我發現版上有許多人投資工具講得頭頭是道，理應財商正常才對。
但實際上遇到 "揹貸款" 的解讀卻萬分恐懼。
今天自己有位朋友剛好也有問我揹房貸萬一工作有變動怕不怕繳不出來等事情，
我想說藉由這個例子分享一下揹貸款的實務操作。
這些方法尤其適合沒有奧援的首購。
今日對話大意是：
我一間台北老公寓出租，當初買價1XXX，目前漲幅約20%~30%，
貸款30年寬限2年，前兩年每月房貸1萬5，後面每月房貸4萬5，實際收租每月4萬5。
計算上我把上述的東西講的更保守一點，我說每月收租算3萬就好。(租報率不到3%)
我這樣操作有甚麼結果？
前兩年總收租72萬，前兩年房貸利息36萬，結餘36萬。
後兩年總收租72萬+結餘36萬共108萬，後兩年房貸本利108萬。(其中75萬左右是本金)
房子買來出租，以上面非常一般的租報率來看，前面四年你根本不用屌他，
也不用再丟出任何一毛錢。
>>> 就算真的遇到重大變故要賣房
>>> 就算房價完全沒漲
在這麼差的假設下，只付頭期這四年也賺了75萬租金(原本繳入的房貸本金)。
阿沒工作沒錢繳會怎樣？
>>> 賣房拿回頭期+期間租金
>>> 轉貸繼續開寬限收入，計算式如上
再怎麼慘，都不會比沒工作繳不出房租還慘
所以為何要懼怕貸款？
後面我繼續跟他講，我十分建議他做的操作，且去年也有一位朋友照這操作買房，
我朋友家裡沒奧援，靠自己買房，最終買在新北老公寓(有帶一個頂加物件)，
每月房貸3萬，頂加是2房物件出租2萬，等於每月房貸自己只拿出1萬，
比他當初租房的租金還低，這種你是要怕甚麼繳不出房貸？
別忘記3萬房貸裡9000多是利息且每期遞減，其它都是本金。
所以為何要懼怕貸款？
更進階的是買隔套物件，一個1500萬的隔套，找那種一個2房+其餘套房的買，
2房自己住，其餘隔套出租(假設4套)，每套收租1萬~1萬2，光收的租金都比你
繳的房貸多，每月還有一點零花錢，自己住還不用錢，邊住邊等都更。
多爽？
所以為何要懼怕貸款？
上面列舉這幾種操作有觀察到嗎？ 你幾乎沒有甚麼現金流繳不出來的風險，
真的有重大變故賣掉變現或增貸也不蝕本。
只有鍵盤幻想繳不出來的人，才會一直用沒有經驗的腦袋去束縛自己，
結果就是一直一直沒有出手，然後不知道為什麼房價會一直一直變貴。

因為你搞錯重點 他們只是無法下重大決定而已說穿了就是對自己極度沒信心 繳房貸怕得要死再怎麼算都不重要 他們聽到要跟銀行借30年錢就嚇死然後永遠邁不出那一步

不懂就會怕 以為背房貸很可怕

因為沒實際操作過 嘴巴說的很簡單 整天擔心別人繳不出來事實就是 一直繳房租 然後喊房子貴買不下去...

不是只有這樣的，還要解釋給另一半了解，然後家人又怕你們年輕人不懂，到中年才明白原來父母的建議也是很局限，才出來買時又貴的要死，所以我現在都教育小孩要學習去看財經新聞。反正我已經老了又回不去了，唉

北市公寓可以租到4萬5？在哪

背房貸絕對是最值得做的槓桿因為房子能住...利息低又會漲，會怕的不要出門好了。

版上還是有很多人願意解釋，能救一個是一個，我就是這樣看到西大的文，才當盤子去買自住的預售啊，這才是真的做善事（c大之前推文説的只有有緣人才看得到）

不會買的永遠有藉口

這篇s大也講得很好，已收藏，謝謝原。

你可以讓你的下一代不要重蹈覆轍就好

他們會對1.5%利息非常在意，但完全不在意通膨2%...利息1.5%... 要死喘不過氣了通膨2%... 馬照跑 舞照跳

好奇，突然沒了工作是要怎麼轉貸？

你真的在行善= =

方便把轉貸開寬限說多點嗎？ 感謝

轉增貸開寬限妳自己操作一次就懂啦 又不複雜

我只是好奇沒工作銀行會同意轉貸嗎好的 看到原po回應 感謝

永遠沒辦法突破沒買房也是要租房的盲點 講什麼都沒用XD

好人

推

你是不是很閒

投報房的房貸就要勇敢去背 10多年前家裡剛在買的時候都不喜歡背房貸（老人家很怕貸款不知道為什麼）到後面這幾年則是追著銀行問能不能貸30年8成寬3年

其實也不用解釋給另一半或父母聽 我都是直接幹後來賺錢了 家人比較能接受 但你要他們也這麼做 還是一樣戒慎恐懼

你連那種看起來87%在反串的都認真回答耶 484人真的太好

重點是現在買還會漲嗎？

是啊，謝謝各位大大，家人的確看到房價漲，也跟著一起買房，如果早25年前我會上PTT學習就好，自己才學疏淺身邊也不會有相關資訊，快50了才發現財商很重要，繼續學習吧

有些人就是會用著各種理由去說服自己不要買房，用著各種理由去擔心別人買房會怎樣，實際上操作就是這樣給他看了，他也有各種理由說是假的不可能可以這樣，反正不管怎樣到最後他都有辦法安慰他自己這一切，後果自負，自己過好就好！

純噓太好心

講那麼多 害世界上少太多魯蛇怎辦？低調噓

最沒有辦法忍受的是明明自己不買，漲了再那邊哭夭別人賺太多，說後面的人是接盤仔，怪天怪地就是不會怪自己！還有到處擔心別人買房會撐不下去，真的是多慮了，不用這麼好心，關心自己就好！

您是sea-food

會動腦思考的都懂，那些來抬槓的人有些是真不懂，有些是假不懂。

"怕繳貸款"這個想法很大的來源應該是在於頭期要先進去尤其是頭期丟進去就接近兩袖清風的人

預售屋新成屋可以這樣搞嗎？還是要老屋才行？

但是這個舉例有點扯

是假設房價沒變嘛，那假設房價下跌3成你怎麼辦別說銀行寬限了，叫你提前還本都有可能

下跌只要房貸嘎的過來，就持有到景氣回升即可懂原po的話，你會恨不得有高收入、高自備多玩幾間，遲早財富自由倒是有人大筆資金押在房市不如股市賺錢更有效率，投資房市又很無聊，所以相較還是小眾。

升息到5%加崩盤3成看你們還笑不笑的出來

樓上與原PO對未來趨勢判斷的不同，就是機率問題囉

過去長期向上不代表未來也是，自己評估風險吧

先射箭再畫靶意義在那？歐美日經驗已經給你答案社會演進發展歷程就攤在你眼前國家法規風俗體制皆不同但結果相似的程度頗高

轉貸開寬限現在不太容易執行吧？銀行端會檢查這個

江湖一點訣，說破不值錢，還好死忠空空說了也不信房價漲、房價持平都算賺 還能5倍槓桿風險相對低這樣的自住/投資商品也不敢碰 真的活該貧窮了他們唯一的希望就是房價暴跌到連一戶自住的都慘兮兮但租屋仔們的工作/投資卻完全不受影響 這機會有多低?

一般年輕人不會當房東 怕買到問題老屋 怕遇到租霸 甚至不會挑投報好的物件 就像老鼠賽跑只會拼命存錢買自住房1XXX老公寓租到45k需要整理吧 正常上班族 不會想花時間找工班 有些忙著找另一半都來不及了

又沒有頭期款，投資報酬率因升息變低，沒租客。以上怎麼解？

因升息變低是能多低？現在升息了啊投報有降低？說不定還更高勒 沒有租不掉的房子 只有租不掉的價格 看怎麼操作了成功的人找方法 現在YT連當房東的免費教學都有了 還真的不知道是什麼網路上找不到的

紙上談兵容易 實作難要下幾百幾千萬的決定不容易...

先不說要找到一千多萬能租四萬五的物件有多難房客要多盤 基本你都花四萬五租也會想要相當的裝潢和家電 舊房子還要維護哩哩扣扣 你是大學生在寫作業吧接點地氣啊你買來租人自己住是不是也要繼續租 月薪不夠怎麼實做還要賭一把銀行是智障不會算願意貸給你 真的寫作業

原po估投報不到3% 並沒有那麼困難即便是現在要做到也行只是3%對我而言不能夠接受不過一千多 一千一跟一千九都是一千多….還要看物件所在地跟類型

不要懼怕貸款是真的，但純好奇哪裡的客群能到4.5萬？

有腦袋不清楚的人會把房貸本金當成消費繳完就沒了 殊不知是變成資產存在房子裡

推好心 已收藏

用現在利率去算，1500貸款1200的公寓要能租到3萬可能要帶頂加吧

你的道理我知道，但需要強調的是location及投資失利的風機會成本，我們家就有20年前亂買到現在連本都拿不回來也租不出去的例子

少年股神會上來說我一天賺一個月房租，才不要買房呢

無奧援的上班族 經不起這樣的投資風險貸款買股買虛擬幣也比買房出租省事 同樣事前要研究 賭輸也都要付錢 但漏水漏到別人家 裝潢 租霸 就是處理起來比較麻煩所以除了怕房貸 還怕很多東西啊XD

好人一生平安

謝謝原po的尊重 只是想告知30歲不到 存款不到300萬 家裡沒奧援 買房投資當房東 跟買股買虛擬幣的比例就是這樣我83 女 一間出租 一間代管 同溫層只有我在做這種事30-35之間身邊朋友有頭期 也是先買自住房 要說服他們當房東目前還沒成功過

我老婆也83 即將在年底成為房東 他同學有一個買公寓4+5當房東 有買中古屋自住的 有買預售自住的不過目前八年級還是沒那麼多 畢竟出社會的時間有差

沒出租 要他們all in揹貸款 又比有出租更怕了自住只有的剛需的時候才不得不揹呀

我說過我是覬覦年輕肉體啊 所以什麼跟女友稅後多少收入我才不在意 我就膚淺我就爛

關鍵在於要賣房時，房價要上漲，而且買房貸款交易等等也都要成本

真的滿多長輩聽到背房貸就說壓力一定大 ㄏㄏ，反正財富是留給那些願意提高財商的人