作者:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 19:20:08用歷史數據回測看看
買房派：我住桃園，所以用國泰房價指數-桃園市來回測
買股派：指數化投資006208，無槓桿
房價數據是2014 Q3~2024 Q2
股價計算從2014.07~2024.06
2014Q3房屋價格假設830萬(房價指數82.95)
房派：買房頭期抓2成，8成貸款30年，之後持續繳房貸
股派：只買006208，單筆投入=頭期款，每月房貸金額當作定期定額
先說結論：2024.6月時
買房派資產淨值：10,504,066元 (房價指數152.70)
買股派資產淨值：12,248,792元
算出這個結論有幾個前提
1.股派股息再投資，沒扣掉租金費用
2.房派貸款利率1.5%，沒扣掉各種交易成本與稅金
買房派試算：
房價830萬，頭期款166萬，房貸664萬，房貸利率設1.5%每月還款22916元
2014.07買房~2024.06共還119期，剩餘房貸本金4,765,934
房價現值1527萬(指數152.70)
總資產淨值=10,504,066元 (1527萬-房貸本金4765934)
https://imgur.com/fGJq4kx
https://imgur.com/BUn7jUR
買股派試算：
2014.07.01單筆投入166萬，之後每月定期定額22916元
2024.05.31股票總值12,248,792元
https://imgur.com/r3qrNZ6
https://imgur.com/0UekcLY
一種數據每個人解讀不同
我自己是蠻驚訝股票報酬比想像中高
無槓桿可以打贏初始5倍槓桿
如果能堅持指數化投資，我會選擇買股派
而且國泰房價指數是新成屋
代表買股派有需要隨時可買新房
以上回測如有錯誤或指教，歡迎理性討論
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2024-07-27 19:21:00推
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-07-27 19:29:00沒算使用價值啊
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2024-07-27 19:32:00房子記得算收租，差很多
作者:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 19:34:00確實 剛發現房租抓房價3%，租金成本就很高
作者:
Fuxi81 (XXXXXX)
2024-07-27 19:34:00房子要算收租，買股每個月定期定額要扣掉房租
交易成本跟租金不要忽略 雖然我覺得兩個應該抵銷完結論差不多 我的經驗是股票的報酬被低估很多
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 19:47:00如果抱得住的情況下一定買股贏 因為股票有機會跌下來給你上車
作者:
badname (pepe)
2024-07-27 19:48:00自助還是要算租金？
股票交易 持有成本相對很低 房地產完全反過來自住要算啊 不然就是買股要扣掉租金的現金流一年最少抓房價的2％吧 但其實房子也要 管理費也不要忽略 管理費跟地價稅房屋稅其實也蠻多錢的
作者:
dakkk (我是牛我反芻)
2024-07-27 19:53:00房子要管理 修繕呀管理費 電費不用繳？
其實有時候就是看你抓的區間就會有不同結論一定也能找到房地產是贏的區間 譬如說抓到2022年8月之類
股票最近漲很高，回測有利，但我覺得房地產之後會再補漲，到時候回測起來就不一定
作者:
dakkk (我是牛我反芻)
2024-07-27 19:57:00基本上投資股票是跟政府同向操作 投資房產是跟政府對做 跟政府對作只會越來越困難
作者:
bnn (前途無亮回頭是暗)
2024-07-27 19:59:00電費管理費那些租屋的也要付 要假設同生活水準 金額兩邊相同
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 20:00:00肯定的啊 股票好經濟才會好 政府一定要顧經濟（股票），房子明是跟政府對立 ，暗絕對是有利政府 ，因為地方買地賺更多錢，地方有錢政府才有錢
作者: jonson (宅霸) 2024-07-27 20:03:00
房蟲：不管，買股派抱不住中途就會下車，我不依～我不依～
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2024-07-27 20:03:00阿就只有自住那間勉強跟的上股市，自住以外的有空租和奧客風險，其實...真正買自住也很難打贏股市因為你自住一定會想買好一點的，好一點的漲幅就沒那麼高，別說2020，2014年一千萬找的到好房子嗎？
作者:
LUB7l (LUB)
2024-07-27 20:06:00沒資金的一定要靠房子，有錢的會投資房子的就繼續投資房子，會投資股票的就繼續投資股票。只有第一間房有比較的意義，能買好幾間房跟買好幾百張股票的真的很難比誰贏
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2024-07-27 20:53:00不過，自住也不能單純以資產累積來看...有錢不買好一點的難道帶著入土嗎所以自住那間還是很有價值
你股息再投入不用繳稅跟二代健保噢？實際上830的現在不會只有1040我2022買的880，現在至少1170了2014年那群一般都是20年貸款的
你的model 有重大假設上面的缺陷 就改一下 不要放著害人XDD
作者:
xxp680 (我有一片寬大的草原)
2024-07-27 21:08:00股票要抱得住啊，玩股票的心態也比較容易崩
買股要抱十年很難啦 而且七月股市就開始往下修正了 要說股市好 很難說
股市就是得承受波動，資產不多的人，先搞定自住房cp值比較高der我工作很忙，買完自住房多的錢也是全部丟大盤，搞房地產挺花時間的，報酬也沒差太多
房地產哪有花時間，我找我買的仲介去弄，我完全沒出面過，880兩年1200
作者: s114752 (PPman) 2024-07-27 21:26:00
時間拉長買股ㄧ定大獲全勝啦 用膝蓋想都知道
作者:
onno (ㄤ耨)
2024-07-27 21:27:00也不算重大缺限，房租不容易抓，而買房成本我也沒算，1.5%房貸利率也抓蠻低的；拋磚引玉，有興趣可以自己帶入成本細算
出租要花時間吧？一開始弄家具那些？還要找租客，當然也是可以找仲介處理，但額外要成本不是嗎
作者:
jie5317 (什麼風把我吹來)
2024-07-27 21:32:00買股就是要心臟夠大啊，不放長怎麼贏買房？大部分人就是在熊市就撐不住
作者: bob1211 (小朋友) 2024-07-27 21:34:00
作者:
jie5317 (什麼風把我吹來)
2024-07-27 21:35:00而且買股有幾個人敢直接把那麼多錢丟進去？一般上班族喔～
股市沒啥成本就是真的沒啥成本;房地產很多人把自己跳下去弄變成'沒成本"當成真的沒成本才是無言..
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2024-07-27 21:45:00自住也要算租金啊 設算租金聽過嗎管理費電費當然要繳 但買股票也要繳啊不要說住家裡啊 不然拿爸爸媽媽錢買房買股都0成本算了
作者:
foda (啾咪)
2024-07-27 21:59:00心理負擔沒算進來，也很難算，但實務上持有房產和持有指數股票壓力大不相同，且買房每隔兩年三年可以考慮增貸，狀況沒那麼簡單
作者:
moke (一起走到未來 :D)
2024-07-27 23:07:00要不要用房價現值2000萬算算看，有憑據的數據，敬請參考。
作者:
iord (青色)
2024-07-27 23:09:00買房有房客問題 碰到不好的房客難搞
作者:
CrabBro (螃蟹哥)
2024-07-28 03:05:00我當初第一間買房也算過類似的，我記得股票要超過5%才有機會打平，6%以上就是股票比較賺，現在股價在高點，回測肯定超過6%，房子部份我還多考慮了裝潢和租金兩項成本不過當初計算並沒有預期十年房價會翻倍，好像估3成還4成
作者:
adort (dodo)
2024-07-28 08:35:00房子還有房客好壞跟修繕裝潢成本 我是覺得很麻煩同事的房客不搬走搞很久 還有住到屋況變很差的
作者:
javator (熱情)
2024-07-28 10:26:00這種算法沒考慮實際不動產區位10年漲幅通常沒這麼低熱門的重劃區四五年大約可以翻倍
作者:
QQQwe (風)
2024-07-28 12:48:00清流君不是算給你看了，無槓桿0050+租金本來就會贏五倍槓桿的買房
作者:
MiniArse (åž‹ç”·)
2024-07-28 22:53:00你是對的。而且房子賣屋4%仲介費 裝潢 都還沒算進去
作者:
CIIIO (郭+)
2024-07-29 00:16:00綠角派再配個20%債 就沒那麼高了
這篇就是故意來害人的，房租每年（1.5~3%）*5倍槓桿沒算進去，跟雞腿便當忘記放雞腿一樣，整篇都垃圾
作者:
loloool (小血)
2024-07-29 01:25:00股價破20000後還能固定投入23K要紀律很強的人
作者:
ZakuSIN (SIN)
2024-07-29 13:29:00買股派的 每月房貸金額請扣掉房租金額
推IB大，你沒計入使用價值，或買股另扣除房租費用房地產的空間價值是絕對值