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作者: promised987 () 看板: Stock
標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？
時間: Tue Jul 2 21:10:33 2024
回頭看一下四年前的看法
發現了許多有趣的地方，這個推算方式顯著的預測了中國的房市泡沫
相當值得我們用相同方式現在再檢驗一次
1. 房貸/GDP
台灣GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成長27%
台灣總房貸 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成長16.7%
房貸總額佔GPD
= 45.6%
同比四年前下降約4.5%
很殘念的說，這四年台灣人民平均所得增長的速度是大於房地產貸款的成長速度
以授信的角度來看，房地產仍然有很多信用空間...
2. 台灣房屋總市值
房屋總數目前約900萬戶，四年內成長一百萬戶，(人口約2400萬人) 平均一戶2.67人
有房貸總戶數約200萬戶
因應2020年後的資產大漲
這邊對於平均房屋價格的低 中 高標我們需要對應做出調整
根據信義房價指數-台灣 取得2020年到2024年的指數從108上漲至159
漲幅47.2%
假設性房屋平均售價
低 500萬 x1.47 約 750萬
中 1000萬 x1.47 約 1500萬
高 1500萬 x1.47 約 2200萬
全台灣900萬戶房屋的總市值
低 900w x 750w = 67.5兆
中 900w x 1500w = 135兆
高 900w x 2200w = 200兆
這邊代表的是，台灣房貸總額與房價總額的比例落在
低 10.5 / 67.5 = 15.5%
中 10.5 / 135 = 7.77%
高 10.5 / 200 = 5.25%
取中間值來討論，與四年前(11.25%)相比，房貸占房屋總市值比例下降約
11.25/7.77 = - 44.7%
比例減少的幅度幾乎與房價上漲的幅度相同
推測結論是少數房屋交易推升坪價
使總體沽值因為最近低額度&低單價的成交價為底，相對推升總市值
但整體使用貸款額度成長率相對於經濟成長並不高，甚至還偏低
其實還是有許多房地產信用向上放寬的機會
而房地產總市值上漲，反映出這四年真正的資產膨脹主要都灌入既有房產階級
但暫時無法以此判斷此膨脹的虛實
2020-2024 真正進入房地產的實際金流約是
10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 貸款總額
1.5 x 30%(三成首付) = 4500億台幣
神奇的是幾乎等於新青安核貸總額?
有趣
3. 其他指標
與國際上不同的市場比較\
巴菲特指標
股市總市值/GDP
GDP.USD
台灣 = 304%, 0.8兆
美國 = 193%, 27.4兆
中國 = 58%, 10.5兆
3.1 房價總市值/GDP
台灣 = 5.625 (取中間房價1500W，900W戶總市值135兆/24兆台幣GDP)
美國 = 1.71 (47兆/27.4兆)
中國 = 3.61 (65/18兆)(無法取得明確資料，就大概猜自2020 65兆持平吧)
這個值的世界概數大概是2.7
相比2020，台灣對房地產總市值的PE上升1.2倍至5.6
美國微幅上漲0.1倍
中國則是下跌1.2倍
中國房地產下跌是因為GDP的崩潰不足以支撐
台灣的情況以GDP的角度來看房地產沽值相當高，不過台灣貸款比例相當低
這個虛胖顯然是紙上富貴，除非大量無房貸者拋售房產才有暴跌危機
但就算從帳上減去這些虛幻的沽值，可能也不會對台灣經濟造成重大傷害
(原因是無貸款持總有數相當高)
3.2 房市總市值/股市總市值
台灣 = 2.36, 135/57 兆 NTD
美國 = 0.88, 47/53 兆 USD
中國 = 6.20, 65/10.5 兆 USD
同場加映
3.3 房價總市值+股市總市值 / GDP
可以想像成總體經濟 PE 值
台灣 = 8.0, (135+57)/24 NTD
美國 = 3.6, (47+53)/27.4 USD
中國 = 4.2, (65+10.5)/18 USD
結論的結論
台灣的資產價值泡泡有一點大，PE值達到前所未有的高度而且股市>房市
雖不至於像當年的日本，但走向同一條路
以及相較於2020年要十個，現在只需要5.4個台積電就可以把全台灣所有的房子買下來瞜
那麼你會選哪個呢?
資料僅是網路隨意找找，僅供參考
※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping
: 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？
: 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面
: 可以發現一些當有趣的數值。
: 這些數值推論都不會很精確
: 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多
: 1. 房貸/GDP
: 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。
: 過去資料顯示
: 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升
: 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。
: 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲"
: 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。
: 2. 台灣房屋總市值
: 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。
: 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。
: 台灣房市可能的總市值
: 低標 40兆 NTD
: 中標 80兆 NTD
: 高標 160兆 NTD
: 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中標來討論，這個指標代表的是。
: 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的
: 在白話一點的說法，無論你領多少薪水
: 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。
: 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。
: 3. 其他指標
: 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較
: 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係
: 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標
: 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值
: 相對穩定值
: 國家 指標 股市總市值
: 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美國 = 120% = 24兆 USD
: 中國 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台灣 = 203%
: 美國 = 174%
: 中國 = 75%
: 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待
: 3.1 房價總市值/GDP
: 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP
: 這就是這整篇文章最有趣的地方了
: 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD
: 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 這個值的世界概數約是 2.7倍
: 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。
: 中國的房價，還比台灣瘋狂
: 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。
: 3.2
: 房價總市值/股市總市值
: 台灣 = 2.77 <- 80/28.8
: 美國 = 1.33 <- 32/24
: 中國 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說
: 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中
: 只有 25% 投入相對比較有產值的股市
: 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比)
: 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市
: 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市
: 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級
: 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。
: 可能是制度導致中國的這種結果。
: 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。
: 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。
: 最簡單來說 :
: 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢?
※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping
: 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？
: 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面
: 可以發現一些當有趣的數值。
: 這些數值推論都不會很精確
: 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多
: 1. 房貸/GDP
: 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。
: 過去資料顯示
: 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升
: 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。
: 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲"
: 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。
: 2. 台灣房屋總市值
: 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。
: 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。
: 台灣房市可能的總市值
: 低標 40兆 NTD
: 中標 80兆 NTD
: 高標 160兆 NTD
: 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中標來討論，這個指標代表的是。
: 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的
: 在白話一點的說法，無論你領多少薪水
: 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。
: 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。
: 3. 其他指標
: 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較
: 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係
: 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標
: 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值
: 相對穩定值
: 國家 指標 股市總市值
: 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美國 = 120% = 24兆 USD
: 中國 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台灣 = 203%
: 美國 = 174%
: 中國 = 75%
: 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待
: 3.1 房價總市值/GDP
: 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP
: 這就是這整篇文章最有趣的地方了
: 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD
: 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 這個值的世界概數約是 2.7倍
: 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。
: 中國的房價，還比台灣瘋狂
: 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。
: 3.2
: 房價總市值/股市總市值
: 台灣 = 2.77 <- 80/28.8
: 美國 = 1.33 <- 32/24
: 中國 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說
: 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中
: 只有 25% 投入相對比較有產值的股市
: 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比)
: 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市
: 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市
: 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級
: 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。
: 可能是制度導致中國的這種結果。
: 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。
: 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。
: 最簡單來說 :
: 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢?