重劃區會有市中心甚至蛋黃區.
當然也有外圍.
你今天講的是老蛋黃區還是蛋黃區的重劃區?
你要知道一點.
蛋黃區的大坪數也許住的人不多.
但是中小坪數可是住很多很多人.
因此年輕人買不起蛋黃區重劃區的新屋,跑去買外圍重劃區的新屋.
這一點都不代表蛋黃區重劃區的新屋沒人住喔.
而是....住滿了"買得起"的人...XD
那你以住宅人數來看商圈.
蛋黃區重劃區人數沒比較少阿.
並且這些人的財力遠高於外圍重劃區.
那你說商圈會怎樣?
阿不就很簡單.
七期給你插兩根百貨.
農16也給你插兩個商場.
還不包含重劃區旁邊的百貨和商場...
外圍給你家樂福...喔不,最近家樂福不太展店...全聯好了.
阿這不就現在進行式?
至於你說老蛋黃區.
老蛋黃區會凋零沒錯.
但實際上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黃區的轉移.
從火車站轉移到西區再轉移到西屯.
那你回頭看火車站.
也許因為消費習慣的改變,火車站的商圈強度遠不如當年.
但是如果擬以"現在整個台中的商圈"去看火車站.
他也沒很弱阿...甚至有一定強度.
你看一中街也沒比別人弱阿.
阿為啥?
因為雖然火車站蛋黃區已凋零,但是老房子裡面還是住滿了人.
老屋的空屋率甚至比重劃區還要低非常多....XD
阿那麼多人住,自然商圈怎樣都不會太弱.
就像高雄火車站,一堆人再說多弱.
問題是如果你真討論火車站這邊的居民商圈.
自立路商圈很弱??
七賢路也麻一排火鍋店.
三民夜市也穩穩地.
六和和平商圈也微幅再擴張.
當然你無法跟當年補習街,當年電腦街比.
但實際上擬以整個火車站前站居民商圈來看.
這些商圈一點都沒比其他地方弱.
(除非你拿最強的巨蛋 富國明誠,或是次強的熱河來比)
阿為啥?
阿不就火車站前站還是住滿了人..
你是哪隻眼睛看到火車站前站一堆空屋??
他只是房價相對其他一線二線比較便宜.
so...老蛋黃區凋零大概就是這樣.
當然啦,蛋黃區凋零還是會產生商圈萎縮.
為啥?
因為他不會特別吸引其他區甚至觀光客過來.
七期的百貨公司,老虎城等,會吸引台中一大堆其他地方的人過去.
(向我要吃凪拉麵,還不是跑去老虎城)
當年鹽埕區熱鬧的時候,地下街整個高雄的人都去朝聖等等.
所以蛋黃區的商圈會有額外吸收非住戶的效應.
所以會特別旺.
但當蛋黃區凋零後.
商圈就會退回成為"民生專門"商圈...單純服務這邊的居民.
阿這樣自然商圈必然萎縮很多.
但因為畢竟這邊還是住滿了人.
所以這個萎縮會到一個限度就停止了.
之後就成為一個地方型商圈,住這邊的人才會在這邊消費的型態.
至於你說外圍重劃區.
外圍有幾個問題.
1.他周圍的其他住宅腹地比較小,居民比較少.
你想無論台中火車站,西區還是哪,他都是被房子給包圍.
附近旁邊都滿滿的房子...這些都是區域重疊的人口.
但是你外圍,烏日好了...
阿你就烏日一個重劃區,外圍不是河川就是農田就是工廠.
所以實際上你的延伸人口遠不如市區那麼多.
2.不會有人特定跑去外圍重劃區消費.
各位非桃園人,請問幾個人專程跑去青埔消費?
非高雄人,幾個跑去高雄大學/橋頭新市鎮消費?
這更不論你也沒有觀光客.
而且幾乎9x%的活動都不會辦在外圍.
3.外圍只要一旦凋零,崩潰後要再起很難.
尤其如果遇到大跌,例如2000年那種.
外圍有機率變成鬼城....除非他有產業園區的支撐.
(興達港不就這樣)
所以企業不敢做大規模投資,更不敢置產.
對喔,企業蓋百貨公司,也是置產的一種型態.
他百貨公司的不動產,會因為他自己的百貨公司而增值...
增值就又成為他公司的資產...顆顆..
看看高雄大遠百蟬聯多少年的"地王"...直到近幾年才被巨蛋幹掉.
而外圍凋零的話,如果遇到大跌他的不動產除了掉價會遠高於市區外.
(並且市區還可以拆掉都更)
他要轉手處分掉會極度困難.....誰去買??買了幹嘛??你要在外圍搞都更"大樓??"??
所以外圍通常不會做高密集度開發.
台中港三井也是低密度開發.
敢在外圍開發的,我看只有義大世界....不過他仗著整個山頭都是他的...XD
(義大開發其實嚇破一堆旁邊看戲老闆的膽....."投資是這樣衝的喔"...XD)
so....
市區和外圍就是這樣一回事.
外圍永遠要注意.
重劃區如果蓋滿了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那種...而是1980 1990 2000那種)
一次大跌再起很難,會被所有人放生.
政府會去開心地重劃區,建商會去新的地方炒做.
然後永遠要注意你的立基點會不會出問題.
靠產業園區,會不會遇到產業轉型你的產業掛掉.
就像興達港本來靠遠洋漁港,結果國際法一改就死定了....
然後不要期待你在離市區那麼遠的地方,可以變成市中心的蛋黃區.
那是不可能的事情...你看多也不要太愛幻想....

推

但像北屯重劃區，水湳是目前政府首推重地，應該不太會有C大所說蓋滿之後，房價大跌的現象吧？求解～

推～

我感覺去老虎城幾乎都住附近的我有些比較年輕的台中朋友根本沒去過老虎城

一中街跟中區根本就不一樣吧......你怎麼拿繼光街那種地方跟一中街放在一起比較火車站住滿人，這個無懸念但空屋率，這個我不認同因為按資料顯示低度用電比例，中區還比七期多結果被酸是蚊子樓，晚上暗的七期，反而空屋率不是最高的好吧中區目前有不少是外地人進去租的依據我出租經驗，這邊有不少彰化和南投仔其實我發現外縣市人對中區沒落的體會似乎沒有台中本地人深刻C大，你覺得那些中區店面該怎麼辦？我看不少中區店面都處於空置狀態淒慘連麥當勞都離開中正路了

所以老蛋黃區的房地產即使是老屋，也比外圍新屋保值（？）

尤其是中區本來的都市計畫是商業區，如果連店面生意都淒慘

Ceca大 想請問如果一個區塊三房 新成屋34-35 10年屋31 2x年屋22 4X年公寓14 實務上你會偏向買2x年或公寓呢？

大概也就只能當住家租給中漂仔了

還是中期選2x年，長期屯公寓？

等下，C大你怎麼一下說他也沒很弱，甚至有一定強度.一下又說只能拜拜到底是他有一定強度，還是必須一直拜拜XD

我2x年沒殺下來 是別人成交的 後來買了4X年公寓 謝謝ceca大解惑

這樣來看，蛋黃店面旺的時候是否意味著差多該賣了？一直不賣，等他開始變爛大概也租不出去賣不掉了？

蛋黃店面旺的時候是否意味著該賣了？是

請問C大現在買預售自住（價格差不多）想要選日後增值最有爆發性的，是要買14期還是后庄？

這篇含金量很高耶...XD

C大文化中心現況你怎麼看？

一個城市的發展要看他的地理環境跟產業各方面，台中腹地大，自然有這種商業區轉移，但一個城市到一個發展的限度蛋黃區就會固化。我認為台中就是漸漸固化了，未來不會有大幅度的轉移了。七期水湳未來就是最強，至少50年內不會有地方能替代。尤其未來重大建設蓋下去，捷運圖書館會展中心台灣塔，這些東西是搬不走的。台北信義未來還是最強，大樓都是搬不走的

十四期很妙，撇除漢神、洲際那一段，其他地區其實就比較大的單元二重劃

水湳要蓋滿都不知道要花幾十年了XD大概有生之年就是七期和水湳而已XMA你的捷運，我到現在都還在懷疑藍線是要蓋不蓋C大覺得看起來有像要蓋嗎XD

藍線一定要蓋的啦，只是這已經是政治的問題了

水湳跟十四期蓋滿差不多500多公頃，應該三十年跑不掉..

這篇應該是在講台中港啊，淡水？

請問C大文化中心到美麗島這個區塊，自住未來性如何？謝謝

推C大

藍線已經在做地質調查了，所以肯定蓋的

有時候真的是需要拜拜，就像我在2010年買在新竹風城的套房一樣，突然變遠百後整個飛天了

比較沒有飛天的機會，但還是穩步打底再向上

推ceca高雄王！

良心的建議：沒落區店面的房東，便宜租也要租出去，讓商圈維持活力堅持租金而閒置，到頭來是害人害己，商圈更蕭條損害店面價值

推，

精闢

快去買85大樓

推 只是因為焦點在重劃區 但不代表舊市區是弱的

商圈轉移就回去不了，因為人們消費習慣改變了，除非再創某個特色商圈，吸引新的客群。

我想問c大對於瑞隆和五甲的看法，謝謝

不錯

舊商圈人還很多? 在臭搬不走的人?

請問c大高火前站算是政府在全力做多嗎

推台中, 確實就算商圈轉移, 區域還是會支撐住需求

七期就沒地了。沒辦法繼續炒， 怎麼看都像即將殞落的王者， ceca大你怎麼看七期？

請問C大怎麼看台南 南區

請教C大，以後台南五期市政府和平實南紡，哪個會比較強？我看兩個都各有優點目前是平實暫時領先

想請教ceca大，那果貿園區算是左營外圍重劃的概念嗎？？？

請問C大鳳山中心外圍的93期和77期值得期待嗎？等未來國七？？ 謝謝

感謝C大！