※ 引述《bla790395 (帥黑咩)》之銘言：
: 請教Ceca大，有看您提到若是同區域有打算換屋（小換>8X坪）可以開始準備。目前手邊
: 有間1X年在美術
: 館區的閒置三房（4x坪)，目前透過這間的增貸已有買了第二間來住，我個人原是規劃先
: 出租，三到六年後二換一。原本想說小換大的換屋時間不會那麼快到，想不到現在已出現
: 該現象。
: 想請教是否建議照原計畫執行，還是可以趁明年初來換呢？另外目前我看手上自己的房子
: 實登相同條件大概也是3X/p，參考591上國家美術館也大概是3X/p，只有一間4樓的開2X。
: 好像還沒完全拉開？還是我的參考方式錯了？
: 抱歉開頭這樣問可能不好，歡迎各位前輩給意見指教，謝謝
國美是之前突然抓狂賣家都超有自信.
三房還在開30~33的時候,國美去年一堆開35up.
但是目前他們銷售自然也卡住.
後來疫情嚴重,管委會禁止帶看,就全都縮回去...XD
另外,三房以上沒有平面車位會被嫌(這邊是蛋黃區..蛋黃區有蛋黃區的特質)
因此沒車位的三房和機械車位的三房和平面車位的三房,在美術館單坪價會不一樣.
四房沒車位就更被嫌到臭頭,之前米羅一間6x坪沒車位,賣了超久,開價我記得才28還是26.
所以下面討論全都是以配平面車位為主.
不過兩房車位可有可無,所以兩房不用特別切割有無車位.
目前來講.
你三房(指室內22~24),正常條件成交價單坪應該可以成交到32~34.
(我是指基本款,例如京城畫家系列這種最普通等級的東西)
(並且方正,無暗房,不會有伸手可以跟對面遞醬油的狀況)
但是權狀7x(室內36~4x)以上的基本款(非皇苑鼎宇堅山系列),可能單坪成交會在28~30.
(甚至有更低,不過通常更低會附帶一些缺點...先不討論)
因此基本上單坪產生了10%以上的差距.
這個差距已經足以讓你小換大了.
不過美術館50~60坪的物件目前很囂張.
主要就是缺貨產生的狀況.
50~60坪的屋主目前換屋困難.
(大多數人的絕大多數資產就是他住的那一棟房子...不要拿我們投資者做demo
我們投資者自己住的房子只是自己資產的一小部分
投資者泛指以投資維生的人,包含炒股炒期貨炒OOXX)
因此換屋換不動,自然也不拿出來賣,所以缺貨.
缺貨底下,少數賣的就會賣很貴,因為不賣貴他也沒辦法換屋..
so...你要換50~60坪就不適合....
(這個現象只限於美術館和農16...其他地方不存在)
因此現在換屋可以往70以上的換.
但是不要往5x的換.
反過來你5x的,可以往上換...
甚至你要往下換也可以...
其實美術館最近兩房沒有三房強勢.
so..你如果純投資,一間5x的換成兩間2x的也是可以.
不過當然往上換會更有優勢.
但是你如果是3房要換四房,那現在就不適合.
而前局面來看.
室內4x~5x坪這種權狀7x~9x的物件供給量還是很低,建商也蓋非常少.
所以遲早這個坪數的物件也會因為缺貨而價格在往上修正.
在這種情況下,你還有這一段修正的利潤可以賺.
(這就是目前可以換屋的原因)
至於往下換單純就是.
兩房的單坪居然跟不上5x坪四房不太合理.
那個時間久了也會修正,你也是賺這個修正的差異.
另外補一下.
這邊要以"室內坪數"做切割.
也就是我講兩房是指室內大約14~17坪.
三房大概是室內22~24坪.
四房大概是室內28~32坪.
更大的大概是室內38~4x坪.
所以這邊以"室內坪數"做切割,而非權狀坪數.
權狀坪數會因為10年前有一次建築法規調整.
所以公設比會有一個明顯的變化.
而目前最吃虧的就是10年屋..顆顆.
因為本來室內30坪含平車,權狀只要52~54坪就有了.
但是10年屋你權狀可能要58~60坪.
然後10年屋屋齡又跟15年屋差不多.
因此買家在總價上面,並不會願意多加多少錢去買10年屋.
(也就是如果15年屋要賣1900,你10年屋人家最多出到1980.
這樣你15年屋可已成交權狀單坪價36,你10年屋只能成交33...顆顆)
造成10年屋產生一個很悲慘的現象...
單坪價格因為公設比被放大,屋齡又跟1x年屋差不多,所以單坪價格被壓制.
不要把市場上的買家當笨蛋,99%的買家都會看室內坪數...XD
(剩下1%大多都是外行投資客...自住戶反而很難犯這種錯誤,因為他要住,所以他必然關心)
當然也有一些1x年屋的公設比特別大,例如北美一街的太普或是幾個小宅.
那些物件也會因為公設比特別大,而成交單價特別低.
so..美術館這邊,除了兩房比較混亂外.
三房以上基本上要特別注意室內坪數.
除非你屋齡是低於6年...才會產生另外一個市場.
(當然等這些低於6年屋再過10年,就會撞到跟今天10年屋一樣的問題...
因為室內坪數比率上比較小,所以造成單坪價被壓制...
so..中長期投資不適合買這種東西...)
但是要注意一點.
當你總價超過3000萬,就會撞到別墅的市場.
目前美術館別墅主力在3xxx萬.
這些別墅會大幅競爭到3000萬以上的大樓.
別墅很強勢,並且因為斷供給,所以對中古大樓衝擊非常大.
所以純投資,你又想買美術館3000萬以上的東西.
都請優先選擇別墅.
(這邊專指美術館這一區)
少數別墅有低於3000萬的.
但因為這些別墅"單層面積"過小,所以住起來爽度很低.
(別墅單層還是要有18坪以上才會爽,因此地坪需要3X坪,這樣價格就會至少3xxx)
(2xxx的別墅大多單層只有12~14坪...其實有點痛苦)
相對於3000萬以下的中大坪數大樓,會有居住爽度的缺陷問題.
所以3000萬以下大樓還是很堅挺,不怕這些少數別墅的競爭.
(我最近想換屋也完全不考慮這些別墅...XD)
當然更大坪數的大樓,一樣是撞到更大坪數的別墅.
這也是大坪數大樓建商都不太敢蓋的主因之一...
: ※ 引述《ha3810996 (微八嘎囧)》之銘言：
: : 台積電效應利多出盡 高雄房價連跌3個月
: : 高雄台積電效應從去年下半年起吹了一整年，造成高雄各區房價暴漲，市區新屋成交價
: 不
: : 僅站穩3字頭，甚至挑戰4~5字頭房價；而郊區則全面挑戰3字頭行情，然而房價不可能
: 無
: : 限上揚，在中央祭出打炒房政策未來朝預售屋禁止轉讓，也讓整體房市在今年第2季出
: 現
: : 急凍，《蘋果新聞網》委託富住通商用不動產統計從去年至今歷月房價走勢，在今年4
: 月
: : 已達高峰，近3個月已出現下滑。
: : 新屋房價往往影響中古屋成交行情，當區域新屋不斷創價，連帶也會影響中古屋走勢，
: 從
: : 去年6月起高雄新屋開始出現暴漲，以高市屋齡2年內新成屋統計發現，從去年6月21.9
: 萬
: : 元一路上揚到11月27.1萬元，經過數月盤整到今年4月已達高峰，每坪成交均價達30.5
: 萬
: : 元，等同過去11個月房價增幅39.2%，然而近3個月房價出現下跌，截止至今年7月每坪
: 單
: : 價均價28.8萬元。
: : 台積電效應高雄各月房價走勢
: : 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，近年來高雄房價出現大幅上揚，有很高比重
: 屬
: : 於投資客進場搶房，帶動高雄在地資產型購屋客進場，因不久前台積電設廠廠台南，產
: 生
: : 南科效應房價暴漲經驗，因此高雄房市成為投資客搶進目標，然而房價不可能無限上揚
: ，
: : 當台積電確定在楠梓設廠後，整體房價也被拉抬到歷年新高，在今年第二季起包括升息
: 與
: : 中央祭出打炒房政策，導致投資客開始縮手，當中預售屋禁止轉約雖尚未立法通過，但
: 已
: : 達到嚇阻效果。
: : 然而房價是否會持續下跌，目前看來有著很高難度，高雄市不動產開發公會房屋市場委
: 員
: : 會主委陳又齊表示，缺工缺料問題無解，加上台積電未來在楠梓產業園區動工後勢必會
: 因
: : 工程進度搶工，屆時缺工問題將更嚴峻，目前地上15樓住宅每坪營建成本已來到14~15
: 萬
: : 元，導致建商成本不斷增加，即便近期房市買氣出現修正，要出現大幅跌價機率有限，
: 目
: : 前也尚無任何建案出現價格大幅下修，頂多是開價修正，成交價仍未減少。（葉家銘／
: 高
: : 雄報導）
: : https://www.appledaily.com.tw/property/20220818/AB66ABC2F56C9F85915EB6EDA3
: : 哪裡有下跌？不是還在漲嗎？
: : 楠梓可是要挑戰下一個竹北欸！
: : 都有台積電，
: : 難道高雄的房價就不如竹北值錢嗎？