作者:
MrEric (Hey)
2024-06-03 23:36:52過去十年一直在做兩房三房 出租 買賣
價差型的物件 也累積了一定資產
因有朋友一直在做自地自建透套
看起來很好賺 現金流很猛
所以從兩年前開始嘗試尋找適合的標的
這個房子是雙拼合建 地主持有另一半
一開始很擔心 沒電梯 不好租
生活機能普通 不好租
大雅平均套房租金低（7-11k)
但又想實現自己的一些想法
（例如室內擺設不靠裝潢）
加上是全新所以就捏了直上
之所以說”半自建”
是我從地主蓋到大約三樓結構體接手
優缺點等等說明
先講結論
1. 物件資訊： 地點在大雅 靠近中科
地坪39 建坪71 增建約10坪
沒有電梯 五樓透天 筏式基礎
（9個房間 7間套房+ 1間兩房）
半完工照
https://i.imgur.com/zxtL5m9.jpeg
完工照
https://i.imgur.com/D0D0ZLk.jpeg
2. 總成本：約2050萬
物件交易約1950萬+
所有傢俱家電加蓋約90萬
（房間冷氣 冰箱 洗衣機
電視 淘寶ikea傢俱等）
公共空間包括一台飲水機
監控門禁系統 八支攝影機
只有加蓋一間有鐵皮+木工裝潢
其他都是靠傢俱擺設
3. 投報率：因為有要求篩選租客 三週才滿租
一間套房平均出租1.3萬（最低1.2 最高1.5）
坪數A型約5.8坪 B型約6.5-7坪 含陽台廁所
兩房租2萬 （約12坪）
算下來總價投報約6.3%
現金投報約24%
這個租金應該突破大雅區新高
再來講貸款 銀行鑑價高於我的賣價
就貸八成 利率地板價 2.185
寬限期三年
室內公共區域照片
https://i.imgur.com/3hyq0cC.jpeg
https://i.imgur.com/prtGT8m.jpeg
https://i.imgur.com/Sbr9p3U.jpeg
https://i.imgur.com/iSk3jVg.jpeg
https://i.imgur.com/HC3fwRD.jpeg
https://i.imgur.com/VgDi1t5.jpeg
房間照片
套房A型
https://i.imgur.com/bROaIMZ.jpeg
https://i.imgur.com/QzZ2IEk.jpeg
https://i.imgur.com/vNdsMMY.jpeg
套房b型
https://i.imgur.com/jjtFhgI.jpeg
https://i.imgur.com/IJ0n2v0.jpeg
https://i.imgur.com/z2fYFiI.jpeg
https://i.imgur.com/gIb32dd.jpeg
https://i.imgur.com/xJb33b1.jpeg
兩房
https://i.imgur.com/StQIPqD.jpeg
https://i.imgur.com/H34Gofb.jpeg
https://i.imgur.com/tBSiEHR.jpeg
心得
1. 累 很累 非常累 因為是第一棟
沒有模組化的設計 工班與相關供應鏈
所以..如果沒有心理準備
沒有高級打雜技能 沒有一點diy能力
不要輕易嘗試…
2. 最大的收穫是
供應鏈管理 +施工學習與監工經驗+
純傢俱擺設低成本挑戰裝潢
包括找到對的配合工班 好壞師傅
還有一些組裝傢俱工 水電工
代租代管業者等
淘寶好壞賣家 各種優化與嘗試錯誤
以及對於租屋市場的了解
現在年輕人租屋重視氛圍
只要新 氣氛營造得好 多放一點擺設 小巧思
就很容易租出去
3. 因為是對地主/屋主 簽的是買賣契約
好處是 不怕營造跑掉 如果出事
屋主要負擔違約責任
再來只要工程delay
還可以求償萬分之二一天
缺點是 蓋到一半沒辦法改圖
一直很擔心沒電梯會很難出租
或是租金太低
結果沒想到隨便弄一弄租金有突破天際 爽啦
以上分享
作者:
mobinyu (mobin)
2024-06-03 23:44:00太強了
作者:
a2828z33 (god? or dog?)
2024-06-03 23:45:00推，工程真的很麻煩，我光轉介要背書就超耗心力的
月租1w3，那我加錢入住新青安好惹，至少還有電梯!!!
作者:
iifz32 (yi yuan)
2024-06-03 23:46:00台中後站一堆三房都租約3萬了..
作者:
blargelp (bernie)
2024-06-03 23:48:00大雅好地方
中科不敗，恭喜出租，又累積到經驗！請問秀山苑字牌是淘寶訂製的嗎？超好看，求店家
作者:
MrEric (Hey)
2024-06-03 23:57:00私訊我給你賣家
作者:
knives 2024-06-03 23:58:00嘖，大雅一個月租一萬三，真的不如加入新青安就好，還幫你付
樓上沒住過中科，附近透天改套超多，如果在西屯接近台灣大道，1萬3月租只有5坪大的套房，就算隔音不好因為中科還是秒租掉，選大雅通勤時間一樣，換的是空間，相信真的有市場
作者:
MrEric (Hey)
2024-06-04 00:03:00說的也是 趕快去買房不要租房！
作者:
roy0710 (綽號暱稱)
2024-06-04 00:03:00讚哦 羨慕QQ
作者:
MrEric (Hey)
2024-06-04 00:05:00作者:
knives 2024-06-04 00:06:00租房子超過一萬真的租不如買，還在租就是那些沒上車的魯蛇不就那些Zack的信徒我說的是單人平均一萬
作者:
iifz32 (yi yuan)
2024-06-04 00:15:00買二手用新青安租五年的概念都超划算
作者:
jwzkp (spermette)
2024-06-04 00:18:00這樣蓋71+10坪，建物造價成本要多少?
作者: darkdogoblin (黑暗狗布靈) 2024-06-04 00:19:00
出租一樣適用 新 治百病
作者:
prichman (prichman)
2024-06-04 00:27:00地坪39 只蓋71是不是少了點
作者:
tsaosh (tsaosh)
2024-06-04 00:27:00讚。我也要蓋
作者:
digging (冬天阿!!)
2024-06-04 00:37:00能否請益扣除營造成本，裝潢單價大概花了多少呢? 感恩
作者:
zzz50126 (MusicBear)
2024-06-04 00:48:00超強
作者:
MrEric (Hey)
2024-06-04 00:49:00沒有裝潢 一間的傢俱家電成本大概6萬多
作者: tesla595 (皮斯特) 2024-06-04 00:50:00
推 好厲害
作者: blue820117 (ripple) 2024-06-04 01:19:00
推
作者:
aaa931324 (aaa931324)
2024-06-04 03:56:00很強…
作者:
kwinner (天花æ¿)
2024-06-04 06:40:00很強
作者: penguine33 (餓鵝) 2024-06-04 07:07:00
強
作者:
MrEric (Hey)
2024-06-04 07:58:00有喔 都合法程序 也給租屋補助
作者:
bjqs0827 (sqangela)
2024-06-04 08:46:002000萬房月租11萬投報真香
作者:
CIIIO (郭+)
2024-06-04 08:49:00漂亮
作者:
momomom (momomom)
2024-06-04 08:53:00那個鞋櫃是ikea的嗎?我也想要字牌訂製賣家資訊 謝謝您
作者:
gm3252 (阿綸)
2024-06-04 08:58:00一間六萬多超強
作者: ttt1387 (新鮮人魚) 2024-06-04 09:01:00
老哥，叫你第一名。
作者:
mizlove (Happy Holic)
2024-06-04 09:06:00蓋這樣才2000萬太便宜了吧
作者:
momomom (momomom)
2024-06-04 09:08:00蓋這樣兩千萬超便宜 賺到了
作者: catfixdog 2024-06-04 10:11:00
慎防馬桶下水道堵住
作者:
uvuv (中痛好酸林)
2024-06-04 10:17:00美感很好
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2024-06-04 10:31:00透套有段時間很少 少子化初期大家不蓋 然後會折舊新的一直有需求 舊的會慢慢退出市場 像飯店也是一直蓋
作者: johntu (TB) 2024-06-04 11:12:00
蓋這樣才2000萬 好划算
作者:
morrishh (努力~☻~♬~♪)
2024-06-04 11:40:00不錯 加油 接下來就是繳稅的問題而已...
作者:
tomroy (離題輝。)
2024-06-04 11:49:00好強 滿漂亮的
作者:
plcc122 (窩顆顆顆)
2024-06-04 12:08:00好猛
作者:
LonyIce (小龍)
2024-06-04 12:23:00想知道淘寶傢俱店名
作者: cpu2800 (釜山下智久) 2024-06-04 12:43:00
太強大了
花13000在台中大雅住套房 也太盤我南屯二房17坪才租15000 感覺我太佛心了
作者:
ups ((貨幣+信心=趨勢))
2024-06-04 13:26:00超強