最近投資物件附近蓋了一堆透天套房
（至少十棟以上）
很好奇缺工缺料的現在
自建透套真的好賺嗎，怎麼那麼多人在做？
大概蓋一間套房得成本是多少呀？
很好奇報價，不知道有沒有業內人士可以分享心得
蓋的範例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
自己拋磚引玉一下
東海附近我學生家長蓋的出租透套
85戶套房工程造價1.5億
不包含土地跟內部裝潢
平均一戶套房建築成本177萬
一戶土地成本算建坪十坪200萬（少算）
裝潢、電氣抓30
一戶套房成本約400萬
租金1.5～2萬一戶，年頭報4-6%
還沒扣各種折舊、管理、空租成本
大棟的在壓低造價成本的情況下都這樣難賺了
那小棟的自地自建透套利潤在哪裡呀？
真的很好奇，還希望有業內人士分享
高報成本，向銀行套利？強者某同學家裡豪宅，地3000萬，建3000萬，蓋完鑑價1.2億，質押借6000萬公司營運用。
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 13:44:00應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 13:47:00扣土地成本的話一年10%+不錯啊如果土地是繼承的祖產的話 可以啊祖產土地拿來賣=敗家子活化選項只有空地出租跟蓋房子出租你說報酬率怎麼算？
這要看點吧 十幾年以前好賺 現在少子化 蓋在私立的旁邊簡直找死 路竹這以前蓋一堆 很好租 好幾年前看到有人要脫手一直找不到替死鬼
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 14:00:00我看以後加弄無障礙改成安養中心吧
作者: evil0108 (擁抱黑潮) 2023-10-20 14:02:00
哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔
舉例來說，某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓，蓋2棟，造價也才4億多，而且你土地成本那樣算也不對，第一如果是家裡的，取得成本很低呀，對他們來說只要花建物的錢就有投報率了，真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊土地價格，你用建坪去算幹嘛，他只是租人，以後土地還是他們家的
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:23:001. 某個尺寸以上不會比較便宜2.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地3. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 14:37:00坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣，透套沒這問題
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:40:00他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:41:00基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:42:00成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類
作者:
zhuilou (用數據打臉台北七國)
2023-10-20 14:44:00這東西能貸款8成嗎
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:44:00大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:45:00所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:46:00所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 14:46:00土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元
作者:
zhuilou (用數據打臉台北七國)
2023-10-20 14:47:00問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成
作者:
KrisNYC (Kris)
2023-10-20 14:47:00或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜
一坪15-20不會是簡單粗胚啦，至少磁磚窗門廁都有
應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法攤提折舊之後都是淨利
作者:
Zexion (Zexion)
2023-10-20 15:14:00會蓋85戶，花1.5億的人，你在幫他擔心什麼網上全新套一間15000，一年回收1500萬，10年攤平，更不用說後續融資操作
純蓋完一坪14-15萬，省錢買家具放進去就能住人，不行就是再花錢清裝潢而且有些會這樣做的，單純是錢太多，以後遺產稅不少，趁早做避稅動作，我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200坪50年的舊大樓，主要是以後要財產轉移時想少繳稅
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2023-10-20 16:36:00避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣有智慧的長輩
作者:
cossin (tancot)
2023-10-20 17:05:00扣掉土地 現在一坪15-20（看蓋的腳路）如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴每一間成本就疊上去
作者:
prichman (prichman)
2023-10-20 20:19:00最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫
新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點舊的有違建大空間的優點看資產位階和未來目標如果遺贈節稅的把現金用完變貸款，也很好
85間+公設樓梯，算起來1000建坪好了，自己發包至少15萬不含冷氣家具，1.5億很基本吧？現在有人蓋套房1建坪4萬的麻煩介紹一下還有加上電梯而且一堆人投資不算土地成本?機會成本懂嗎？不花錢蓋不用管理，然後純租地就有收入要拿來跟蓋好管理收租相比。土地不算成本不如拿來撿回收算了，反正自己時間也不用錢就算不算土地買賣成本也要換算地租吧