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台積電神山群發威 蛋白城鎮直追蛋黃
2024/05/11 04:30文/記者張瀞勻
護國神山所到之處，帶動上下游產業鍊遷徙、群聚效應，然而高薪機會帶來的高消費力人
口，其所帶來的家庭人口以及住宅需求，也推升廠區周邊房市買氣，而這股買氣也讓過去
蛋白與蛋黃區的界線越來越模糊！
房地產過去講求地段、地段、地段是增值不敗法則，但近年台積電設廠話題造成都會區房
市焦點轉移，包含竹北市、新竹市、台南新市區等在近5年來看，房價長中短線表現亮眼
，房市趨勢專家李同榮解讀，這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技
園區外溢效應」，這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。
昔日小城翻身 價值緊追傳統市區
然而觀察新建案房價走勢，台積電促使衛星城鎮以及過去所認知的小鄉鎮，與都會區傳統
市中心價格拉近，以發展最成熟的竹科園區而言，其所在的竹北市、新竹市區為主要生活
圈，2019年新案均價約23.7萬元，對比大台北最近的都會區新北市39.7萬元，價差達67%
，至2023年價差幅度已經縮減到21%。
近二年營業額超車竹科的南科園區，其所在的新市、善化一帶在台積電插旗前，過去被視
為蛋白鄉鎮，2019年新案平均16.1萬元，但2023年已經達到32萬元，與台南市房價最高的
東區相比，價差從42%拉近到23%，均價同樣都落在3字頭，頗後來居上之勢。
目前台積電正在高雄楠梓積極闢建2奈米先進晶圓廠，最快年底預計有1500名工程師進駐
，而楠梓自2019年至2023年，新建案均價也由16.5萬元跳漲到31.1萬元，與傳統熱區也是
市政府所在的苓雅區價差不到三成。而近期甫傳出設廠話題的嘉義縣太保市，成為房市最
大黑馬，短短4年房價翻倍，且還一口氣超車嘉義市，去年新案均價達28.2萬元，比嘉義
市的27.3萬元還高出3%。
神山群帶來房市質變 上下游衍生居住需求
寶麟廣告副總經理管清智指出，台積電引發的房產效應，為市場帶來質變，關鍵在於，房
產最終還是回到最基礎的居住需求，有就業機會、就有居住需求量，加上高薪產業加乘，
區域房價更有所支撐，尤其台積電為世界晶圓大廠，並不是單一設廠，上下游產業鏈也同
時評估進駐，以高雄市而言，日前市長陳其邁就指出，台積電拿到建照後，上下游超過20
家大廠也同步動工，衍生的家庭居住需求不容小覷。
管清智觀察北中南產業園區周邊房市，最早發展的竹科周邊昔日最熱門的居住地段是新竹
市舊城區，但隨著產業發展、生活圈擴張，外圍的關埔重劃區、竹北高鐵特區成為最受矚
目的地段，現階段的善化、新市也是如此，南科園區營收穩健，區域房市也相對扎實穩健
，至於高雄楠梓地區，產業聚落輪廓逐步成熟，台積電周邊的左營、楠梓、橋頭同時受惠
，其中又以左營利多建設最多，包含科技之心招標成功、建台水泥廠變更案，加上本身的
三鐵共構，未來預估與苓雅等地區的房價將會持續拉近。
竹科推案區緩 上下游衍生居住需求
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，新竹地區的熱門地帶目前推案趨緩，去化舊案餘屋為主
，外圍二線地帶則為主力推案區，可能讓價量稍維持恆溫，原因絕非疲弱或走冷，一方面
除了新竹市區開發地帶飽和，較多以危老都更案推出，整合需要一些時間外，另一方面則
是建商老神在在，惜售建案不急於去化，看好後況不心急進場，像是高鐵地區新的交通道
路通車，就被認為是竹北市的大利多，無疑反映在未來房價上。
陳炳辰認為，竹科工程師資產豐厚，購屋置產與自住上都具實力，又帶動當地房價發展性
，引來更多的投資族群，且區域房市很懂得以量制價，新案罕推珍稀，過去就有蛋黃地段
一推就創新高，如今亦然，都令價格穩定走強，單總價皆然，早已把所謂北台灣一份子的
桃園市狠甩，主力客群已非首購自住者，也建議出於多有交通建設拉近了與核心地帶的連
結，往外圍二線地帶購置還在1/2~2/3的價位，確實為有意於新竹房市的首購自住買方可
考量，未來應也受到整體環境拉抬有資產保值性。
至於嘉義太保地區，馨傳不動產智庫執行長何世昌抱持保留態度，他認為該區目前新建案
跟中古屋價差超過6成，現階段買新建案風險較高，且單價高於傳統市中心，未來恐怕較
容易遇上銷售瓶頸，不如買同區域的中古屋，若想找台積電概念區，建議可考慮南科、竹
科寶山基地、竹南基地周邊，至於高雄市台積電周邊區域房市陸續站上4字頭，支撐力偏
弱，未來轉手等待期也較需要耐心。
管清智也分析，目前以四大區段而言，高雄市場供給量較大，在地客平均所得在七大都會
區相對偏弱，4字頭房價確實有壓力，若是長期置產需要額外關注產業群聚效應，並加上
軌道交通帶來的都市革新，避免將資金單一押注，另外也可從新建案、中古屋價差來觀察
市場穩定性，若新案、成屋價差過大，市場相對風險比較高，反之市場穩定性較高。
心得：
蛋黃漲完換蛋白漲，
蛋白漲完換蛋黃漲，
房市資金健康輪動雨露均霑，
總之圍繞台積電投資就對了。