大家好，請教大家，現在的很多公寓隔套，投報率都不高，例如台北市的可能只剩3-%3.6%，頂加才可能到4.多%，況且隔套跟頂加在台北又容易被鄰居或房客檢舉，法令只會越趨近嚴格，要像以前這麼寬鬆是不可能了，所以整體投報可能還會再降低（被檢舉拆除部份加蓋或租金繳稅），我知道大家鼓吹買房的目的，無非就是等漲價，反正只要新房不斷創高價，舊的就跟者往上，所以只要這麼規則不被破壞，管它買隔套或頂加或純住家老公寓，新古中古就是買起來等漲等價差，但照這樣講投報率如果只能下3%不到，因為總價又漲了換算收租效益不高，可能無腦買ETF都比買房ꘊn拿，那此時買房只剩下可開五倍槓桿，日後有機會增貸出來（但隔套很多銀行不做，可能也不好贈貸）那現在去接刀隔套件還有肉嗎？
另外大家也都說買兩房純租人，租金低但增值價差會比較好，那這種產品買新的總價都很高了，買10年新古租人投報也不高，還是只能會去找老公寓租人，但以後要脫手或再貸出來，除了雙北以外，其它的老公寓銀行可能不這麼喜歡貸或貸高
再來如果有郊區低總的老透天大約500，但機能普通，買起來可能就租給移工當宿舍，可能還要花個1-200大整，這種案件可下手嗎？還是買了就在那，不租也不整理，放了10年，又會漲上去了？
不管是公寓或透天，有些都靠加蓋違建，衝高投報率，用投報率去開價要掛賣金額，如果投報率有到5.多%，但合法的坪數很少，可能1000萬的案件要自備到400-500,有的到600這種案件大家會出手嗎？這種就沒得五倍槓桿了，買來只能收租，總價要再灌上去賣給下一手，下一手就要自備到7-8成了，人家也不會有意願買，即便投報報率不錯。
最近一直在思考要入手怎樣的案件，請大家給點建議，謝謝