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記者陳韋帆／台北報導
台灣房價不斷攀升，根據信義房價指數，近20年漲幅達288％，不少建商將主因歸咎於原
物料攀漲，然而，主計處資料指出，近20年營造成本漲幅僅99％，顯見營造成本並非主因
。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「營造成本僅是其中一個因素，土地成本
也是拉抬房價元凶之一。」
周昆立表示，一個建案從土地取得到銷售完畢，其中的成本包括，土地、廣告銷售、建築
成本（包括營造）、稅務等，所以將房價攀漲原因僅歸咎於營造成本，當然說法上不完全
正確。
他說明，「營造成本」就包括原物料、人工、管銷等成本，近2年成本攀升逾2成，1坪12
萬可以蓋出來的大樓，現在至少都要1坪15萬以上，以5000建坪的建案來說，等同成本攀
升了1.5億，不少中小型建商自然備感壓力。
「土地成本」則較難估算，因為各縣市地價上有明顯差異，但舉例重劃區來說，新北市某
些重劃區，重劃前後地價直翻5~6倍以上，聞「積」起舞的南二都也有同樣狀況，對於中
小型建商來說，不僅搶不贏實力雄厚的大建商，甚至消息還慢半拍，沒有提早卡位，只能
後期進場，被地主與大建商割韭菜，即使開價與之同流，利潤還是被壓縮到不到2成，生
存困難。
周昆立指出，在各項成本不斷墊高的情況下，近期又有通膨、升息問題，市場開始傳出「
爛尾樓」消息，其實建商無論是「惡意倒閉或無力支撐」，都反應成本墊高已超過他們評
估的原先預期，因此，不少房市專業人士都推測，爛尾風暴極有可能就此展開。
房價攀升的元凶只有炒作的建商嗎？周昆立分析，從各個面向來說，建商是其中一環，還
有大量掮客、作價的代銷，例如一個重劃區，初期建案推出3字頭，後面每推1案就加5~10
萬開價賣，掮客再透過轉單方式，賺取價差，快速墊高區域房價，這也是內政部長花敬群
亟欲推動「預售屋禁轉」的原因，但法案已在立法院被擱置至今，躺了整整半年多。
他說，台灣地狹人稠，土地稀缺，價高者得，以政府釋出的標售來說，賣便宜了會被指責
圖利廠商，墊高了就被指責是炒房幫兇，至於地主們，自然是將本求利，賣越貴越好，畢
竟台灣是可以合法自由買賣土地的民主國家。
周昆立說，即便「預售屋禁轉」法案繼續躺在立法院，其實在大環境不，升息、餘屋攀升
、兩岸情勢等壓力下，目前房市交易量已急速緊縮，房市通常有「量先價行」原則，交易
量持續低迷，價格自然會下修。
房市走下坡，上述所提，導致房價攀升結構的所有人都會吃到苦果嗎？周昆立認為，「其
實不盡然，有些建商、代銷、掮客早就賺飽飽，少部分來不及抽身的人才會套牢，但相較
之前賺到的利潤，不見得會賠錢，有可能會放著等房價回升，最慘的還是中小型建商，直
接倒閉變成爛尾的風險持續攀升。」
周昆立建議，現階段想要買房子的人可以先等等，交易量持續低迷，加上部分斷頭掮客、
建商的低價釋出，就會讓房價出現下修可能，不過，最好還是購買成屋，才能避開爛尾的
可能性，建議可從謄本資料查詢，只要同一人大量持有，且未有轉手紀錄，就有可能是建
商餘屋，可鎖定並等待他們低價釋出。
心得：
不要忘記房地產是4倍槓桿
實際上投報率不只如此
存錢是怎樣都追不上房價上漲的
要借錢炒房才有機會趕上