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文／《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡
雖然危老最高時程容積獎勵10％已於2020年5月9日到期，之後逐年遞減，今年5月12日起
調降至4％，不過大台北地區都更響應依然熱烈，尤其高房價地段，除了建商進入整合的
意願較高之外，也是因為老屋屋主原區換屋難度越來越高。
第二季房地產市場開始降溫，但房價並未因此向下修正，新案開價依然走高，中古屋價格
上升速度不如新案價格飆漲迅速，中古屋、新案價格差距越來越大。
以台北市為例，統計實價登錄上半年成屋均價及預售屋均價，成屋約每坪75.8萬元，預售
屋為109.6萬元，預售屋比成屋足足高了44.6％，且北投、大同、內湖、松山及中山的預
售均價都高於成屋5成以上，老房子跟預售屋的價差會更大。
從房價面思考，老屋所有人要出售原有房屋，在同區域買新屋，需要多籌措購屋資金，以
台北市平均價差估算，假設原本老屋總價1千萬元，買預售屋、新成屋要再多準備450萬以
上的購屋金。
老屋與新屋價格落差大，讓換屋族選擇換到更低價的區域，甚至轉換都市，台北市有不少
換屋人口因此移往新北市，甚至桃園市，故危老及都更提供了另一條可留在原地的出路。
而以建商的角度，政府為打房限制銀行放款總額、限縮貸款條件，購地貸款降至5成，且
其中1成待動工後才撥款，建商的自備款比例大幅增加，確實踩中許多建商的痛點。
然而，依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老）第10-1條，以及「都市更新
條例」（都更）第72條，皆明訂銀行提供資金給參與危老或都更的土地、建物所有權人及
起造人、實施者等，不受銀行法第72-2條放款限制，因此危老及都更可解套融資貸款的困
境，在營建成本上漲之際，不失為一條生路。
綜觀全台危老都更案，中南部的量體明顯小於北部，因為中、南部房價差額不似北部大，
且重劃區多、土地面積大，買方不用等待都更便有許多建案可選擇，建商進入整合的意願
低許多，然而在房價偏高的雙北，容積獎勵誘因大，危老及都更案可遍地開花，幫助老化
的城市新陳代謝，並提升居住安全，對於行動日漸不便，被困在公寓中的長者，有機會換
得一個宜居的空間。
心得：
中南部這波造成預售屋房價直接拉高
未來老屋改建的機率應該比以前大很多吧?
持有繼承的老房子484要撐到建商來談

要政府全面強制 做好配套 提高獎勵

中南部都更沒戲，價格創新高的都是重劃區，老市區還賣不到那個價

所以近兩年北部一堆問都更的阿

除非你家旁邊是停車場或空地，這樣也許建商會把老公寓劃進來走都更

以前舊換新不用補錢才比較奇怪吧正常商品舊換新本來就要加錢不然就繼續住 撐到房子倒掉為止

房子舊換新要補錢，但是土地 沒有舊的土地依貨幣通膨漲值遠超過房子折舊然後折舊房屋又因為通膨成本 折舊沒你想像中多光電費，公車 火車 捷運 要漲就夠了

這個單價沒考慮公設比 實際上室內要一樣大 大概兩倍價

問都更有用嗎 基本上根本做不起來永遠大家都想當最後一個得到最大利益

中南部沒戲