其實目前建商的態度大概是這樣子.
我們先不管米國陰毛論的國際陰毛問題.
以"官方"表示.
美國這次狂升息主要是因應通膨.
通膨一開始還是因為資金氾濫,但後來主要來至於輸入性通膨.
因此,資金泛濫的通膨用利率去壓是很經典的控制方式
但是輸入性通膨並不可以用利率去壓,否則會壓垮經濟.
(人民收入不漲,物價飛漲,還升息,會大幅壓制消費和產業活性,進而產生經濟泡沫)
不過因為這次是資金氾濫和輸入性通膨混再一起,因此目前都還處於升息壓制狀態.
FED主席鮑爾一直講,他重點在看勞動市場反應(就業需求)
只要勞動市場反映ok他就會繼續升息...
不過勞動市場反映也一直在降溫.
所以升息預估會很強,但並不會太久(可能不會持續到明年)
因為如果壓制到勞動市場,就代表開始失業率上升,這樣會直接造成很嚴重民怨.
(通膨的民怨已經很重了,通膨+高利率+失業....人民會暴動)
(同等級下..失業的民怨會比通膨還可怕)
所以勞動市場只要一退溫,升息循環可能就結束了.
至於對其他幾大經濟體而言.
中國利用全球資金寬鬆的時候,在自己整頓內部經濟,弄倒那些以前大到不能倒的公司.
所以中國前兩年經濟相對其他國家低迷,而現在相對其他國家又穩定.
所以中國處於一個一直都比較平穩狀態.
平穩的話,因此我們忽略它.
再來歐洲.
歐洲問題很大,通膨嚴重,產業也很混亂.
外加烏俄戰爭衝擊最大的地方.
民怨非常嚴重.
所以歐洲基本上只是因應美國升息而不得不跟著升.
實際上它們就算不繼續QE,應該也還沒到需要緊縮貨幣的階段.
而再來是日本.
日本還在QE....
不解釋!!!
so...
目前主導全世界貨幣緊縮的是美國.
而只要美國不貨幣緊縮.
那全世界不但不會繼續緊縮貨幣.
甚至可能會走向貨幣寬鬆.
當然對美國而言,升息循環結束後,是否會轉彎變成再度貨幣寬鬆.
這牽扯到輸入性通膨問題,也就是主要是能源價格問題.
不過能源這個比較複雜,沙特配不配合,頁岩油開採與否.
這牽扯到國際局勢,種族,宗教,地緣政治等等....還牽扯到美國自己國內政治.
因此無法定論升息結束就會轉向貨幣寬鬆.
但至少升息結束,美國也沒必要繼續緊縮貨幣.
畢竟,美國已經一堆預言準備經濟負成長...
當然FED主席和幾個要員雖然都預言經濟可能負成長,但大家必須乖乖接受.
但他們也有暗示,想要在年底得時候把利率調升到一個數字把通膨控制住.
(現在通膨飆升到8.7%...40年來最威)
(目標是2%...FED估升息目標利率是3~3.5%)
而目前建商態度看起來是這樣子.
它們認為,這一次升息的貨幣緊縮時間可能很有限.
外加因為台幣之前過強,所以台灣升息根的比率幅度很低..
所以只要凹到美國升息循環結束.
就可能會進入下一次寬鬆.
就算沒進入下一次寬鬆也沒關係.只要平穩打住,那市場自然會接受當下的市場狀況.
而透過前兩年地價大漲,大建商土地增值賺到爆炸.
所以他們似乎打算直接給他稱個半年一年,繼續把地價炒高.
"反正現在世界大通膨...房子抗通膨...聽起來多麼合理阿"
(你看,建商是不是把大漲怪罪給原物料上漲和地價上漲)
而容易撐不住的中小型建商,又都因為一開始原物料大漲而被掃出市區.
所以基本上現在市區的建商,沒人會因為銷售量大減而斷頭或是財務困難.
(這是目前建商最大的利基點...它們土地賺太多)
所以這一波才產生這一個很厲害並且偉大的局面.
歪國,股票不動產都在跌.
台灣股票也跌得慘兮兮,連前兩天脫離通膨說都無法讓台股反彈碰十日線..XD
可是台灣不動產居然還在漲...每一個新開案都在突破歷史新高價.
這就是建商這一波操作很厲害的地方.
so...目前不動產市場是人為控制下在成長.
這也是你的一切理論都被打臉的原因.
因為他不是自然市場狀態.
他是惡意操作當中.
而且,只要讓建商撐過這一波美國升息循環.
那後續不但沒機會遇到回檔,他還會繼續在往上找機會上衝.
(這就是市場被少數人壟斷的可怕)
當然你說,會不會建商稱不到美國升息循環結束?
這我持保留態度.
不過這也是為啥我這段時間都不買預售屋的主因.
因為....
投資我不碰不確定的東西,不碰有風險的東西.
我投資就是要賺錢,就是要穩賺,我一毛錢都不想虧....
因此我規避了無法判斷的投資選擇..
在這種情況下.我買老屋.
就算建商撐不住了,不動產要進入回檔修正.
高雄預售屋房價從50降了15%降到42.5w/p.
但是2x年屋合理價在29w/p,3x~4x年屋在25w/p.
阿靠邀我買1字頭....
我繼續賺錢.....被套乾我屁事??
所以不動產漲我也賺錢跌我也賺錢....
為啥我們投資客炒房勝率都是9x%...甚至很多人到現在都是100%全勝,每間都賺錢.
(我有人生汙點,一間沒賺錢過...所以不是100%)
阿就是...不動產是最容易趨吉避凶+閃避風險的投資方式.
所以你們投資有賺有賠,要詳見投資說明書.
我們炒房就只要賺錢,不賠錢...不好意思.
2016你們在哭天喊地.
我們在幹嘛?
數鈔票阿..XD

前提是買的夠便宜啊=.=現在哪來1X萬的所以你也不建議買新屋囉XD

不買房只租社宅，不好意思，哥失敗率0%

怎麼覺得建商會贏..

其實道理很簡單啦 高利率頂多一兩年 低利率會一二十年美國升這麼兇 都已經預估明年Q3可能就要開始降了那幾乎可以預見 2024開始又是低利率十年起跳=.=

糟糕 我與同事都買了預售 頭期不夠

升息派的盲點就是 他們不知道升息撐不了幾年.....

台積電600一堆人也說上看1000，聯發科1000也說上看2000FYI

現在利率飆升到8.7%...40年來最威 <<這句好像有點怪

二十年前也沒想到未來世界的利率會變這麼低吧，未來的事怎麼樣很難說應該是說CPI吧

感謝CECA大開示

1X是諾貝爾嗎，C大看起來不回去裝修老屋了

國際房仲預測2026房價落底，大家來撿便宜，2025有法拍年欸便宜大拍賣（2021-2022最高買房的人），我是不信啦

感謝開示 台中還是很風騷

由近三十年的歷史來看，美國三次的大降息都是歷史大事件，除非猴豆開始空氣大傳撥，美國應該不會把升上去的利息隨便放掉

高雄中型建商市區真的都沒地了 反而鋼鐵廠蓋房子蓋興趣的那種 市區還有不少精華地

現在老公寓也貴爆還都是頂樓

CPI可以先參考目前大型物資包含CL的走法鋼鐵廠 你說本業喔 哈哈哈目前永信幾場包含桃子園 和謙樂 聽說都超級in

協勝發超級有錢啊 甚至比一些中型建商還有錢

貨幣寬鬆還是得看cpi有沒有回到正常的區間經濟週期資產勢必會受到影響，不過長期還是螺旋往上

炒房仔真的是社會…

2022、2023、2024年底聯邦基金利率預期中值分別為3.4%，3.8%，3.4%，確實可能會在明年Q3降息，不過還是要看聯準會態度。

明年房價下跌->ceca早就說不要買新成預售屋 房價上漲->ceca教你趕快上車活該當魯空，好像怎麼講都對反正這一兩年買的準備套在山上，或許五年後能解套吧

真心疑問？醫生怎麼那麼閒時不時就可以上來…紓壓T大就久久一次，f是牙醫。

剛吃飽在等查房，來這打嘴炮很舒壓呀XD

不過我更在意的是利率為壓制通膨而上去，通膨消失後，有在無大災難下利率大幅回檔的歷史紀錄嗎？

利率一直都是有什麼經濟危機才會下調吧...

沒客人的醫生吧 XD

其實為啥我每次都長篇大論，就是因為講太少很多人會搞不清楚你看，連自稱醫生的都搞不清楚我在說的細節就不要怪我每次打文章都幾千字我覺得我已經快用論文的完整度在講了，還是有人搞不清楚什麼產品，風險怎樣，變化怎樣，可能影響因子，我都沒漏掉自稱醫生還可以傻傻分不清楚，我真的沒辦法

推ceca大 這一波參考價值很高 救世文

另外，預售屋有風險，我是現在才講嗎？？

FED縮表都不敢照進度了 升息循環絕對走不長 這波45越看壓建商撐過升息循環的勝率還沒超過6成 現在應該8成以上了建商不太可能撐不到2023年底 但FED極高機率升息縮表走不到2023年底 甚至明年Q1~Q2就又要開始撒錢

美國經濟衰退就是降息理由

但歷年的灑錢都要有理由，明年要灑錢可以想到的理由是金融風暴....

推ceac大跟KrisNYC大 開釋～佛

還好啦 通膨補貼家用都可以用來發支票了某些州上個月才..

也不是不照進度升息，應該是說會看市場的反應決定升息的幅度看錯… 縮表有照進度喔

那現在可以先高價試賣一戶自住賭兩三年後回檔嗎？ 求開示

ceca大沒說不能買預售屋吧 是說預售屋不適合投資客買~自住客想什麼時候買都沒差 剛需就買 成屋預售看口袋深度當有實登可以參考的時候 開太低別人甩都不甩你

看完的重點....每坪1X萬的房子在那裡？我怎麼沒看到我看到二十年內的都要二字頭耶！

說這兩年買被套 我去年買的幾件 最少都兩成起跳 如果還能被套 那股票先回3955吧 可惜 這個盤以後也沒有3955了 哈哈哈哈哈

要1字頭的都快要三十年了...

我想預售最大的風險就是建商撐不住的爛尾，這已經超脫套幾年的問題了

推~~~~~回樓上..忙的時候很忙，但其實自己的時間很多XD

還有所謂的經濟危機才下調 2009-2015 也不過才2008的雷曼+房地美 一次維持7年低利 中間的算什麼危機？歐債算什麼？ 股市都沒崩盤 所以我講真的 術業有專攻 你有自稱的醫學專業 投資客有投資客門道 我們搞股票期貨的有自己的技術 不用特別誰挑誰毛病 講出個真能賺錢的道理來 才是真的

自住是不用怕，貨幣的購買力逐年往下，只要未來薪水有成長，什麼時候都能買民國96年時薪95，現在時薪168 ，房子的確有達到抗通膨的功能。

20年內當然要2字頭啊 美術館都都已經3了 哪來找正常的20年內1字頭- -

說實話...ceca老師的文章我看了第二次才真正懂一點然後越買越多後才發現很多細節其實有看沒有懂XDD要是領悟力在高一點，應該不用等到現在才開始增貸術業有專攻，能吃苦賺錢的行業都值得敬重~

看到了嗎 西卡都是買老屋賺窮魯的 那些鄉民說聽西卡買預售的到底？？

爸 低調。。。眼紅的人很多

2020年初明明C卡就一直說要買預售 都沒在聽

同花打不打得過敷爾號斯

我現在直接鎖定老公寓，怕自己動作比較慢一點XD

我看鼓山左營那邊40年左右國宅還有17~18萬的我記得C大之前好像有入手前鋒國宅

苦口婆心

推ceca我的超人 2019-2020陸續跟單進場買真的穩賺 現在就觀望看看年底選舉了 但台中只要相對價格便宜的低總價的都很快賣掉是真的

真的這麼樂觀? 我家陽明國中這2X年大樓都還在想開18會不會太高過條澄清路都滯洪池一帶都夭壽貴...以前還覺得那邊2X萬是瘋了嗎 現在...千金難買早知道衛武營那邊也是越來越不錯

C大那現在法國愛樂那附近是買點了嗎？如果一坪還有2字頭的話

剛看到欣巴巴老闆在瑞豐夜市 靠近美術館外圍 買一塊住五13.13e 一坪122 說還要整合周邊土地 這上市櫃不手軟啊

請問高雄想買新房住建議什麼時候進場比較保險？ 不急目前有舊的住，不怕越來越貴只怕套在最高點

有些是反串 有的則是什麼都不懂 豪宅高總跟低總比 商用跟住家比 投資本來就有產品跟地區上的差異

現在1X的真的不好找了

C大，鳳山重劃區也有建商列地要蓋房子，是否耐心等房子蓋好後，自己原本買的房子再賣掉就好（鳳山國中站旁邊）新的

不要說2X年，連3X年跟公寓都很難找到市區1開頭的...

實價都2字頭~誰會想便宜賣...

目前房價還能漲的因素是蛋白縣市補漲跟小坪數等到蛋白縣市補漲到頂 跟 坪數因總價而不能再縮小那房價就要回檔了 但也不會回檔太多總之就是有自用自住需求的 買就對了 不用等 有錢就買

我家在巨蛋附近30幾年老公寓之前很悲觀的跟台北親戚說之後要賣搞不好最高只有500萬，他回乾脆賣他好了XD

光土地價格就不可能500萬而已啦~~ 除非通貨緊縮搞到通縮 那通常大家連工作都丟了

楊金龍滾蛋讓西卡做大家說好不好

本來就是了 2020-21股票大多頭 都能有股票搞到下市又不是混在一起做撒尿牛丸

老屋反應慢，常常發生一件事情那就是，當他漲完就剛好接到下一次大漲所以除非崩盤，不然老屋很少在跌有興趣自己研究實價登錄

是因為老屋是最底盤的物件（就是最便宜）沒什麼可以下跌空間，但是如果要擁有一間房老屋就是最基本的入門款是類似這樣的概念嗎

也不能這樣說，而是漲沒太兇，所以沒得回檔他容易漲剛好，預售案才容易衝過頭，我只整個上漲能量下所以大家一樣起點，預售案衝出去價格上拉比率比老屋多但後來回檔就修正回來老屋則慢吞吞爬到他該有的價位但是如果是真的下跌，例如2000,老屋也是照比率跌到他該有的位置

謝謝說明Orz

剛看永信最新整併了文化中心附近透天快299坪 平均單價129萬

5月的時候我朋友才買在中正四路大樓，一坪17萬還被嫌買貴

乾到底誰說沒有2x年1字頭啦 仲介常常都在報 根本買不完啊 超多好不 自己沒門路就說沒有傻眼

想問C大一個蠢問題 巷弄透天跟著2X年大樓走 有大概的公式能參考嗎？ 還是一樣參考附近老透天物件成交價除地坪 呢

我朋友當天去看馬上下斡當天馬上成交，22年的大樓

ceca很多觀點一直在repeat居然還有人看不懂(驚

Ceca好人 房版唯一支持西打

要謝的人太多 就謝ceca吧 最近再置產一間惹！！！

同觀點 所以股市這次再反彈也會很快

謝謝～又是一篇好文，雖然大部分只是溫習功課XD

C大推就是了，賺爆

上禮拜剛好和建商聊天 他們計畫也是明年持續把價格推高

推

請問c大 手上內惟即將20年的兩房 到底該放還是該賣？ （去年買19萬/坪）

買起來

建商土地賺錢的原理是建商講漲幅貸款出來，所以資金面可以很有支撐？

他們價格拉那麼高賣，他們成本低很多，純利也很驚人純利去算，可能都兩三倍，這會計帳房價漲50%，建商純利確可能300%當然週轉金，土地資產去轉貸增貸也是手段一個商業行為，所有工具和方式都會用，所以都要估算

請問C大，高雄的大樓店面可投資嗎

廢文end

可是國安基金說先不進場XD我也還在等吶！

臺灣都要沒未來了，拉高生活成本跟難度，沒法競爭跟吸引外國人才，全部一起下去

炒房族早就人人大勝利，資產底盤破億，上來發文是普度眾生我ceca大，感謝ceca大救世文

我都不知道C粉到底是認真還是反串的了XD這叫論文...我有沒有看錯啊XD

樓上好了拉文人相輕有完沒完，平常有人會講這麼細?

請問C大，南美術館百坪自住10年內新屋，每坪31左右可買嗎

所以現階段是"用房子增貸來股票市場抄底"和買3x年老屋的機會嗎不過想問，每次上591看到CP質高的中古屋，全部都是已售出到底可以去哪裡找阿XD我是股票熟，很多都已經放了快十年，也不太在乎短期漲跌除了房子也可用股票質押(元大1.69%)，但同樣要注意現金流因為我也不確定591到底能不能買到好房子，有點快想放棄這個管道了，理論上好房應該都房仲自己吃下或介紹給熟人剩下的才會放上去吧?覺得好像又成長一點了，感謝ceca大分享

記得ceca有買發哥大悅預售一批，沒買到華友聯inh預售。

想再問一下，如果是老屋貸款成數和年限的問題，是說用現金去購屋，再用理財型房貸借出來吧?之後要脫手會不會有屋齡太大不好脫手的問題?40幾年之類的

那中古屋ceca大會比較關注套房或是整層的大樓？會認為目前台灣有哪個縣市不適合投資嗎？還是說其實都是case by case那麽按照ceca大的說法，就算是中古屋現階段要在新竹或桃園要找到CP值高的物件機率應該是比較低了，畢竟都爆漲了這麽多欸，我好像看錯意思了XD 是說中短期還沒看到暴衝的訊號，就先選擇強勢的區域。但長期另外計算

前面正確，後面太遠先看這時期算不算stagflation以前石油依賴度高，現在只有一半以前是升息到20%才壓下去，包含衰退一陣子所以都抓一半，應該就見底了但應該不至於馬上又QE

ㄧ@aqaq123

學習了，感謝西卡大！

推C大，想入行的話請問推薦先看您哪幾篇文章？

樓上的，這篇講的很清楚了，幾乎所有產品的攻略都提到了

講得很有道理，阿有人會1字頭賣你？這邊不是加價賣嗎？

補充說明超佛XD

但是C大…最近中國國內的經濟好像不太穩… 小銀行可能要倒一堆! 現在是高壓壓住了 這問題將來還會爆……

邏輯好一點可以嗎？你買東西都加價？台積電現在450你都開盤掛495買？還是放空都直接掛410？

C大的文很白話易懂阿，尤其看了兩三次會覺得，靠北真的很有道理XD

那問一下ceca，如果竹科開始蕭條，有影響嗎

想請問C大：假如目前有一間房沒貸款可以增貸300萬（鄉下平房），每年可動用金流80萬，這樣在未來兩年會建議在股市抄底，還是物色第二間房呢？

拜讀很多篇 有個問題想不透 假如我買一間1x年屋30/p（2X年2X/p）五年後變2X年屋 理論賣價會不會因為2x年屋還沒補漲到超過30？ 我有理解誤區嗎？

股票還是不動產看你熟什麼就玩什麼嘍，每個人不一樣屋齡那個以前講過，重點是建築型態1980 1990 2003蓋出來的東西不一樣，公設比也有差因此產生價格分水嶺但其實2003-2023的物件，長相變很像，所以價差會比較小所以17年屋變20年屋，實際在市場並沒有明顯價格衝擊影響但是當然，15和25還是差了10年，就算同一代建築，還是會有一些價差而最後定義基礎價格的，是新建案所以最後價格是新建案往回打折算的如果新建案十年都不漲，都賣一樣的價格那在其他因素排除和補漲效應都排除的狀況下所有的房子都會因為吃折舊而貶值而且是屋齡越低的貶值越兇，反而50年和70年傻傻分不清楚

謝謝西大！小弟再好好思考一下。

C大這篇文幾乎集結了他以前所說的重點了~thanks!

有些人不懂 升息不可能持續太久 升息並不是只有影響到房價變低 整個經濟都會一起拉下來 建商看起來是在死撐沒錯

台灣人跟外國人不同的，空空繼續信仰那個人吧，哈

大概懂了 簡單說一樣就是之前講過的1. 等補漲 2. 然後補漲到哪取決最新案停在哪 ，因為同一年代房屋性質差不多 基本上不掉價，以上幫自己理清思路

推推推

不懂的東西還是不要亂說 如果真的又要降息反應的是景氣已經差到需要貨幣寬鬆，到那時候別說房屋需求，連工作還有沒有都不知道以為看看過去的走勢就能預判未來利率，這真的是很新手才會犯的錯誤

有新聞國安基金要進場了（？

剛看到國安基金就回來看到C大回文XDDDD

C大尷尬了XD

C大是有說升息循環結束 應該也不算食言XDDD

房地產本來就是看物件 差異很大 一概論漲跌的根本都來亂的 可能連句看房子都沒看過

請問ceca大，會不會擔心政府真的下重手，跟日本一樣要把房產泡沫戳破？例如大幅提高房屋的持有成本之類的？