來竹北也快10年了,從2015到現在看了不下100間房,主要針對自住需求整理一些看房經驗
希望能給剛來這裡的初心者一點方向。這篇只先討論中古屋,預售屋我自己也看得不多
首先最重要的一定是地點,列一下竹北各區域,可以參考樂居的地圖:
1.縣治一期
竹北重劃區發展較早的區域,不乏20年甚至以上的建案,機能完善,各種吃的店很多
光明一路眾多連鎖餐廳,三民路/中正東路/博愛街都有許多小吃和便當,買生活用品/診所
藥局等也都很方便。早期東邊還沒那麼熱鬧時,要逛大型商場或醫院又不想去竹市的話,
大概也只能來家樂福和東元醫院QQ
啟德老闆住的那附近和家樂福對面那區我覺得都還不錯,都是生活機能好,屋齡介於
15~2X年,若預算不想拉太高可以先看看
2.縣治二期
位置大約是遠百和喜來登往外輻射這區,普遍屋齡在接近10~1X年,百貨公司/要開幕
的影城/兩座體育場/已發展完善的生活機能等,都說明這裡絕對是竹北精華區之一
只是真的沒什麼地了(據說全國電子那塊要挑戰開價新高?)發展早屋齡較高,實價登入
單價相對沒有縣三高,且普遍取得成本低,預算再多點的可以從這區先找
離遠百近真的逛街很方便,喜來登後面也不少建案可以選,但我個人偏好是可以選離遠百
稍微遠一點,但騎腳踏車可以到的區,離體育場近也是一個加分項,畢竟百貨公司不會天天
逛,但走路就可以到的遛小孩地點是在太吸引人
3.縣治三期/水瀧
縣三大概是竹北房子最密集的區域,且大樓都蠻高的,鄰近縣二熱鬧商家,豆子埔溪的
配上嶄新摩天大樓的整體規劃,可以理解為何房價漲的兇,普遍大樓都在十年內,喜歡新案
還有想挑預售屋可以從這裡和高鐵區找。
往台元方向還沒到高速公路那塊常稱為水瀧區,房價算是有個凹陷帶,畢竟實際走一趟就知
道,不少嫌惡設施都比較近。AI公園是竹北第一個特色公園,若要選這區,個人認為靠近
AI公園這幾間比較適合自住。
4.高鐵區
說高鐵區是竹北最核心蛋黃相信最少人有意見。預算夠當然首選水圳公園周圍,如果要景
關永久棟距就興隆路河岸第一排,但初新首購一定難負擔(家裡有礦當我沒說)。預算還OK
但買不起豪宅又想選這裡的人,不妨看看像帶狀綠園道/嘉豐國小/東興國中周遭,年齡稍大
的房子,都蠻適合居住的。走路就能到高鐵站當然是大加分,但我不覺得住這區的人都是
高鐵重度使用者,個人覺得高鐵這區的最大優點是均質,綠地規劃/學區/街廓市容等都是
相對好的,沒有哪一區的居住體感明顯比較差。
5.科大區
樂居畫的範圍和我認知有點不同,仲仲常說的科大區大約是福興東/縣政九/興隆路/國一
這區。這區有種鬧中取靜的感覺,且屋齡相對縣一來說又比較新,喜歡安靜純住宅感可以
先看這裡。縣政二路南端往國一這裡我覺得真的很棒,平坦退縮的人行道、新的公24
特色公園和河堤連成一片舒適氛圍。
6.法院區
大概從地方法院往外一個ㄇ字型這區,這區也是我覺得相當宜居的,HEBE買的那棟是我的
首選。文興路綠園道配上小溪,真的相當適合遛狗遛小孩。成功/興隆明星學區也是不少
人選這裡的原因,配上準備蓋的總圖,應該可以做成一個蠻不錯的文教區域。
**西區華興和台元附近看沒幾間就沒列了
特別提一下離學校近(尤其國小,幼稚園)絕對是自住有小孩的大優點,想像別人要每天多花
個半小時開車或騎車擠家長接送區,你只要牽著小孩走路接送,真的就是輕鬆寫意,這個
優點還會在二寶甚至三寶來了之後更加顯著
列好預算,選好想要的點,下一步就是先想好理想物件的條件,大方向可以先抓
例如建商/樓層/室內坪數/屋齡,先篩一波,再來就需要實際看屋,像有沒有衛浴開窗/單層
排氣/通風採光/格局動線/車位位置等等,這裡建議剛開始看屋最好做個筆記,拉表格把看
過的房子做橫向對比,有些細節不記下來真的很容易忘。另外看屋也絕不是只聽仲仲舌粲
蓮花,最好能實際設想住進去的感覺,像是你每天往外看到一排頂樓水塔會不會不爽?房間/
公共區的空間配置符合你的生活方式? 活動路線會不會讓你感到不順? 等等
看房時可以看的另一個點是社區的管理,電梯裡或布告欄可以看看是否有你很在意的點,
宣導不要廁所抽菸和晚上不要動次動次都是平常的,我還看過請住戶不要丟內褲和衛生
棉到馬桶讓糞管堵住... 垃圾處理間和回收間也是可以看出鄰居公德心的冰山一角,建議
一定要看過。
選出適合自己的物件後,建議是能多看幾次,畢竟各個時段可能都有你在意的點沒影看到。
當然房子絕對無法找到完全理想的,總是要有所取捨。
再來就是出價和談價,這幾個月市場真的有比較冷,相比1.2年前,沒看房就下斡旋都很常見
的那種熱度,我感覺比較像2016~2018那種市場氛圍,當然你如果要期待崩盤,嗯嗯...應該
蠻難的。出價前一定要先看好同社區/周遭區域的成交價格,實價登入都這麼方便了,基本
功課一定要做。但房地產價格真的和股票市場不能同概而論,不要說同一區的房子,光是同
社區,不同樓層/面向/格局就可以有數萬/單坪的差距,更何況每間房子的屋主都不同
可以先蒐集你覺得和你目標相似價值物件的近期實價登錄,必要時請銀行鑑價,先定出
一個基準,再根據自己有多想買再適度做增減,畢竟價格雖然重要,但可以負擔的範圍下,
符合自住需求的條件才是優先考量
建議剛開始看房的自住客可以不須理會專門酸竹北的那些言論,我能理解這兩年井噴沒跟
上車的鬱悶心情,尤其2年前才開始看的學弟妹們,看著目標社區每半年+5萬/p在跳,想下手
怕買貴轉眼就被另一組搶走...,過去2年竹北就是這麼可怕,目前市況轉冷真的是不錯的看
房時期,先培養看房眼光/了解自己的需求/鎖定理想社區 等等,就算現在有A案開低丟出來
你沒準備也搶不到
再來就是克服心魔真的很重要也很困難,"屋主買1000萬要賣我2500萬是當我盤子喔?馬的"
相信這種心態每個人多少會有,舉個例子我剛開始看房時有個學長就看2-3年了,從15萬/1p
就開始嫌貴,一直嫌還是一直看,一直看又各種原因一直買不下去,終於2021頭還是洗下去
了,不算時間成本,資產累積就和其他早上車的人差了多少
建議想買房自住,做好功課就直接去現場看房吧! 不要只是在591上鍵盤看房,現在仲
仲缺業績,很好找的,沒有實際談價/下斡甚至連區域環境都不熟悉真的別說你要預測房價
未來的漲跌...。還是那句老話,自住沒差,當然絕不是價格沒差,而是自住你需要考量的
"房屋實際居住價值"要比房子本身的金融商品交易性質更重要的多。而在竹北需要談到好
錢你絕對是需要許多的實戰經驗再配上比別人好一些的運氣...
最後祝大家都可以找到自己喜歡的房子~~
ps:避免引戰和有圖利嫌疑,這篇都不講建案/建商名稱~