**不同意記者抄錄文字拜託感謝**
我目前名下有兩間房子：
A屋(106年購入) 一直自用設籍至今，但三年前我搬離至男友家，目前A屋給媽媽住
購入時價500W，目前市值約900W，
位置在台南東橋重劃區五年新屋，但當時太窮沒買車位一直很後悔
B屋(110年購入) 購入後一直出租至今，租金與房貸(30年期)大約相等自償
購入時價600W，目前市值約750W，
地點在台南市中心八年屋，一樣沒車位
但地點非常好，之前出租時覺得超好租出去
另外之前有再買入一間預售屋C屋，需再一年才會成屋，因此目前還沒進名下。
購入價格與上述兩間市值也差不多，也都是兩房，但這間有一平面車位。
地點在台南市靠近南紡附近的永康一帶重劃區，目前就是重劃區一堆建案塵土飛揚狀態
目前自己住在男友買的房子，因為他房子不便宜，不可能白住太不好意思，
所以一個月有再花1W幫忙負擔一些他房子的流動開銷。
我的狀況是：
因為原生家庭很窮，家裡完全沒有任何存款或保險等等，一切由我們負責
我原來自住的房子給媽媽住以後，大概就是永遠給她住到她百年後。
其實我薪水也不高，就是年薪剛好百萬但永遠差不多這樣，
以上資產皆靠早年多頭兼差以及多年省吃儉用而來。
因此自己一直努力學習理財知識，覺得房地產應該是最保穩，
所以目前所有資產皆在房地產，此外沒任何其他，也盡可能放大貸款額度。
我的問題是：
目前與男友狀況穩定，預計應該會結婚，婚後也就繼續住他房子。
若以對理財最有利，且持續能提供一間房子給媽媽住的狀況下，
操作狀況會是將A屋賣掉，讓媽媽改去住C屋最有利嗎？
目前A屋已經自住連續設籍五年多，漲價400W，若賣掉A，可適用400萬免稅額？
然後接著讓媽媽住C屋，日後C還可以再用400萬免稅額？還是重購退稅之類嗎？
我一直想不清楚究竟怎麼做最有利？
若三間都不動，是也還可以扛得住，但在想是不是等於效益沒那麼高？
是不是一旦六年到可以動就動，獲益效率會更好？
另外在想新屋五六年是不是就是賣出價格最好的時機？
這樣是不是可以吃到這段增值，然後我之後可能再找一個新標的再買？
這樣反覆操作會對我最有利嗎？
因為必須提供媽媽一個住處，原本每個月若出租可獲得至少兩萬租金，
那麼會永遠少掉這兩萬，因此我常苦思要怎麼樣能提供她，但又能少損失些
畢竟我也已經中年，也該努力盡量放大資產，畢竟家裡毫無後援還要永遠-2萬
(另外，她卡債信用破產，所以我一直不敢把她戶籍遷入住處怕會有什麼狀況...)
想請教版上厲害的眾版友有沒有什麼聰明的好方法？ 萬分感謝(跪)

只有媽媽一個人住?? 那是不是租個套房就好?? 台南應該市區幾千塊就搞定了。

一般非專職投資客，選好地點後要減少交易次數，不然很難

她不可能住套房(這就是為何會窮) 她會情勒我到我受不了

吃到房地產最大漲幅。尤其是屋齡 <10年的狀況下更不應該輕易脫手，除非你對該地點的未來發展有疑慮

那保重... 如果資源有限的情況下我個人會採取很強勢作法。

若是提供媽媽住處是必需的，那你更不應該賣A屋，想放大

扛的住就不要賣阿 除非扛不住 否則再擺10年 繼續漲機率高

資產就是本業加投資，想靠房地產的話就是多買一些可自償的物件...賣屋是下下策，屋齡這麼新，最大漲幅應該還沒吃滿...年薪百萬加上沒有父母經濟後援，你這樣已經很強了..想要快速放大資產就不該選房地產，房地產要耐心...

我也覺得很強。選的物件地點也不錯。不過第三間貸款受限我會覺得至少讓她住租金最少的那個物件XDDD第三間有車位耶...這樣好嗎...

A屋東橋只是因為當時爸爸病重一直跑奇美，沒想到會大漲

基本上三間的租金不會差太多，台南新二房就是2萬初大漲是到處都漲

奇美還會擴建。而且砲校未來幾年會開發。永康鐵路地下化要等很久XDDD 捷運藍線也是...

我覺得你的問題不是買賣節稅，你想清楚你要的是什麼

屋齡新又在奇美旁邊，那應該放著等增值，醫院就是硬需求真要操作的話，等第三間交屋後再說吧。到時候看要增貸或信貸都可以，現階段擔心有點太早了..母親年紀大未來可能有就醫需求，應該是續住A屋吧

A屋想像一下增值就，我覺得孝順很重要，這是福報...當然如果缺錢的話，感覺可以從A屋著手比較有利看條文對於400萬免稅部分是6年可以用一次沒錯但我會建議你繼續持有三間，一般人交易成本蠻高的我個人很相信運氣這種事情，有時候冥冥之中就很神奇孝順父母是很大的善行，我比較建議你持之以恆XD有時候再怎麼會算，都算不過2018年2月6號選擇權漲停然後好死不死那天清晨4點50分剛好起床尿尿，看美股就驚醒了，一直平倉put平到5點收盤都還一大堆XD不過少賠很多了...運氣好的時候就很奇怪會閃掉災難

兩位T大和F大的意見都很中肯。只能說家家有本難念的經。經發局有說過有3 4家百貨商場業者在找地。算是比較強的題材要好幾公頃。這麼大的地又要地段好，大概只有砲校、平實、南台南，或稍遠的商60。次要的看水交社或仁德胸腔病院那。運河星鑽太小，兵工廠和商20也遙遙無期。所以我覺得你選的點應該都值得期待。當然經發局長弊案&西瓜市長廢到笑就另當別論了...唉百貨商場業者其實就那幾家喔...之前市府媒合ikea，仁德和鹽行被打槍... 結果平實營區的地拿來開夜市，雖說一部份也是國防部低能。賴要選總統，結果繼任者爛成這樣...看中央選舉能開啥支票吧

都不要賣、不要去想損失兩萬租金，房子買好買滿，結案

我只能說你高估第一間的市價那邊5年屋大概就是只有幾個建案 如果沒有猜錯的話是不是含英文字母？如果是的話市價大概只有7XX

2房沒車位的確只有7xx，有車位才有機會上900

一年前同格局樓下賣1050(有車位)，所以估900，太樂觀嗎XD還是最近房市真的有下修了？(我自己是看不出來@@)

你好厲害

雙方說的都對。不過坪數不同啦。有2房和2+1房。