感覺ceca說的就是我的經歷,
先說結論,
完全贊成ceca 的論點,
你不知道現在是中國房地產底部還是半山腰,
很可能現在去買是去接刀,
而且我們大部分的人對中國都不熟, 中國房產更不熟,
是否值得去投資不熟悉的地方?
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 要看跌多深+切入要挑時間.
: 如台灣2000年崩盤那次.
: 1998~1999年就有跡象,2000正是崩盤.
: 阿你是要1999~2000一跌就進場?
: 阿總共跌例如40%,才跌15%擬就進場?
: 進場後還要承受長期低迷3年.
我就是一個慘痛的例子,
美國房地產在次級房貸金融風暴之後崩盤,
前後跌了七八年左右, 2008~2016,
我在2009一跌就進場,
當時已經跌50%了喔!
結果還是沒跌夠,
進場後還要承受長期低迷8年,
買了之後還繼續跌50%,
最低點的時候是當年高點下跌75%以上
轉貸或賣房都不可能,
銀行不會答應轉貸,
因為房價已經下跌50%從我的買價,
賣房要賠我的買價50%,
如果用頭期款來算的話,
賣房要賠250%,
只能夠硬撐房貸這八年的低迷時間,
有失業危機的時候還要繼續付房貸
: 進場後還要承受長期低迷3年.
: 2003起死回生也只有台北領漲,其他縣市繼續躺著躺到2005年稍微有點復甦跡象.
: 但是沒爬多少又撞到2008.
: 因此其他地方正式井噴在於2009以後.
: 阿你2000年就切入,而且還是只跌15%就切入?
: 然後躺在那邊等10年...XD
: 你要知道我2010年左右,買入某一棟199x年完工的中古屋.
: 屋主說他是拿當年原價賣我,還說他當年跟建商購入資料都在可以拿給我看證明.
: 當然我們先撇除他當時有沒有做AB約,成交價有沒有灌水.
: 就算成交價當年有灌水,他也賺不到幾塊錢,更不論如果是真實成交價的話..恩..
: 因此,崩盤切入ok.
: 但要注意幾點.
: 1.要跌到谷底再進去.
: 也就是如果你是2000年跌到谷底,確定是谷底,你再進去.
: ok阿...反正雖然中南部大漲再2010,但是谷底真的就...谷底.
: 2003就有把那些"太低"的物件都盤整起來.
: 所以你怎樣都可以撈到一個所謂的跌過頭補回效應.
: 而放到201x年,基本上普通物件可能從谷底翻兩倍,你撿到便宜翻4~5倍.
: 投報率很讚阿...XD
: 所以跌到谷底可以買.
: 2003回升點就主要買台北,因為其他地方都進入盤整,要撿很便宜很變很困難.
: 當然那時候法拍還有一些甜頭可以吃.
: 反正都市都還在低迷當中,大家都認為不動產中南部漲不起來OOXX.
: 所以法拍市場沒啥人搶,可以去找有沒有便宜的.
: 或是買不良債,不良債比較麻煩+市場不公開,所以買的人很少.
: 但是...以上.
: 都必須建立在你對不動產有足夠概念和對買賣市場有一定熟悉的底子才有辦法賺.
: 不動產菜鳥都只能在旁邊看別人撈錢流口水.
: 機會是給準備好的人的...你對不動產都不做準備的是菜鳥,機會怎麼可能輪的到你.
: 而一般人在台北就是2003,你看到阿扁開啟125%房貸+市場整個活起來
: 這時候就是切入點.
: 無腦亂買無腦亂賺,甚麼都不懂,買房子不用看,買到再爛的房子都可以賺.
: 你只要買到房子就好,管你買甚麼屁在哪裡.
: 你說買大安區好棒棒,萬華很爛.
: 實際上你今天去看,同樣2003年買公寓,萬華是漲的比較少喔...
: (不要跟我說2000,甚至1990以前買的,因為後面牽扯到台北重心轉移和萬華在90年代沒落)
: 單純就是萬華一開始就比較便宜,所以漲起來後價格還是比大安區便宜很多很多.
: 但漲幅比例上並沒有輸多少.
: 單純就是手上有大安區的人比較驕傲,瞧不起手上有萬華的人..哈哈.
: 廉價的自尊心...
: 不過當然後來大安區一度都更熱有再炒高一點.
: 但後來都更烙賽,又回縮一點回來.
: 但是你要做這種蛋黃區特殊效應拉抬然後還精準地在回縮之前賣掉的操作.
: 這一樣是不動產內行人才做得到的.
: 一班菜鳥就是無腦買了放著或是自己住.
: 那很多時機財跟你無關.
: 至於中南部.
: 中南部基本上菜鳥外行人,就是2009~2010切入.
: 那時候效應最好.
: 也是無論你買在哪買多少.
: 除了你買在前蛋黃區會漲最少外.
: 就算你高雄買在林園,你放到今天也是爆賺到翻掉.
: (當然林園很晚才漲,所以對老鳥而言有機會成本問題和我可以先外面撈一圈再去賺這邊)
: 當然你說2005~2006切入,也可以,畢竟2008中南部沒漲多少.
: 除了新興的蛋黃區七期農16或是一些話題區有點抖一下.
: 其他地方單純就是在低迷一下而已.
: 沒有漲怎麼跌..XD
: 而2006~2008有小漲一點....你要當打牙祭也是可以.
: 不過投資效應還是不怎麼樣+你看到台北一值再噴你都漲很少,很容易有眼紅心態.
: 然後就把阿扁給換掉...哈哈.
: so...以上.幫各位簡化結論.
: 遇到大崩盤.
: 老鳥可以在跌到谷底的時候撿跌過深的東西賺盤整的買賣價差收斂效應.
: 也可以在大漲開始的時候追蛋黃區之後再換物件.
: 一般人無腦屯那種則是你看到開始漲再進場.
: 至於自住戶,你應該在2000年跌到谷底看到不跌了止住了的時候就買.
: 喔對喔,為啥我沒講自住戶呢.
: 因為....因為我忘了...XD
: 下面補一下.
: 自住戶是因為,199x年房貸利率大概在4.x~6.x%跳.
: 出租投報率也差不多在這個數字.
: 但是2000年一崩盤,房貸利率就被砍到2%以下.
: 而房價崩盤了....
: 喔喔..你看到甚麼?..國小數學會發現,那出租投報率不就噴到炸掉?
: 不過2000年崩盤的時候,租金也崩盤.
: 所以中南部很多出租投報率沒有誇張到1x%.
: 但是6%~8%滿地都是.
: 而當你用理智去看,房貸利率2%,出租投報率6~8%(我指的是一般物件例如電梯三房)
: 你覺得......
: 當然啦很多菜機沒經歷過那時候的市場.
: 那時候市場很悲觀的,大家都認為房地產不值錢了,世界要變天了.
: 甚至到2008年以前,中南部一大堆人都說中南部房地產不值錢,都不會漲.
: 所以..
: 所以很多老猴都租屋阿..把錢拿去做其他投資幹嘛的.
其實重點在於你不知道谷底低點在哪裡,
買房抄底跟買股抄底一樣困難,
只有漲了一段時間之後你才會發現錯過谷底低點,
就算你用出租投報率來算也是一樣,
我當年2009年買房的時候,
出租投報率超過8%, 房貸4.x%,
我買房自住省的房租比房貸多,
還可以抵扣我的所得稅 (可以退稅不少),
當時以為是三贏, 贏三次,
1. 省房租, 2. 抵扣稅+退稅, 3. 賺房價差
結果一路大跌八年,
輸到差點被法拍,
不過還好買房的時候就已經算過房租可以cover 房貸還有剩一些,
所以我在這八年房市大跌的時間,
我就一路存房一路買房,
都用房租去cover 房貸,
當時被一堆人笑我是笨蛋,
當年很多人說美國已經沒救了,
接下來是中國大國崛起的時候,
買美國的資產"房產+股票"都是笨蛋,
當年很多人這樣笑我,
所以很多事情很難說
我個人對中國的看法其實也沒有那麼悲觀,
中國的問題很簡單,
就只有一個問題而已: 就是習近平,
要是習近平不在世,
中國要再度崛起是很有機會的,
要是習近平還在世,
那就...
: 不相信你問版上一堆父母親沒買房的.
: 你說199x年房市大好買不起房就算了.
: 2000年崩盤為啥沒買?
: 錢跑去哪阿...XD
: 是不是都做其他投資去了,或是買保單...
: 為啥那時候崩盤不買房?
: 是不是因為中南部房地產不值錢,中南部房地產不會漲.
: 你看連版上都很多人受他們父母親影響.
: 整天中南部房地產不會漲,中南部房地產不值錢.
: 以至於我們在這邊爽爽的撈錢,它們在那邊眼紅...哈哈.
: 我媽可是台北人,台北還有一棟幹道捷運50公尺旁透天店面,正商圈喔.
: 我爸台中人.西屯麻有一間6x坪1x年屋+之前也玩過上海撈一波.
: 你跟我說,中南部不值錢....中南部漲不動.
: 那我是智障所以窩在高雄炒房媽..XD
: 是我智障還是你智障阿.
: 要是中南部很難賺,我早跑了....跑很難嗎?手上有鈔票跑洛杉磯跑紐約很難嗎?
: 所以我是看著市場在做生意.
: 而很多人是抱著死古不化的觀念在做投資...XD
: 另外,台北狂漲中南部漲不動到今天.
: 台北緩漲中南部狂噴.
: 市場怎樣變化的,為啥會產生這些現象.
: 各位是有研究,還是單純就是....
: 反正我買了哪邊,這個地方就永遠好棒棒,其他地方都是垃圾?
: 恩....反正鈔票在你手上....你開心就好了.
: 你財富就1500萬,貸款買了一棟大安區3000萬的公寓.
: 然後瞧不起在屏東身價2億買了一塊地自己蓋別墅花了3000萬的人.
: 然後沒過幾年,3000萬的公寓漲到3500萬.
: 而人家3000萬的別墅漲到4500萬..
: 阿,大安區漲了500萬超強的,你屏東甚麼垃圾,4500萬誰要買.
: 恩...你開心就好.
: 而回到上海.
: 畢竟我們不是上海在地的.
: 外加你一臉彎彎臉,最好上海不動產老鳥分不出來.
: 所以你想要學老鳥撈便宜幹嘛的,困難度極高.
: 所以大崩盤到谷底撿便宜,也許你可以嘗試,但是困難度會特別高.
: 你台北人到雲林撈便宜都遠比你彎彎跑去上海撈便宜簡單很多.
: 所以中國建議,大崩盤如果這一波有跌得夠深.
: (超過3x%,最好是跌到4x%以上,目前還在15%..我還沒感覺有到20%)
: 可以在"你看到中國房市復甦"的時候衝過去隨便買.
: 隨便買感覺很危險,那你就買蛋黃區...不然市中心.
: 這應該是很安全又簡單的操作法.
: 當然要注意,如果這一波跌不深,例如跌個2x%,連30%的們都沒摸到.
: 那實際上因為中國長期房價本來就貴到不合理,超越基本面太多.
: 他就算跌了2x%,還是很高.
: 那之後就算復甦,你也不用期待有多少噴發力.
: 那點噴發力你留在台灣買就好了,各種本國公民的買房優勢輾壓那一點噴發力.
: 更不論處理房子簡單太多.
: 你台北人買台東處理簡單還是買上海處理簡單??
: 所以跌得夠深一定是投資對岸最重要的先決條件.
: 沒這個條件,其他都免談.