房市5年首現死亡交叉！李同榮：2024第一季是反轉關鍵，7大因素決定市場強弱
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內政部公布今年累計前三季建照核發宅數共109,507件，年減18.1％，另外，住宅使照核
發宅數84,414件，創15年新高，代表大批交屋潮即將來臨，而今年Q3住宅開工宅數30,891
件，則為近十季最低。房市趨勢專家李同榮提出警訊：開工量下彎與上升的使照完工量呈
現五年來首度死亡交叉，這是第六循環房市反轉的重要訊息，預期2024年Q1正式進入反轉
的局面，惟房價沒有崩盤危機，將是「以盤代跌或微跌」的格局機率較高。
李同榮指出，建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標，而使照完工核發量是前二
、三年房市強弱的後行指標，通常景氣由谷底翻身好轉前建照核發量會大增，緊接著銷售
率上升，開工量也隨之上升，此時使照核發量仍反應前兩年景氣低迷的低量走勢，建照量
與開工量上升趨勢線就會與使照量呈現黃金交叉，例如2017Q2建照與使照呈黃金交叉、20
18Q1開工量與使照量呈黃金交叉，這就是房市回升訊息。
反之，2014Q3開工量與使照量呈死亡交叉，緊接著2015Q1建照量與使照量也呈死亡交叉，
房市就從2014Q3大台北房市率先反轉，2015Q2中南部房市隨之反轉向下，如今，第三季一
直到九月份，開工量明顯下縮，導致五年來第三季開工量首度與使照量呈現死亡交叉，因
此若第四季開工量沒有回升向上，第六循環房市的反轉點可能就如李同榮新書「房市超狂
大預測」所推測會落在2024Q1。
李同榮進一步指出，一般建商請領建照後須於六個月內申報開工，可展延三個月，開工件
數通常反映的是前六至九個月的建照申請量，若開工量劇減就代表開發商在九個月前就已
開始縮手並減少推案，所以量縮的現象會發生在九個月前或半年前，這也吻合上半年預售
成屋量縮見底的現象。
李同榮分析，早在今年七月他已大膽預測此波房市交易量已脫離谷底，並預測下半年交易
量勢必回溫，但不表示房價會回升，就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，
直到2017年底台北市才率先止跌。雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始
。從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期
餘屋增多，建商信心大減，建照量與開工量開始交叉下彎，開工量劇減造成與上升的完工
使照量呈現死亡交叉，就是此波房市反轉的訊息。
不過因市場剛需的支撐力強勁，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第三季暫時處
於止漲卻不跌的盤整格局，但第四季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市
場促銷積極，加上新青安貸款刺激效應，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳
的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。
房市走勢何時走空？七大因素決定市場強弱，2024Q1是反轉關鍵
李同榮預測，台灣房市將於2024年Q1正式進入反轉的局面，惟房價沒有崩盤危機，將是「
以盤代跌或微跌」的格局機率較高。而房市第六循環多頭走勢將會以盤代跌或小跌局面結
束，主要有七大原因：
（一）技術面高檔轉弱：技術在高檔，沒有更多利因助漲房市。
（二）供給面餘屋大增：近年預售屋銷售率差、餘屋供給增加，恐引發餘屋與新推案多殺
多局面，小建商會先開槍降價。
（三）需求面低總價支撐力強：低總價產品剛需量足，抗跌性強，未來跌幅有限。
（四）多空強弱分明：市場已非全面性上漲，進入漲跌互見的盤整格局，題材性弱且漲高
區域面臨價格調降壓力。
（五）區域性表現不一：近幾年大台北因漲幅有限，相對抗跌，桃園表現會較強，中南部
漲高區域會領跌，但未來長線仍看好。
（六）新政府政策影響：明年不管是否政黨輪替，新政府投入刺激經濟景氣的效益，決定
房市盤整沈澱的時程，以及交易回溫的強度。
（七）地緣政治影響力：全球戰火不斷，會不會有規模擴大危機，或能源危機？全球局勢
間接也會觸動兩岸緊張局勢，對房市景氣埋下一顆未定時炸彈，房產業的風險控管不得不
慎。
心得：
連多多總司令李同榮都看壞房市
溫阿爸或成最大贏家
板橋、台南、橋頭勇士追高的套套要哭了
我大二重價格還是很甜地點又好
或成最大贏家