想請問大家，最近跟家人在看台北15年內的，室內空間約25坪上下。
看到一個物件有在考慮，但是公設比約50%，比周圍3-40%高出許多。
主要是因為戶數少，使得公設比很高，相同主建物加陽台大小，要多花10坪左右的錢去購
買
目前談的時候，我的立場是認為，這樣的高公設比應該用周圍同室內內空間的物件做對比
再的比較往上加。
房仲那覺得，雖然公設高，不過也是在權狀內的部分，加上土地持分因為戶數少，也會多
一些，應該用權狀含公設的行情來談。
但這種方式，跟其他物件比，室內空間就縮水了7-8坪。
家人其實很喜歡這房子，不過目前在開價上我跟家人的意見差異蠻大的。
想請問看看大家，這種公設比很高的物件，應該要怎麼評估呢？
用實際室內的使用坪數或是權狀扣掉車位的坪數合理呢？ 用室內坪數再加一些價？
另外土地持分雖然比較高，不過我的想法是這房子才成屋不到15年，應該就下來2-30有不
太可能再都更。
土地持分的部分，未來如果需要用房子抵押做貸款，銀行會單獨看土地的持分增加額度嗎
？還是這個沒差呢？

台北市15年的新房子 不多，便宜賣你機率應該不高大家都要賺更何況室內25平現在的標準來說很大兼了

華夏50%很虧耶

管他公設多少，最終還是實坪總價算一算，能接受就買

你賣出的時候，會用哪個算法出售？家人很喜歡，你能力也夠，當然就是你+家人除以2再往上加

你這種就是基地面積小的都更案，這種案子就戶數少公設比高，因為大部分自住要拿來炒房不好炒很少釋出然後管理費很貴換電梯也會很貴你自己都知道50趴的錢拿去買公設，下手會不曉得？公設比越高越難賣

台北20年內算是物以稀為貴，坪數ok，總價豪宅線內，建案選擇不多，所以要競爭，如果附近成交不多，價格也很難參考。

類似物件附近能參考的確實不多，這兩年成交的幾乎都是戶數多，正常公設的電梯大樓。

跟你講物以稀為貴的都害你的，都更建商愛大塊方正，結果整片舊房子出現你這棟新的，你卡死左右前後一片想都更的，搞的大家一起死。

最後成交是2020年左右，應該是公設高，前幾個屋主都是賠售4-600萬，不過這幾年房市好，現在價錢回到跟旁邊電梯大樓差不多。電梯的問題我倒是沒想過，只有5戶，未來電梯修繕費用應該確實蠻貴的。目前他們有些對講機壞了，住戶不想花錢也不維修

你那棟一樓就大廳，那個大廳就是公社比高的原因。7層樓只能賣6層樓建商當然把一樓變公設攤給你們其他住戶這種的你公設比高所以出價不能拿週邊行情比。不要傻傻的被板上仲介騙了，隔壁14樓大樓開140你就傻傻的開140。你讓屋主仲介知道這種物件賠錢貨早點出給你他再去找其他賺錢物件比較好的。對講機不修等到電梯壞了不修不就7層樓公寓？你買這個會被板上A7仔嗆你台北公寓仔

公設比約50%直接pass好嗎

15年內台北市房子，居然不修對講機那應該照你的算法出價

你看是屋主心態先崩還是你想買房買到心態崩

特殊案件跟同社區的比就好了

對講機都不修你覺得會修電梯？到時二三樓說我們可以走樓梯不出錢，剩下四戶又不甘願自己出錢修，整棟一起爛

觀念錯誤，房子是看總價不是單坪價

連對講機都不願出錢的社區別買了，以後公設都沒維修，公設比又高，將來賣不到好價錢也很難賣.

公設比高 你就直接用附近類似的租金報酬率來評估 這最準因為出租 公設誘因不高 可用面積多少就是多少

銀行看實登，哪有在看土地持分的