其實我對於這個政策最大的疑慮
還沒有看人家提到
那就是壽險界的資金引入
很久以前的ceca大曾經說過
目前我們這些房地產投資客都是小打小鬧
等到有一天，財團真的進入了那才是可怕
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雖然目前有建商 也有壽險業的集團兼做建商，例如國泰建設
但兩者畢竟還是不能正式串聯在一起
而且目前財政部對於壽險業的資金要投資房地產
是有比例限制的
我保險法第146條之2第1項規定：「保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並
有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，不得超過其資金30%。 但購買自用不動產
總額不得超過其業主權益之總額。」 換言之，保險公司對不動產之投資，除自用不動產
外，其投資總額可達公司可運用資金30%。
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所以壽險業雖然有玩房地產
據我所知道是一整棟的大樓商辦出租居多。
如果不動產證券化證，通過
那不動產變成證券，壽險業就能夠脫離法律對不動產投資的比例限制，
到時候以壽險業的龐大資金，
還有他們的企業化管理手段，
要玩房地產簡直是可以飛上天，
到時候真的變成絕大多數的房地產都控制在企業手裡，
買不起房的中產階級跟薪水上班族，只能一直租房了。
為什麼我會有這個疑慮呢？
是因為昨天剛好有一則新聞
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金管會透露，南山人壽9月底淨值比已轉為負0.59%，還有6家低於法定標準3%以下，分別
為保誠人壽1.5％、國泰人壽2.64％、三商美邦人壽2.1％、宏泰人壽2.2％、安聯人壽1.1
3%、第一金人壽2.03％。
金管會主委黃天牧周一(10/3)赴立法院財政委員會接受媒體聯訪提到，壽險業淨值9月再
跌，是受整體外在環境波動、即美國強烈升息，及適用會計政策選擇上造成的影響，且外
在環境佔大多數影響。
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這兩則新聞的時機實在太巧妙了，
忍不住讓我聯想在一起
10月3號金管會發表消息
10月4號內政部就發表 不動產證券化的新聞。
看看花敬群發表的新聞內容，也有一些蛛絲馬跡
1.花說：
未來不動產投資的經營模式，愈來愈有專業化整合的機會。
花敬群表示，都更危老整合團隊如果邁向專業化，發展成一個行業，有點像基金投資講的
天使基金一樣，
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有什麼團隊比壽險業更會管理錢，資金更多，團隊龐大？
2.花說：
後續希望跟金管會合作，推動不動產證券化。當不動產經營從個別邁向集體管理，
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直接指名金管會了！又是另一個巧合嗎？
壽險業淨值不足，
投資國外一直賠錢，本業保險又因為防疫險大跌，
很需要新的生財管道。
剛好，政府本來就不擅長管理房地產，這幾年下來不管是公宅， 房價 ，還有包租代管，
都是弄得灰頭土臉。
我猜測內部有聲音提議，
房產管理不是公部門擅長，
那何不交給民間做？
壽險業跟政府本來就關係很好，
現在各取所須？
政策的方向
從花的內文，我做一些猜測
1.壽險業接手危老都更（因為這幾年，小建商推動速度實在太慢），還有中古屋整合翻修
。
（壽險業會先成立轉投資子公司，以免違法）
2.都更後的大樓由壽險業成立包租代管，只租不賣。
3.租金收入打包成reits
例如 新北租霸001
名下共新北市20間大樓 4000名租客
月租2萬，年收9.6億
每棟建築成本5億共100億，攤提20年 每年 5億
再扣除各種雜項支出 （利潤抓3成2.7億，人事費 1億）
留0.8億當作配息
發行每年配息4%的高股息reits
可以發行20億股，共200萬張股票
這樣又可以募資，市場上又多了一個穩健投資產品，
跟0050一樣，受到老年族群喜愛，紛紛投入退休金，
房市股市雙雙起飛，又掀起一股熱潮呢！！！

REITs ....

涉入民宅就地獄模式了好嗎... 而且商業區本來就應該讓這些財團去搞，一般人哪搞得起來... 讓這部分資金專注搞這塊就好了。不然通通跑去搞住宅。投入不動產資金是有規定上限

現在reits有住宅啊，新光傑仕堡跟目前已經出售的基泰之星，就是住宅reits

沒仔細查過。傑仕堡算不算是商業區住宅?? 基泰之星酒店式公寓。有包下住宅區的案例嗎??壽險以前被靠杯炒高房價有澄清過。他們搞商務住宅，收租金不是靠短期買賣獲利。

傑仕堡以前待過的公司就是租來給國外派來的總經理住的以都更角度看給金融業開發其實比較好 日本六本木重劃就是銀行去幹的民間效率高於政府啊

民間開發效率絕對更好沒錯，但等等黃色力量又要出來哭么官商勾結XD

新光傑仕堡就是台灣品牌最響亮的出租高級住宅

推分享 時機巧妙 值得關注

這叫大勢所趨

不叫半拍 慢用年份來說的