終於有比較中性的報導點出瑞士(乃至於歐洲)普遍的購房心酸了
我前幾個禮拜剛從歐洲回來，拜訪了好幾個過去在歐洲工作的同事，
他們目前都是目前四十上下，基本上是雙薪有房有車有小孩。
有房歸有房，但是共同的問題都是，買不起市區房......
舉兩個例子就好：
一個維也納的同事，因為維也納的房子買不起，
他只好回到他長大的小鎮Stockerau，繼承他父親的土地，然後自己蓋房子。
所謂的自己蓋房子是真的自己蓋房子，不是請建設公司來蓋。
他從進公司開始蓋，蓋了四年多才蓋好。
我這次特地去拜訪他，也看看的房子。
地點距離維也納開車不塞車約四十分鐘，搭火車一個小時出。
Stockerau約一萬五千人，有超商有餐廳，算是奧地利生活機能不錯的小鎮。
而且因為父母就住在鎮的另一頭，常常可以來幫忙帶小孩，
不過據他的說法是，要不是他爸有這塊土地，他其實也買不起這邊的房子了.....
我回程的時候繞了一下周圍看了看環境， 比台灣西半部任何城鎮都還偏僻，
硬要說的話，大概像是苗栗大湖吧？
另一個同事在Roche Basel當主管，據他所說，他的薪水在瑞士算是相當高薪了。
但是他也買不起Basel城內的房子，要買的話只能買一間兩房的小公寓。
他們倆夫妻不希望小孩在這麼擁擠的地方長大，所以商量過後，買在Schotz。
Schotz是一個非常非常小的小鎮，距離Basel搭火車約一個小時，所以他每天通勤上班。
為什麼買在那邊？除了因為女方的父母就在隔壁小鎮，主要是因為那邊才買得起......
他的房子真的很漂亮，佔地約近80坪，前後花園，獨棟兩層樓別墅，
但是Schotz真的很偏僻，整個小鎮兩間可以招待客人的餐廳，只有一間大一點的超市。
他家在小鎮邊緣，出門就是瑞士典型的草原山丘乳牛老鷹，晚上關了燈外面就沒有燈了
晚上我們在小鎮上散步，一個小時裡只遇到兩台在移動的車子，行人基本沒有。
台灣還真的找不太到這樣的小鎮，台北三峽或烏來都比那邊熱鬧。
這樣的小鎮，這樣的房子，折台幣大概四千五百萬。
瑞士的房貸很特別，前面有人提到了，他是終身還利息。
首先，一般來說買一間房子大概需要2-3份貸款，因為一份貸款絕對不夠。
而瑞士房貸的結構與稅制，非常不鼓勵你還本金。
所以有非常非常多的屋主就是一輩子還利息，還到死了孩子繼承繼續還利息。
有很多第二代因為繼承之後還不起利息，所以只好把房子售出。
我朋友那間房子就是因為這樣來的，因為孩子不願意繼承，只好售出。
至於是不是售出真的就一堆人搶著要？也不一定。
蛋黃區買不起，蛋白區買不起，蛋殼區蛋黃區看不起的情況比比皆是。
像我同事這樣願意買在鳥不生蛋小鎮的已經很少見了。
他那個小鎮也因為人口外流嚴重，長期沒有新居民搬入，平均年齡高達六十歲。
他們這種年輕夫妻帶著小孩還願意搬進來，基本上是全鎮的大事。
再補充一個，在德國法蘭克福AbbVie高階主管。
他在AbbVie工作將近二十年，才在距離公司約半小時車程的鄉下買了房子。
一樣是買不起接近都市的房子......
我在維也納租的老公寓，室內約二十二坪，屋齡>85年。
2018年我搬走的時候賣了快兩千萬台幣。
有興趣的可以a我另一篇講維也納房價的文章。
不是年輕人不爭氣，也不要怪什麼政府不打房，
高房價早就是舉世皆然的窘境，而且全球的原因都一樣，
蛋黃蛋白買不起，蛋殼蛋盒看不起。到最後，只能等繼承或是住鄉下。
※ 引述《Yishanhuang (Yishan)》之銘言：
: 連結：
: www.nytimes.com/2023/11/06/realestate/zurich-switzerland-renting-homes.html
: 內文：瑞士人真的不愛買房愛租房？
: THOMAS FULLER（www.nytimes.com/by/thomas-fuller）
: 2023年11月23日
: 菲利普·斯基巴是在金融行業工作的高薪分析師，如果在其他國家，他可能會毫不猶豫地
: 買房。但在他居住的蘇黎世郊區小鎮上，即使是他口中的丑房子，也能賣到數百萬美元。
: 去年，他家附近一棟簡單的米色灰泥房屋掛牌出售。價格為750萬瑞士法郎，約合830萬美
: 元。
: 「我的第一反應是，這太荒謬了，簡直是一種侮辱，」41歲的斯基巴說，他和女朋友合租
: 了一套公寓。幾周後，那棟房子賣掉了，這讓他更加堅定了如今在瑞士買房的現實——在
: 蘇黎世附近的任何地方，購買一套獨戶住宅，都不僅僅是一種奢侈而已。
: 「這已經超出了奢侈的範疇，」斯基巴說。「兩個孩子，一棟房子，一個花園，兩輛車—
: —我不知道誰擁有這些。」
: 瑞士的900萬居民是地球上最富有的人群之一，他們大多是租房者。越來越多的城市白領
: 發現自己被擋在房地產市場之外。根據研究公司Wüest Partner的數據，蘇黎世一套單間
: 公寓的平均價格為110萬美元。按每平方英尺計算，蘇黎世的房價比巴黎高出約80%。
: 在加州、紐約和倫敦等沿海地區的年輕人看不到買房之路的同時，瑞士讓世界瞥見了一個
: 後所有權社會。大約36%的瑞士人擁有自己的住房或公寓，這一比例在西方國家中是最低
: 的，遠低於歐盟70%和美國67%的平均水平。雖然許多瑞士年輕人說，他們看到了一生租房
: 的好處——主要是避免了買房的麻煩和負擔——但同時他們承認，他們對別無選擇感到不
: 滿。
: 「我想，大多數瑞士人仍然夢想著擁有一棟帶花園的獨棟住宅，」36歲、在蘇黎世工作的
: 的安德烈亞斯·韋伯說。「而這已經不可能了。」
: 韋伯是抵押貸款經紀公司Corefinanz的總經理，但他自己也是租房者，住在距蘇黎世市中
: 心半小時火車車程的公寓裡。「我還沒到那個地步，」他在談到自己買房時說。瑞士首次
: 購房者的平均年齡為48歲，比鄰國法國大15歲。
: 在美國和其他許多國家，擁有住房受到政府的鼓勵，通常被視為一種成人儀式。在瑞士，
: 70%的地形是山脈，有限的可建造土地上昂貴的房地產已經成為世代相傳的現實，一輩子
: 租房並不被認為是個人的失敗或制度的缺點。
: 「我知道很多人根本不想買房，」專門研究城市問題的心理學家愛麗絲·霍倫斯坦說。「
: 他們就是不重視房屋所有權。他們認為這已經過時了。」
: 人們在這方面也不會那麼苛求。瑞士的租房者說，沒有人來告訴他們通過買房積累財富是
: 多麼重要。「大多數人都是租房子住，這一點也不丟臉，」來自瑞士北部城市巴塞爾的克
: 里斯蒂安·希爾伯說，他在倫敦經濟學院專門研究房地產。「就算有人說起這個話題，也
: 是，『你自己有房子，為什麼？』」
: 自第二次世界大戰結束以來，瑞士一直是租客占多數的國家，在某些方面，這對這個國家
: 很有好處。2008年，當掠奪性貸款和貸款違約使美國陷入衰退時，瑞士經濟幾乎沒有受到
: 影響。瑞士金融當局要求對借款人進行嚴格審查；「次貸」從未在日常生活中出現過。
: 但在這裡，租房的任何偏好都與嚴酷的金融現實相衝突：全國調查顯示，近幾十年來，瑞
: 士的房主狀況有所改善，至少在財富方面是這樣。瑞士30多歲的房主的凈資產中位數是同
: 年齡租房者的6倍。而且貧富差距只會隨著年齡的增長而擴大。瑞士洛桑社會科學研究基
: 金會的烏爾西娜·庫恩進行的一項研究顯示，瑞士70多歲的房主比同齡租房者富裕11倍。
: 問題在於，要想成為房主，「你需要財富來獲得更多財富，」庫恩說。
: 日內瓦大學教授馬丁·赫斯利對瑞士人的房屋所有權進行了數十年的研究。他說，儘管從
: 長遠來看，從數學角度來看，買房更有利，但許多瑞士人還是負擔不起首付，按照法律規
: 定，首付至少是購房價格的20%。再加上4%的轉讓成本，根據Wüest Partner的數據，目
: 前瑞士房屋的平均價格在140萬美元，那麼最低首付就是33.6萬美元。
: 許多瑞士人依靠永續性重新貸款來買房。瑞士以奢侈腕錶、精緻巧克力和終身抵押貸款聞
: 名。還貸還到死情況並不罕見，這從納稅的角度講是有利的，因為抵押貸款利息可以抵稅
: 。這種貸款還讓瑞士引以為傲的銀行業獲得了大量業務。
: 對駕車穿過這片阿爾卑斯田園的迷人風光的遊客來說，如此高企的房價並不難以理解。在
: 伯恩和蘇黎世等城市，有數百年歷史的石板路小巷完好無損，未受兩場世界大戰的影響，
: 堪稱活生生的博物館。蘇黎世的天際線是高聳的雪山。環繞城市的湖泊如此清澈，以至於
: 游泳者有時會從城市人行道和步道直接跳入水中。
: 43歲的粒子物理學家安德烈亞斯·富勒在一家銀行從事風險管理工作。在決定到瑞士首都
: 伯恩購房的時候，他發現自己必須靠家人幫助才能付得起首付。他和他的伴侶、37歲的鋼
: 琴老師西瓦·川查倫需要找一處能讓西瓦練習鋼琴而又不打擾鄰居的住所。他們看了15套
: 房，其中五套他們開了價。但總有人出價比他們高。
: 「你會感到很沮喪，」富勒說。「走進大門之後你覺得，『這是我們的夢想之屋』，但最
: 後卻沒辦法買下來。」
: 在發現了一個想買的房子後，他們傾盡所有。這套面積約200平米的房子就位於剛出伯恩
: 市城區的地方，與鐵路隔街相望，廣告標價125萬法郎（合138萬美元），但在多輪競價後
: ，他們以152萬法郎的價格買到了手。除了他們兩家人幫忙支付的30萬法郎（33.2萬美元
: ）首付之外，他們分別還通過三筆為期八年、10年和12年的貸款籌集了資金。這種貸款組
: 合導致他們的大部分還款都是利息而不是本金。他們準備用未來數十年的漫長時間償還房
: 貸。
: 斯基巴說，在他所在30人規模的辦公室裡，大多數人的年薪至少有10萬法郎，但只有兩人
: 有自己的房子。他能買得起蘇黎世郊外鄉間的房子，那些60公里外的住宅售價達到150萬
: 法郎。但他不想住得離城市裡的辦公室和朋友那麼遠。
: 「我覺得擁有房產已經被寫進了人的DNA裡，」他說。「但如果你想住在瑞士的市區，租
: 房是如今唯一的選擇。」
: 心得：
: 拜製造業的高生產力與鄰近海洋的地利之賜，台灣人擁有高購買力非常幸福。
: 趁著明年美國降息前，租房者盡快通過新青安人道走廊吧！
: NYT:Fed Begins Pivot Toward Lowering Rates as Inflation Declines Dec 14, 2023