※ 引述《dick929 (朝廷鷹犬)》之銘言：
: ※ 引述《dick929 (朝廷鷹犬)》之銘言：
: : 最近看上一間40年老透天，建物大概35坪，兩層樓，前後還有增建空間，位置也很便
利
: ，
: : 唯一不滿意的就是價格QQ……
: : 算一算手頭上的現金，如果房價自付2成貸款8成的話，大概只剩250萬左右，預計更
換
: 水
: : 電管線、三套衛浴、一樓改格局做開放式廚房、二樓外推做個平臺、內外牆防水、做
些
: 系
: : 統櫃、燈光照明～等等
: : 請問200萬以內能打死嗎？
: : 如果硬買下來又沒辦法改成自己理想的房子，是不是別買這間算了？
: 發問當下其實頭已經洗下去了
: 沒想到後來爆預算爆成這樣
: 已經接近完工
: 分享一下花費
: 水電管線更換：60萬
: 全屋打除清運：15萬
: 增建鋼筋板模灌漿：20萬
: 泥作、防水：40萬
: 地磚、工錢：30萬
: 鋁門窗：30萬
: 鐵工：20萬
: 衛浴：25萬
: 內外油漆塗料：10萬
: 廚具：25萬
: 裝潢、燈光：30萬
: 每個項目價錢可能有些出入
: 不過總費用就是這麼多
: 合計305萬
裝潢水很深，以下是從自己買找人做到統包到室內設計
舉例這門，就一樣的門
https://i.imgur.com/esA0jZ7.jpeg
自己買門售價大概1.2萬-1.4萬
自購門加找工人裝到好2萬-2.5萬
找統包3-3.5萬（含監工費）
找統包網紅，有經營有拍影片的4-4.5萬（含監工費）
找室內設計4.5-6萬（含設計費+監工費）
以上就是親身體驗
東西品質一樣
原本期望是
假設全翻是幾百萬
都給統包或室內弄了
想法是大量的工，可以壓低商品價格
然後統包或室內設計賺他們的監工費與設計費
但實際上是商品報價更貴之外（同品質）
還要再收監工費跟設計費

我自己做裝潢工程轉介的，我也不諱言跟你講大家算工程成本都是照你這樣算，但都不算自己下去的成本像上一篇的原PO，從畫圖開始就自己買軟體畫一路全部自己來做到收尾，你覺得光他自己這部分值多少？要是大家都想這樣做，我們其實根本也沒差，幾乎不用保固這是非常爽的，全部幾乎只衰到提供設備的，因為跑不掉而且先不說別人同工作量，外行至少要花三倍時間正常人根本就很難擠出這麼多時間來處理這些事情看了這麼多案例，只能說，有些工作能持續上千年代表一定有他存在的道理在，大家願者上鉤就好，沒有好壞

確實啦 要一個一個工自己拉 省可能一半 但工期拖一倍等於本來三個月完工你拖六個月 裝潢給你省100但貸款你等於多繳3個月+因為不能住/租別人所以機會成本房租3個月 不見得省到哪裡 加上沒整合導致的不協調/問題 或你自己絞盡腦汁的自行設計

我要抗議.設計師給我搞了11個月還沒搞好.我還以為自己住的丟給設計師比較無腦.結果我都翻好三輪房子賣掉了.你他媽的系統櫃怎麼還沒跟工廠協調好做板子.你他媽的付錢太快就擺爛,姬芭.我自己點我看用1/5的時間就搞定了.基八毛.整個氣炸....再託就上法院講拉,幹!!@系統櫃很難逆...更不用說,監工哩....都嘛新的工班隨便講一下就跑了.

台灣人只要有監工都很棒der 反之xd

幹欺負別人就算了,搞到我頭上.磁磚還用到我之前用過的磁磚廠商.現在有時候都搞不清楚.到底是case接太多,忙不過來.還是又一個他媽的把錢挪去投資窺一屁股.然後拿東案工程款補西案.以後記得,工程費用,做到哪才給到哪,一毛不多給.遇到問題就把他踢掉換一個會更好.理髮廳隔壁的透天也是.遇到工班拖工擺爛,也是錢給太快.基八毛,說好不講工程的.但是工程界的爛傳統,實在太基八毛.我重購退稅就兩年,你他媽裝潢給我拖11個月還沒好.你看如果是跟銀行寫切結一年後要賣房子的.你叫他們怎麼半.

笑死 怎麼連老手西卡都碰壁 裝潢太難了吧

https://i.imgur.com/sjihXkY.jpeg馬的住的向工地一樣.我告訴你啦,除非你家很麻煩或是設計很高大上.不然,你直接去找包商拉.翻廁所的找磁磚或是廚具介紹.木工找木工,系統找系統.配電找燈具介紹.這樣比較快啦...e04一般人做的裝潢不都那樣...客廳就只是不同風格不同材質.

錢能解決的問題都不是問題 問題是沒錢啊

你是有做甚麼走進去的燈光要怎樣不要刺到眼睛.幾點的時候可以開甚麼燈,晚上甚麼燈分為比較好?

還是哪種燈配哪個大理石反光效果比較好?不然妳就是貼電視牆做電視櫃..找木工就搞定了.

但是報出來的價格會嚇退很多人 你問值不值? 值啊

CECA 不會沒錢啦，他就遇到雷包

ceca 下次你還是找設計師出圖就好

借到今天都十幾年了,還沒還玩.

找設計師 都找有和建商合作的比較好

我他媽的舊家找重機車友去做,2個星期兩間廁所就要搞定了.他們那個超快...

基本出圖還算便宜一點XD

我磁磚跟我新助的這邊用同一個磁磚廠商的同幾塊磁磚.以前有遇過很難搞的格局,找設計師出格局圖.

豪宅我看過13個月的

除非你是巴洛克,然後雕花都是請木工雕.

隔壁一直裝潢 一年超級靠北

我這邊也是鄰居都在抱怨,保護墊都沒拆變成我很麻煩要一直跟鄰居解釋.設計師拉屎,我們替他擦屁股.還好大樓沒有加要清潔維護費.

問過來看狀況的就說 做好後覺得好醜 花兩周修改圖和看怎麼拆改然後又開始搞四個月 太靠北了

有些大樓清潔維護費是照月算的,我舊家那邊就是.一個月兩千.變更設計那個就...屋主自己心裡要有數..XD

然後我爸媽一整年每天早上0900就出門逛街避難

裝潢要是有量找我轉介啊，不會發生這種問題zz

阿你那裝潢搞了11個月 有沒有偶爾去看看進度阿

現在最扯就是,我洗碗和裝水要回舊住處,雖然只有一公里多.我已經住進去快兩個月了.

廚具還沒來，好慘直接買水算了

冷氣和櫃子都被拔過來,舊的地方沒辦法住.外加要翻兩間廁所之後重購退稅前轉賣.一般廁所我都抓1.5~2個月,所以我要提早施工.只是沒想到車友他那個全力拚,2星期說要搞定.

靠北剛剛看你講的那樣 我自己找工來做 自己監工加打掃頂多一個月就搞定

一般做1.5~2個月也是同時可能有三個工地輪著跑.現在問題在,監工要有工可以監阿...沒工阿.

她系統櫃那邊還沒跟工廠訂...現在停擺.停擺要一個月甚麼工人都沒有.

差真多 我疫情後還沒裝潢過XD

室內的例如屏風和室內窗玻璃說好要叫,到現在都還沒來廁所排水孔還沒做.甚麼鬼拉.

你那個是含叫料啦 我說一個月是 施工期

我裝潢經驗也沒那麼多 但是 這麼長的 然後又那麼少工

但他的部分少了我精算是5x萬...都還沒做.

lol 好慘 錢夠也沒工

5x萬工程就廚具系統櫃(這是同一家喔),玻璃,排水孔,和最後施工的一些碰撞修補,以及主臥切割天花板的修補.

通膨就是這樣來的

幹這拖屁阿拖.急件跟這些無關之外,急件也兩三個月搞定.除非他連續好幾個大老闆..但這樣請助理阿.我這邊的工程助理都可以搞定.現在我跟他主要是我多付了3x萬+他有畫細部圖.這個帳沒有拆,外加有合約.,不然我把他踢掉自己做,2星期全部搞定.費用可能還更省.這種拖延很讓我直覺就是投資窺一屁股沒錢.幹沒錢我就緊張了,要不要先告.他應該有房產,告下去到時候可以優先拿到她房子法拍的錢.另外告下去合約就可以終止,這樣我就可以自己找人來做.至於甚麼工承接太多,理論上不會拖這種阿.工程接太多,甚麼工人忙不過來.大多都是泥作和水電的時間不好橋.但系統櫃,玻璃...這個跟缺工有甚麼關係?又不是他去點工人來做...那是工廠自己的人做的.

這篇真的不要砍， ceca 的血淚推文，說明專業投資客也會遇到雷包的

現在房市火熱,還被倒債??...那也太雖了.被倒債的理由大概就是下包商或是工人投資失敗,哈哈哈.我們投資客通常工程都是看風向不對就跑.也就是我這個包商做一座感覺他缺錢,我就跑.不過大多我做空屋,工程就是廁所廚房(磁磚為主)

不專業的會是賭徒性質呀，狂加碼

我廚具一般還自己另外叫.所以拖工有廁所拖到三個月的...但實際影響還好.這一次是比較完整的丟給設計師...

看到有錢人ceca都會遇到這鳥事了 我窮人只能QQ

連ceca都這樣 突然覺得我同學我前房東被弄一年超合理

例如,打除清運好櫃,本來七八萬給你漲到20萬!?!?

大通膨期間最容易被倒債好嗎

不能住告上法院都可以賠償.

寧可買成屋和簡單處理就能住的

所以才需要找我這種，負連帶責任的第三方轉介呀！

台灣工程界優良傳統，工程追加款 (x

打折不一定打多少..但是至少六位數賠償.

不是說一定會遇到鬼，到遇到一次就怕了，只是大家都不信

那個我有保乙式,我就看到保險幫我要那一筆..待料期你還是可以騎車喔..只是醜醜的.

我自己找統包被貴到又照他自己意思做，但是兩個月做好...

買房簡單，裝潢真的水很深

理論上來講,東西價位在上下20~30%價格誤差是可以接受的.不要超過50%,50%就是你被坑.

你想想估價不穩定 或是有人拿了訂金 再上游 又出事

統包會有15%左右的額外錢(當然實際上他在下包那邊也會便宜所以她賺可能在20~25%

倒債最後還要看對方有沒有的還

有代步險，一個月拿好拿滿呀

上世紀被猶太人倒過200萬 我爸媽唸了20幾年

以前倒債都是連鎖炸...後來很多賺得比較肥就有斷點.199x年的時候,倒債都很可怕.有房客給我看過他的一億被欠條...XD

不見得是工程這樣 各行各業都有 前幾年也一堆被美國人倒債的

所以遇到缺錢的,都會很緊張..你缺錢我倒楣.

前幾年聽到的一季的貨款只給到20%那種然後過不久就上新聞了就2020-2021 不少美國上市公司炸開你看fed 資料 倒的沒那麼多，但是那時候倒的都大的

2008好像比2021刺激記得

買軟體他得攤多久 不是每個項目都能單一去算

2021確實也很刺激，瘋狂融斷搞死一堆槓桿

請問水電要怎麼生啊 找燈具生嗎....水電自己亂找雷包好多

說到底還是妳對這行多熟不然就是跟大家同款加工 價格才會低 這是不變的道理

2008 那時候阿 一堆台商說美國人開始存錢了水電你找有店面的啦

有道理....只是有店面的我找到都愛做不做的...才去找別的

我遇過的是工太小不願意來的，阿如果社區有介紹的還行

上次統包配合的水電，說這不能做那不能做，還自己去買

Ceca大的腳上寫個慘字

嫌貴可以自己來阿 找統包不就是花錢省麻煩 不然自己一個一個工班拉自己叫料自己畫圖一定最省阿XD

我後來研究過幾個工地師傅出來投資的案子，都是室內木板隔間裝潢地板全部打光，貼磁磚粉刷變回房子當初蓋好的樣子這種基本上是不敗款了，如果你要再加一些設計元素的話，就是基本的配色觀念，還有家具的風格但是最困難的就在這裡，怎麼配色跟搭家具，打出一種很高級的時尚感，這種很吃天賦跟他旅行的一些經驗比如我們這邊大部分投資客稍微有錢地板會貼拋光大理石，市場上總價高的案子大部分就會看到這種華麗風，設計師他可能就會逆向去貼啞光大理石，走市場上比較少見的情形，投資有時候也有一點競爭，就是如果你能夠走出不同的風格，你的案子就可以賣得比人家快，高一些

為什麼還沒裝潢好就要住進去，原本的地方還在不是嗎？

他要趕重購退稅

我木工，正常配合設計師從無到交屋大概三四個月，有問題缺料最慢半年，拖太久通常不會是只有設計師的問題

推推

西卡遇到裝潢蟑螂了?

水電有分,幫家庭處裡馬桶水管的,和專門在做蓋房子或配管的.要看你需要哪一種...配管的有的不幫你修馬桶..XD就像漏水通常要另外叫,不會找水電.專門搞漏水的功力和一般水電差很多.另外包商有的會養萬能工...萬能工的好處就是,小事他都搞定,工程比較不容易拖延.缺點就是技術比較不好.死的東西給萬能工作ok..但是有技術的可能就另外找人.通常投資客應該手上各種人都有,單看你要叫那些.例如翻廁所其實重點在磁磚貼的怎樣..有沒有齊.除非你要做不織布...不然,磁磚貼的技術比較重要.其次是洩水坡道.反而防水,除非你遇到完全不會做的,或是他就給你做一層.不然防水沒你想的差那麼多...當然他用不織布之類的其他手段另當別論.不織布要貼平要技術.當然也有人隨便貼..呵呵.但是漏水只要他防水照SOP做,不用擔心太多.真的遇到大地震,你一灌雨漏熱下去就給你稱10年.10年後再一灌就好..XD沒你想得甚麼差一點就會漏水漏到神經崩潰這種.阿算了,不講工程...呵呵呵.我們統包接觸就二十組以上,各種水電泥做也都十幾組.其實我們接觸的工人可能比工人自己接觸的還多.就像我接觸的仲介一千多人.,.然後通常是很懶,因為很多事情看起來就很單純.阿有人幫我跑,給你賺個15~20%..ok阿.但是給別人跑就是多一層出問題的機率...機車勒.真正漏水讓我難搞的還是外牆和公寓頂樓..廁所漏水甚麼的,我都覺得不是甚麼問題.只怕樓上漏水,屋主死不處理這種...他願意處裡,都很容易解決,進水管排水管防水層.甚至解決的金額都可以不用多少,然後效果槓槓的.我們買賣老屋的同時,也有長期出租老屋.長期出租老屋,漏水這種東西有多耐用..恩..你就知道為啥我那麼愛雨漏熱..XD簡單便宜又好用...甚麼防水層打掉重做..XD...恩..你有錢愛花我ok拉.目前遇到最難搞的廁所漏水有兩種.1.公管問題,公管位置很麻煩那種.2.違建增建的地方漏水...尤其違建又不是RC結構.可能是搭的鐵皮增建之類的,那個也很麻煩.

請問常見浴室外面門檻旁踢腳板的地方壁癌，該怎麼處理呢？

就西卡說的雨漏熱/浸泡式結晶先用 大多數基本上就好了

壁癌你要看是滲水還是潮濕.滲水的話,雨漏熱是對正下方,所以除非你衛浴墊高,邊角滲水.不然只要壁癌有高度,又不是潮濕,你用另外一個.https://www.youtube.com/watch?v=ztw0878JGtU但是你要確定不是潮濕喔...潮濕你用了也沒用.如果是邊角就雨漏熱下去就好了.理論上來講,你洗澡又不會塞住排水孔泡腳.你洗澡水沖到牆壁有磁磚就擋掉絕大多數.因此你牆壁只要不是裂縫大到一個程度很難水會滲出來.所以你補一層這個,還有問題..那應該就是潮濕了.潮濕有分,你衛浴的位置和通風不好排水又不好濕氣悶著.以及你的房子地點本來就潮濕,那個角落又空氣滯留區.所以會反潮.潮濕的話就只能吹風或是看怎漾開窗增加對流等.或是衛浴保持乾燥一點.通常1990以後蓋的大樓都比較好處理.1990以前的大樓,管線會亂跑...那個太鳥了.有時候漏水修復是小事,抓漏水點才是大事.你不知道漏水點在哪裡....然後怎麼修都沒用.例如你下面是三房,上面是三間套房.你要三間都去抓漏之外還要抓公管.不然你根本不知道你的漏水是哪邊漏來的.水會亂跑,他可能跑10公尺...真的跑十公尺.因為以前遇過,樓下氣沖沖地跑來說我漏水.我叫抓漏地去抓,結果我這邊就沒漏水阿.他家在噴水喔...一看就知道進水管破了.然後就上頂樓看水表.最後抓到是10公尺外的另外一戶進水管破了.水順著公管的管道空間跑到他家廁所才漏出來.不過還好這次是進水管...排水管就很麻煩./因為進水管會一直噴水,外加水表會一直轉.你排水管就要用顏料水去試水.試水還要分,防水層一個顏色,水管裡面一個顏色.你如果樓上有兩戶,你要用四種顏色.漏水量如果太小,你顏色還會被過濾掉..XD親戚遇到過.怎麼半?...我叫他給樓上個一灌雨漏熱.管你誰漏,兩家都去泡一下.就搞定了,哈哈.(當然如果是水管,那雨漏熱就沒用...)水管的話就牽扯到之前買一間被空置10年以上的老大樓.他管線脆化.那一間就很麻煩,漏水抓不到,後來整條水管打出來還是沒好.最後發現是公管漏的,所以連公管都要處理.另外水管也有類似雨漏熱的藥劑...小縫倒藥劑去填補.但必須是小縫,不然水管這種填補效果薄弱很多.因為你無法浸泡.只能讓他流過填補.極度麻煩的老大樓我有用過一次..那個她樑卡住,阿靠夭無法解決公管,管委會又裝死.那只好用這個.所以老大樓漏水問題比公寓麻煩非常多.就是1989年以前的房子一堆智障亂蓋.1990以後管線就有統一規劃(小建商還是有人亂蓋)有統一規劃就很好處理...2000以後連公管都很好處理.而公寓則是頂樓漏水和側牆漏水麻煩.那個則是你的水泥狀況太糟了,除非你全部敲起來.但這樣成本嚇死人...所以通常就是直接買有鐵皮的優先,要包起來那種.而頂樓你買包起來的,但是側牆就...

正常業主光是下班繞過去看案場進度就累死了

所以公寓通常我重點都在看側牆.

問側牆，抓漏的都說立面沒關係耶...水往下流 隨便補就成就讓他隨便補了...外面塗個防水漆就好

幹..等下...那間1xx的廢墟被吃掉了...有人要拚了嗎..XD....側牆你超大雨,縫隙夠大就會滲進來.你如果勇敢地爬上去看..你會看到很明顯的裂縫(通常是黑黑的)然後超大雨或是超大颱風,他就會滲水.你有辦法在外面塗個防水,他就不會滲.但問題就在於,你如果是4F公寓,你怎樣去塗?不怕高自己吊蜘蛛人去塗...那....

不是都踩鐵窗....XD

https://www.youtube.com/watch?v=uxxa4vaxqHA這東西很厲害喔..XD我露臺包起來,前不久大雨水會流出來等級.這個抹兩下就完全沒事了.那邊剛好在(自己多加的窗戶)下方.所以主要是你要抹的到的問題.工人踩鐵窗他也要跟你收蜘蛛人的錢啊..XD這種藥劑比矽利康還好用,因為水水的會滲透.

我就讓他去踩，好像收我個兩三萬....

所以如果你構的到,先給他塗一次,外面再打矽利康.給兩三萬ok啊,蜘蛛人有的地方喊到六位數..XD不過你如果手腳伸得出去,可以考慮用長柄刷.

我也不知道是不是很盤...XD

矽利康沒辦法用長柄刷,這一灌可以.他願意踩我也願意給她兩三萬...我自己不踩.

之前看過親戚的房子，乾濕分離，但是乾區外的牆壁從門檻下方在踢腳板的高度壁癌，抓漏的說要整個濕區防水重做

2F公寓用梯子+長柄刷就搞定了之前有一間,包商的側牆說送的防水就是這樣搞定.你防水重做,至少就是幾萬起跳,而且衛浴設備都要換.這樣幾乎換了半間浴室了.所以它們會期待你說"那整間浴室從做好了"

這個乾區外面踢腳板壁癌滿常看到的.....反正刮掉再漆不費啥工，漆完又可以撐好久...XD

有些是因為衛浴沒開窗,形成滯留區,然後浴室又很潮濕外.他的縣市也很潮濕,例如北部尤其基隆.濕上加濕就會壁癌.那個通風或是給他一個風扇就會大幅好轉.當然已經有壁癌的部分,水泥變質了,嚴重的話還是無解.要敲掉.不嚴重的話用去白華.嚴重度普通可以用一層油性一層水性漆強制蓋住.或是一些牆面修補劑.,但是無論去白華,油性+水性,還是牆面修補劑.都必須在他不漏水,以及他不繼續維持那麼潮濕的前提.不然也沒鳥用.https://www.youtube.com/watch?v=OYsVwXw5cEs材料技術進步後,很多小東西都很好用.我才建議某網紅,如果你不想葉配建商讓你有色彩.你去葉配這些小東西啊...就很好用.

如果要轉賣的話，這種壁癌要先處理嗎？還是折給買方處理？

看你怎麼跟買家談,但是通常自己處理後賣他比較賺.一般買家不想處理任何問題,一般看到他就不買.而有問題他會買的,他就吃定你賣家不會處理,價格一定狂殺.所以除非你沒辦法處理,不然你最好處理好給人家.

防水膠超棒 我用謝祖武那款的自己搞了五間隔套廁所地板 先塗底漆乳膠漆再上一層防水漆 目前半年了還沒出問題==因為五間隔套敲水泥太貴又怕檢舉 不如直接買這個幾千塊解決 唯一問題是有點滑 可以加金剛砂我用的是聚脲 這東西凝固以後超硬防黴 用力刮都沒事

防水膠有分,硬的有彈性的水的稠的.可以看情況用...我外牆(外面是洗石)反而是用水有彈性的.因為我要讓他滲進去...然後外面再補一層細利康.謝祖武那個沒搞錯應該是硬的..

相當於是那種微水泥 只是懶得塗水泥整平

硬的缺點就是會影響觸感..XD水的又彈性的,你可以滲下去後再把磁磚上面的刮除.但是硬的更耐用..對地震或是隔壁施工的震動耐性更好.

對啊 但大陸貨品質參差不齊 之前買過一個AB防水膠沒完全凝固...花了超久摳掉 崩潰

可以買台廠的...對岸的品質落差超大.

反正浴室用太好幹嘛 能防水就好 這東西根本把浴室弄成日本那種一體衛浴 不會再漏水出問題再去補一下就好了XDhttps://i.imgur.com/PRAaJI1.jpeg給大家參考一下 很隨便弄哈哈

其實你可以用雨漏熱,那個用完你把表面刷過.看起來跟原本的完全一樣..XD下次你試看看..不刷的話也是觸感會有改變.

這半桶乳膠漆可以漆五間上色 +1.5罐謝祖武聚脲刷兩次他那種泥的質地很好施工 不是AB膠不會太快乾 開罐後關起來可以放好幾天不會硬化掉

你這個外觀還是改變了..XD

因為我磁磚太醜+縫發霉...很不想維持本來的顏色樓下倒是沒漏水 但側邊走道有壁癌 所以需要刷到這個高度雨漏熱要淹滿可能有點困難

https://www.youtube.com/watch?v=s5C13eR_ffM其實不用24小時.喔喔,磁磚醜的話用硬的蓋過去..如果保持原磁磚就是雨漏熱+上面透明防水劑塗抹側牆也可以.要蓋過去就你這種方式最好.

學起來了 現在材料真的很發達==

現在房市很好 很多缺工以及半路出家的設計師

XD

自己找就是要省監工費，還找統包監工幹嘛，找統包就乾脆給設計公司一條龍包就好了，反正統包監工跟設計公司一樣，也不一定會一直在現場而且自己找還要有認識的工班，還要去統合每一種工班進出場的時間，沒拉好拖到下一個進場的，人家是不會等你的，直接叫你再另外排

推

謝謝開示

設計師就是設計人的…

推