-2013我也賣過很多高點房
當時有
165萬的松江路
120萬的新生北路
92萬的內湖五期
67萬的內湖四期
53-55萬的副都心
這幾個地方新案都已經突破前高了
但當初的預售很多都還在套
從2019年開始到現在
雙北分成三種價格帶
1:沒過前高
2:追上前高
3:超越前高
強調一下
我講的前高都是區域內的6-8年
為什麼要講6-8年新古屋？
因為預售低自備
有香香的接待中心跟樣品屋
所以代銷才能創價
所以區域有沒有復甦
拿區域預售屋成交價來講
是最容易失真的
而一般預售屋蓋好到交屋大概3年
也就是說六年的成屋，從預售到買
已經九年了 籌碼相對穩定
另一點是很多投資客都會用寬限
寬限一般2年到期延展一年共3年
換銀行大概+2=5年
再延展一年或是繳一年本金
剛好過單一自住400萬內免稅的門檻
所以一個區域有沒有站穩
大浪來了會不會崩掉
並不是看新案成交
https://i.imgur.com/RCWBerW.jpg
而是看旁邊的6-8年新古屋
投資客該跑的也跑了
那時的成交價才是最穩固跟支撐的
美國這一波升息縮表
主要還是因為貿易戰
美國人沒有便宜的淘寶貨可以買
有逛美亞的都知道 扣掉知名3C或是名牌
幾乎所有的民生用品都是阿里巴巴來的
第二個是俄烏戰爭 汽油漲價
我朋友在鳳凰城，汽油一加侖3鎂變6鎂
我個人判斷老美會進行大幅度的升息縮表
甚至開啟QT量化緊縮
不過講到這 你會把你研究很久
放感情信仰買的預售屋/成屋
看到別人在網路說你這個區不好
你還會集結夥伴圍剿那個唱衰的人
這樣還會有人把房子便宜賣嗎
不會
但被嘎到又轉不掉的投資客跟少年房神會
2015各大重劃區的災情
這邊的少年房神應該都沒經歷過
所以前面才會一直提到人口數量 區域所得
跟”如果沒有台北客 誰來買這個地方”
2016-17在第一線接觸很多台商
他們當時遇到肥咖，貿易戰
在第一時間把錢搬回台灣
然後18-19熱錢回來推波助瀾
每個敢買的都賺得盆滿缽滿
但 萬般拉抬只為出
個人認為在後疫情時代，唯一不會受到影響的就是基本面佳，生活機能好，有重大公共建設
，且附近中古屋價格有支撐，交易熱絡，人口稠密，且沒有被太多本夢比題材炒作溢價太多
的區域
https://i.imgur.com/W3r9f2M.png
https://i.imgur.com/j43Zq9N.jpg
附圖是雙北市與 桃園 新竹縣市的日夜間人口電信統計資料，個人評估過去兩年沒有漲太多
的地方會進行緩漲或是價格固鎖，但漲多的地方如果交屋潮+升息縮表，加上預售屋禁止換
約，可能會有修正
很多東西都是我們在業界看的血淚
如果要把這些心得
說我捧那邊踩哪邊，除了膚淺跟幼稚以外
我想不到其他形容詞
真的會發這些文 唯一的原因
就是過兩三年
我可以把文章印出來給客戶
然後說 我已經說過了
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-06-13 14:29:00你直接home看15年前的文章也大同小異
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-06-13 14:30:00板橋新埔站一坪30幾萬就喊貴喊到今天
作者:
Anyotw (Yoman)
2022-06-13 14:34:00不要再鞭板橋鄉民了= =他還在板上
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-06-13 14:36:00把餔車買好幾間了啦 他現在根本沒差了
作者: kyova 2022-06-13 14:58:00
前幾年貿易戰通膨也沒有這樣啊...
作者: ccc9527 (阿陪) 2022-06-13 15:01:00
所以我們要看多還是空呀
作者: kyova 2022-06-13 15:01:00
70年代常態通膨5~15%。石油印象中漲幾十倍。現在根本小巫見大巫，明年高基期還能通膨5~10%再來害怕
台股好方式就好 台股不好方式就不好 大概是這樣房市
作者: kyova 2022-06-13 15:04:00
油價1.8美元/桶漲到差不多40美元。當時可沒有頁岩油這大殺器&這麼多產油國。解除制裁就好了
現在也觀察老美什麼時候要重啟，一直不重啟一定有原因
作者: kyova 2022-06-13 15:08:00
有重啟阿...但油商不是很積極，要是我根本不信任民主黨，等他年底大敗再說。鑽探和設備問題要花一兩年之類的。
所以重點還是回歸台灣能接受升息到多少，我進房地產的時候是2.15%，再高上去台灣預售超漲的地方能不能支撐？這就是我一直講的區域所得人口與所得帶來的系統性風險只有有支撐的地方才能度過這一波盤整交叉點
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-06-13 15:15:00其實美國人對油的需求, 真的會因為升息下降嗎? 存疑
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-06-13 15:16:00例如你再怎麼升息, 你還是得吃飯, 道理類似
所得來看…高雄房價合理嗎？還是上去了啊台積電人員還沒開始在高雄上班啊現在是供給面有問題，造成輸入性通膨
作者:
pauljet (噴射機)
2022-06-13 15:35:00這一次的通膨是因為原物料缺貨 跟貨幣關係不大 再怎麼緊縮貨幣 沒有的東西就是不能無中生有
如果每個人都是單戶單戶升息當然不怕，怕的是一次三四戶，借人頭，增貸信貸預售拼轉單這種多殺多拋售潮通膨跟貨幣當然有關係，如果不是2009QE,現在也不會這麼多錢在市場跑，2008年台股交易量印象中也才1300億，證所稅來印象中800-900億，都是貨幣寬鬆導致游資過多
資本小的，在去年12月預售屋禁轉約就出貨，剩下的都是置產、自住沒差。除非年限限縮…你在第一線最清楚，現在進場炒短的投客還有嗎
很多呀 換約的也還很多～其實辛苦的還是後面上車的…
很多是多少？你別篇說的不是這樣誒目前「預售」進場的都是自住、置產（可交屋貸款）
台灣很大，案場很多，每個地方都不一樣我只是要講美股感冒台灣不可能不打噴嚏，風險要評估
我在新莊是這樣呀，但你去看看台中台南，話說你們到底是多暗戀我要把我每個字都記起來跟我對啊？敘述事情都是整體全面性的，昨天講的話是昨天的事，不代表全台灣的案場，也不代表每個時間點的族群都一樣
台中有到8字頭台南平實破5字頭現在「預售屋」進場的投客，真的很少
N大你也發現這邊的鄉民很恐怖了齁 很愛挖別人過去的事來講XD
所以我這篇才會回去說要用附近6-8年的新古屋當準則，只打字很容易斷章取義或是誤會，有機會你來我案場聊聊:D
要不就剩事務所、還有破7字頭的物件還有新莊的丞石建案、土城馥華哪個不是新高…講過什麼話還怕人檢視XDD
作者:
askey (像鑰匙)
2022-06-13 16:20:00萬般拉抬只為出
我們這沒啊，其他地方不知道，新莊幾百個案子我哪知道
市場很大每個區域都不太一樣，我現在賣的案子9成自住，一成出租置產，但其他縣市還有少年房神，還是要看區域
少年房神玩預售屋的超級少平轉小資宅的幾乎都大媽大伯族他們被嚇到就是升息風向真正玩預售的再去年2.0納入列管前幾乎都跑光了，跑慢的今年初也差不多了沒跑的或現在在跑的就是被升息嘿ㄍㄧㄚ的菜籃族其他什麼稅後要賺200萬，買方自備+仲介費+屋主獲利，買個1600萬案子自備變700萬的，你說他會有交屋壓力嗎？
作者: william826 (威廉狗) 2022-06-13 16:52:00
台商買的是工業地農地 所謂的投資客大多是高階白領醫生…你送身家幾十億的台商、大哥一間3000以內的房子 人家還不要
作者:
freekid (世界真是小)
2022-06-13 17:25:00對於江北未來動向很感興趣xd去追蹤wu's talk了xd
作者:
humbler (獸人H)
2022-06-13 18:13:00推推
作者:
yopt44 (chi)
2022-06-13 18:39:00超推，不過未來感覺大部分房市都會修正，差別在於大小修正而已
作者:
ricker (ricker)
2022-06-13 18:48:00一直漲的時候就會樂觀的不知道房價為什麼會跌，說服不了的
作者:
cocoi (俗哩吧(男))
2022-06-13 19:02:00房版只看前5年而已，你會不會講太遠了。建議你面對現實就是噴的事實吧。
噴很好啊 我都梭哈了，但身為一個專業的房地產從業人員還是要給消費者正確的資訊，才能在資本大浪中存活
作者:
spmark (這就是幸運)
2022-06-13 19:16:00十幾年前那個就是沒自己衡量物件價值的人而已....什麼都愛跟旁邊比較，不會自己評估價值在哪，唉即使房價漲不停，我現在看物件，還是有值得和不值得買的不管以後漲跌，值得就買，不值得就不管如果要嗆我說"你認為不值得的都漲那麼多"我只能說"我認為值得的噴到外太空去了"
作者:
Coolno9 (Coolno9)
2022-06-13 21:41:00你跟路敬民好像喔
作者:
woker (never ending)
2022-06-14 00:28:00請問n大，雙北 新竹 真的不行嗎？有看到說只能買南部， 雙北可能漲不動，政府會把重心推動南部 平衡防止泡沫化
作者: soinjoey (小奎) 2022-06-14 00:54:00
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沒有不行啦，雙北就是成熟的區域沒有本夢比就不會大漲但成熟的區域相對安全不會有巨幅下跌