[經濟日報]
嚴防成數灌水 央行盯上不動產抵押貸款和定存單
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2024/09/23 22:48:48
聯合報 記者朱漢崙／台北即時報導
央行上周宣布加大打炒房力道，不僅在此次理監事會議之後新增4項打房新規定，在最新版
的問答集更直接盯上不動產抵押貸款和定存單，嚴防成數灌水成為管制破口。
央行這次在問答集下達的新指令，一種是先向他人取得房屋所有權，再以該房屋向銀行以「
非房貸」方式申辦貸款來突破房貸成數上限，另一種則是用定存單質借的方式，來增加貸款
成數。
官員指出，央行這二項規定主要為防範「二房」或「三房」的購屋者，為了突破房貸成數最
多只能5成、3成的限制，因此用上述這二種方式來向銀行套出買房資金。
舉例來說，假設名下已有二筆房貸的小明，先向朋友借了一筆錢，去向房屋的賣方取得房子
，之後再以該房子向銀行申請一般不動產的「抵押貸款」，倘若小明本身財資力佳，很有可
能可取得約當房屋市價的6成、7成，甚至更高的貸款金額。
央行認為，這筆錢明明應該是用房貸的方式來辦理，但卻因為房子提前完成過戶，然後小明
取巧另外用一般不動產抵押貸款的途徑，來取得遠比小明透過房貸方式更高的成數，倘若小
明辦房貸，則只能得到的3成房貸成數，但若透過這種「移花接木」的方式，則得到遠超過3
成的成數，為此，央行此次特別在QA增訂新規定，向銀行示警。
至於用定存單質借的方式套出資金來增加銀行貸款。舉例來說，小華名下已有一筆房貸，但
現在要買第二戶，此時小華把手上的100萬的存款，以「定存單」方式向銀行質借取得90萬
元來作為支付賣方的款項。對此央行官員則質疑：「為何不直接用現成的100萬存款付，仍
要用槓桿套出銀行資金？」因此也明白在QA中把問題點出來，禁止這種方式。
除了上述二種方式，建商的「餘屋貸款」也被鎖定。央行在2020年12月、2021年12月的第一
波、第四波選擇性信用管制，先後出手將建商的餘屋貸款成數降為5成、4成，這次再對餘屋
貸款出手，可說是時隔近3年，再對建商出手降低餘屋貸款成數，而且央行特別在最新版的Q
A示警，若建商在銀行的餘屋貸款合約到期要續約，就必須以新成數3成為限，而且差額的部
分最長給予1年調整期。
銀行業者指出，一般而言，餘屋貸款的借款年期都是3年，從2020年12月起算迄今，舊合約
都將陸續到期，要立新約，因此，口袋不夠深的建商，由於必須籌更多自備款，因此，勢必
得在市場上倒貨。
此外不只一般民眾，連建商使用定存單向銀行套出更多資金，在央行最新的QA也直接點名向
銀行示警，要求建設公司購買土地時，銀行如果已經給予4成的土融資金，就不能夠再受理
建商用定存單質借更多的資金投入該地，可說這些和「定存單」有關的行徑，已全面被央行
盯上。
銀行業者指出，運用存款轉化為定存單的方式，來向銀行質借，投資客或建商都已非常「熟
悉」，更使央行發現原來這個會成為房市資金管制的破口，因此這回修訂新版的QA，一併把
路給堵死，讓投資客或建商向銀行借款時，不要打「定存單」的主意來取巧。
心得:
照這報導，是不是現金買房再掛4貸出來也不可以了? 但這不是與 72-2 無關嗎? 請教高人
何解?