https://youtu.be/4UxsM4cDuDw?si=ihhcjTE03wIR-GLg
看到裝修小武郎新的影片討論老公寓的部分很有感
這部片含金量蠻高的（對中古屋初階者來說），例如有說明住一二三，都更成本，都更需
要的土地面積等等
我沒有研究過帥過頭，也不喜歡他賣預售屋的手法，但觀念上我比較偏向他的部分
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老公寓
優點：
1.公設比低，約 5%
2.單坪價格低
3.租金投報率高
4.地點好生活機能比較完整
5.台北地區有機會都更
6.不用等房子蓋好，延遲交屋機率低
7.管理費低
缺點：
1.房屋外觀老舊
2.要等垃圾車
3.沒有車位，如果停外面，下雨時不舒服
4.沒有人幫忙收包裹
5.貸款可能貸不滿八成
6.初期需要一筆整修裝修費
7.除了一樓，其他需要爬樓梯
預售屋
優點：
1.不用等垃圾車
2.有人幫收包裹
3.通常有車位，下雨不會被淋到
4.貸款八成機率很高
5.初期不用基礎工程整修費
6.不用爬樓梯
7.大部分有兒童遊戲室
缺點：
1.公設比高，約35%
2.單坪價格高
3.租金投報率低
4.如果是重劃區，生活機能初期較差
5.有機會遇到延遲交屋
6.管理費高
7.社區 line 群常常吵架
8.可能會爛尾樓
9.不小心遇到重劃區後續發展不優
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有些不好說是優缺點的部分，像是老公寓可能要花多一點的時間研究
例如台北要買來出租或是自住等都更的話，很多細節如買蛋黃區呀，容積率呀，土地面積
呀，馬路寬度呀，離捷運距離呀，真的很需要老手帶一把
且增值性的問題也很敏感，現在預售屋很多是蓋在重劃區，腹地大，價格會被後面的建案
逐步推升拉抬，但是老公寓也會補漲，所以也很難說是否預售屋真的增值性比較強
預售屋又有點像是增值產品，比較難製造出正現金流，但一開始要拿出來的錢比較少，很
適合小資族需要時間籌錢的
接下來會有老公寓和預售屋誰比較有優勢的情形嗎？
還是說就是一直保持各自的特性看自住客喜歡哪個或是投資客調整配置比而已？

台北市的老公寓 不是你想買就買的到一定會補漲啊 三重蘆洲新房80 90 大同士林萬華老公寓

台北精華區公寓才有用其他縣市的，別買了

重點：帥過頭：台北公寓都更比只比中樂透簡單一點

看到隔壁新北新房都要多少 一定跟上開

4米巷不用想都更

帥過頭不碰可能是因為老了，有生之年等不到都更...

沒錢就是認命捷運旁邊老公寓，住了就不大開車了

去 極爛的老公寓 丟給自住 比較好賺

T大，不會啦，始終是錢的問題

台北市老公寓如果買到2000多萬

雙北就舊公寓還有機會換到都更。以外縣市買預售

老公寓=窮年輕人的起家厝房貸跟租金差不多

等都更 那種都是 入手成本很低 像我就是 哈

嘿啊！台北市就是不斷的淘汰

sam21sam21 +1

一堆北市學區的都兩千多，取向不同，去新北幹嘛？

去新北幹嘛 新北住新房啊

不用學區也一票2000的老公寓，媽的

都更只有台北有可能新北也是洗洗睡

沒差啦！沒錢就是水電重新換一下，其他DIY沒錢是要住多好？幻想自己是有錢人？

老公寓的優勢 就是空間大 坪數實在 還有拚都更

沒錢就是忍耐，拼一下啊！

台北每年住宅拆照數是新北的三倍等都更不如等地震

新北一環都更，效益有夠低，建商愈來愈難賺，不要買了

大都更時代好不，但帥過頭不推薦，真要買買4樓的

買新北一環公寓的錢，我寧住林口

有錢誰要住老公寓？

老公寓你也可以整棟集資請人每天來收垃圾或者你單獨請人來收垃圾也可以，有錢都不是問題

影片不大專業 北市蛋黃公寓貸款八成完全沒有問題 房屋沒有殘值 重點在土地價值

老公寓我真的不敢碰，像是颱風地震這種天災來什麼時候房子會出事都不曉得

公寓四樓，是能多搖，新屋30楙我才怕好不，北市掛到學區的，八成很容易啦

房子出事是巨大利多吧但老公寓蠻難倒的，矮又連棟，大地震倒的都老華廈老大樓

只能說台北這一兩年都更爆發+大地震，震出很多老人都更的念頭，沒第一手管道的想買還買不到

台北市的老公寓 是 你不一定買的到 或是總價門檻很高光這兩點 就是 稀缺品 如果又配上 四樓以下蓋 方正格局完美，大家都很聰明 捨不得賣 都在等都更

不用說公寓，一些華廈大樓社區也開始積極起來

價格問題啦

房地產市場很講究的就是一個「氛圍」

台北市的後代想住好一點就是去新北買就好爸媽老公寓就放著 根本舒服反正都更就回來了又不缺錢 幹嘛亂罵 早期入手成本這麼低

帥過頭講投資，老公寓等都更確實太賭博

新北市2500就住很好了 台北市2500老華夏還可能買不到

一年都更通過才幾件 真的跟中樂透一樣 不能視為優點吧

帥過頭不碰是因為預售屋好炒及槓桿大。

會相信的應該是被話術了

樓上那邊在竹北內戰，吐了好幾間地震完不少新大樓裂得亂七八糟...你看0403地震台北公寓有裂得亂七八糟的嗎?

真的有裂很多新聞沒什麼報導

你缺點的2、4、5，在台北都不是問題...第3點，選台北市公有停車場附近的公寓就解決了...至於裝修，預售屋也要裝修。

其他都有解決辦法 只有機能是無法解決

台北市 捷運走路8分鐘內 兩千萬 兩房 二十年內 還有這種物件嗎？

木柵小兩房看看吧…或關渡那邊

大馬路都不一定有都更小巷內再等三代看看有沒有機會

帥過頭要的是大家分錢 所以賺得一定要超多 公寓這種租金投報跟現在預售屋飆漲投報差太多了 沒辦法分錢 但公寓就是慢慢變富 買一間起來出租年化報酬率ibiza算過 不少

等都更真的不如等地震 現在買老公寓你未來怎麼脫手

缺點: 1.公設比高，約35%

有多少錢做多少事

照消防法規蓋, 你嫌公設比高, 有電梯也嫌公設比, 有垃圾場你也嫌公設比, 有地下室停車位, 你也嫌公設比?公設比高反而是優點好嗎 XDDD 是公設比異常高才是缺點缺點: 6.管理費高笑死, 一堆沒錢仔自己家有問題了, 一毛錢都不想出阿?平常不願意花錢維護? 安全不願意請保全? 垃圾不用請人整理?缺點: 7.社區 line 群常常吵架好歹你還有地方可以吵......

老公寓漲幅不會有預售屋高的，特別是屋齡已經很大的，就只能等都更。老公寓根本沒管委會和住戶群組好嗎XD

但 line 群有時候吵得真的很煩

帥過頭現在不是就專門帶人看預售屋？ 這樣當然比較推預售囉

帥過頭一年前叫人買公寓 現在風向馬上轉

大同區還有走路10分鐘內的老公寓可以物色呀。

高雄帥過頭帶下去買的啦

率過頭是說買捷運站旁商業地的公寓吧 不過買的到嗎

line吵架的部分通常來自於錢，社區均質很重要，大家理念比較容易一致自住的話當然選自己住爽的，投資的話，各地區要分開討論，沒辦法一招打天下。

我覺得有兩位大大說到重點：年齡、口袋

帥的言論參考就好 他主推炒預售 當然說老公寓不好但實際上挑北市老公寓花10年都更的大有人在而且還不少 但就是時間金錢壓在那邊賭 但不是毫無機會帥講成毫無機會那是因為他不可能帶團壓10年20年進去

推117F

謝謝分享

上下班省去長途通勤也是地點好的優勢。不過還是很多人只要新就好 地點大小學區都其次，沒有對錯，都是選擇而已。

台北市就新房推出率最低的地區啊沒新房可買

台北老公寓蛋黃也不是一定有八成好嗎貸款沒有保證的事

地點好50年破百也是很好貸啦

老公寓爛爆了，別跟我搶老公寓，拜托拜托

新北一環老公寓都更也越來越多

五月簽約七月交屋忠孝東路4x年公寓貸八成寬五年2000多萬，不知道等不等的到樂透

買老公寓就是風險最低，租金投報率高；新大樓就相反