我發現版上有許多人投資工具講得頭頭是道，理應財商正常才對。
但實際上遇到 "揹貸款" 的解讀卻萬分恐懼。
今天自己有位朋友剛好也有問我揹房貸萬一工作有變動怕不怕繳不出來等事情，
我想說藉由這個例子分享一下揹貸款的實務操作。
這些方法尤其適合沒有奧援的首購。
今日對話大意是：
我一間台北老公寓出租，當初買價1XXX，目前漲幅約20%~30%，
貸款30年寬限2年，前兩年每月房貸1萬5，後面每月房貸4萬5，實際收租每月4萬5。
計算上我把上述的東西講的更保守一點，我說每月收租算3萬就好。(租報率不到3%)
我這樣操作有甚麼結果？
前兩年總收租72萬，前兩年房貸利息36萬，結餘36萬。
後兩年總收租72萬+結餘36萬共108萬，後兩年房貸本利108萬。(其中75萬左右是本金)
房子買來出租，以上面非常一般的租報率來看，前面四年你根本不用屌他，
也不用再丟出任何一毛錢。
>>> 就算真的遇到重大變故要賣房
>>> 就算房價完全沒漲
在這麼差的假設下，只付頭期這四年也賺了75萬租金(原本繳入的房貸本金)。
阿沒工作沒錢繳會怎樣？
>>> 賣房拿回頭期+期間租金
>>> 轉貸繼續開寬限收入，計算式如上
再怎麼慘，都不會比沒工作繳不出房租還慘
所以為何要懼怕貸款？
後面我繼續跟他講，我十分建議他做的操作，且去年也有一位朋友照這操作買房，
我朋友家裡沒奧援，靠自己買房，最終買在新北老公寓(有帶一個頂加物件)，
每月房貸3萬，頂加是2房物件出租2萬，等於每月房貸自己只拿出1萬，
比他當初租房的租金還低，這種你是要怕甚麼繳不出房貸？
別忘記3萬房貸裡9000多是利息且每期遞減，其它都是本金。
所以為何要懼怕貸款？
更進階的是買隔套物件，一個1500萬的隔套，找那種一個2房+其餘套房的買，
2房自己住，其餘隔套出租(假設4套)，每套收租1萬~1萬2，光收的租金都比你
繳的房貸多，每月還有一點零花錢，自己住還不用錢，邊住邊等都更。
多爽？
所以為何要懼怕貸款？
上面列舉這幾種操作有觀察到嗎？ 你幾乎沒有甚麼現金流繳不出來的風險，
真的有重大變故賣掉變現或增貸也不蝕本。
只有鍵盤幻想繳不出來的人，才會一直用沒有經驗的腦袋去束縛自己，
結果就是一直一直沒有出手，然後不知道為什麼房價會一直一直變貴。