最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬
想請問有沒有計算錯誤的地方?
下面假設買1000萬的房子，貸款800萬(30年)，十年後房子漲到1600萬離場。
賣出成本如下
房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬
仲介費:出售的總價1600萬的4% = 64萬
共154萬
繳出去的成本(總買入費用)
頭期200萬
寬限期月繳1.3733萬(24個月)
貸款月繳3.1353萬(96個月)
規費(隨便抓10萬)
10年房屋稅土地稅共40萬
共584萬
10年後，尚未繳清的房貸共466萬
獲利為1600出售價+260出租獲利-156賣出成本-466銀行剩餘貸款-40萬每年稅金=1200萬
總成本為584萬
這樣算下來一共10年時間，年化報酬7.5%左右對嗎?
https://i.imgur.com/XzsiYra.png

你的利息費用好像沒列入成本看錯你如果想算的是年化報酬率必須先將後期的所有費用用年金現值折現到第一期這就像債券的票面利率和ytm不同是同樣的意思

貸款算法蠻複雜的，還要牽涉到所得稅其實我都沒在算那些的，反正有賺錢就好，拿整數不必找零

你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶

數學不好，但一看就知道錯的

你10年都不出租？

買的時候的仲介費？ 剩餘貸款總額？ 稅金？

裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示：

一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文

第一關房地合一就不對了

你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租？空房空10年？

你用2.06算？有用寬限期應該還剩600多萬吧

你越改越奇怪了XD

寬限期沒還本金阿XD網路很多試算 記得打開每期還款明細來看

除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊

仲介費很難到4%，通常都20萬以內土地房屋稅高估一倍

房地合一就錯了

房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅眼殘沒看到稅金(XD

差不多吧 仲介費可以列入成本減稅 沒有出租本來就這個價格 如果你自住可以加上大約等值的房租當獲利樓上他根本沒出租阿所以八成貸款買房怎麼輸 最無腦的買起來放著生蟲不出租 年報酬都7趴以上還不會大回檔 不想生蟲還能還能自住

推

十年才漲60趴算非常落後了

584萬，應該還要扣除租金收入，才算是你的總成本，房貸-租金剩餘的才算你的支出成本

差不多就這樣吧，跟我之前算得差不多雖然應該沒很準

（600-54）*0.15

租金一定算進去，不能用自住拖累回報率持有10年自住的免稅額怎麼可能錯過

又不是出租就馬上租的出去欸

抓個大概就好了算的那麼累最主要的頭期款貸款本金利息跟稅費故而扣掉就差不多了

你的獲利怎可能是1200最多就是600價差+260租金還要扣10年的利息修繕裝潢

他沒說要幹嘛用的啊 自住的話就扣掉你本來預計的居住成本比較中肯還有你土地房屋稅算了兩次

你去找之前L大的試算表

阿沒事我看你下面扣的以為重複扣一次他有繳八年本金阿 怎麼可能是只有860你10年後本金餘額是614萬繳的利息是150萬按照這樣算比較清楚吧

租金是不穩定收入吧

仲介轉一手就抽100萬！

錯啊，你的本金又不是一開始就投那麼多，不會算也沒關係，看實際獲利也沒差。

我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳15.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬成本算出來差不多這樣

如果你都是用同一套邏輯計算獲利，反正自己看得懂就好

你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不會失去判斷能力

你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利，你十年付出房貸利息不用扣嗎

如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利合 試算約12趴

算的很棒，下次別算了

簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入1600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看

保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050放到現在也比你自己算的獲利還要多

十年0050不過7-8趴吧 還遇到大回檔 抱得住嗎嘻嘻

大回檔剛好加碼吧...有錢買股好處是可以分批進，人棄我取。買房好處是穩開槓桿，操作邏輯不一樣