※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之銘言：
這篇完全是沒搞清楚狀況, 因果錯置
先講一般物件
為什麼很多地方租金投報會跌到3%以下
那是因為考慮目前的貸款條件, 3%就很好賺了
我自己是做了20年的包租公
從月租房價比200~240倍時代, 做到現在4~500倍時代
為什麼租金房價比不斷提高？
因為貸款條件在這20年有巨大改變
20年前的房貸條件, 利率是4%, 20年, 成數是7-8成, 但浮報情況嚴重
我那時候買一間1750萬, 借1400萬, 月租8萬元, 差不多是218倍或年報酬率5.4%
完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR大概是9%左右
https://i.imgur.com/5J9NVAI.png
10年前, 我原本是打算買內湖公寓, 當時選的原則就是報酬率4%
當時的房貸條件, 利率2%多, 20年, 成數8成, 已經很難浮報
年報酬率4%的話, 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR差不多是8%
https://i.imgur.com/LeZNsaP.png
在利率差不多降到谷底之後, 過了幾年, 30年貸款開始流行
這時候貸款條件大約是1.8%, 30年, 成數8成
年報酬率3%的話, 完全不考慮房價成長, 就能做到IRR 6%
https://i.imgur.com/rUdhfoe.png
你說為什麼IRR一直掉？
這三個時期, 一般人能接受的投報本來就不太一樣
20年前剛低利化的時候, 我可以保到4%預定利率的保險, 你現在能保到嗎?
不行, 現在只有2.4%
至於說學生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成數8成, 年報酬7%算
短期(六年)IRR是14%
https://i.imgur.com/TByYN6U.png
現在來做, 利率1.8%, 30年, 成數8成, 年報酬5%, 就能做到IRR 14%
https://i.imgur.com/nSTBIYX.png
所以為什麼租金報酬降？
這就跟為什麼房價漲一樣
這二十年因為貸款條件跟收入變動
二十年前的貸款壓力, 跟二十年後翻兩倍的貸款負擔其實沒有差太多
租金也是一樣, 因為貸款條件變動
現在只要二十年前一半再多一點的報酬率, 整體報酬率就足夠吸引人購買
所以並不是以前包租公比較好賺
而是以前包租公成本也比較高, 所以需要比較高的報酬率, 才足夠吸引人購買
事實上, 一直是扣除成本後的報酬率在決定房屋價格