Re: [閒聊] 換屋族為啥不賣舊房再去貸新青安?

作者: hcdee90 (...)   2024-09-25 10:24:59
本來只是想回個廢文,
越打越多,就當做真換屋族的心得聊聊天好了。
假換屋族就不提了,買新又不賣舊這種人不在討論範圍內,
包含去年在內,
這幾波打死的都是"實力不太夠 + 中古=>中古"的換屋族。
假設原本自住房(A)價值2000萬,無貸款,太太名下,
想要換到未來房(B)價值3000萬,
原本頭期不夠,
可以太太用(A)增貸600萬當頭期款,
先生再去貸(B)的八成尾款2400萬,
因為整個家庭要背合計3000萬的貸款太辛苦(實力不太夠),
買到(B)之後,勢必要在寬限期內把(A)賣掉,
(A)賣掉就只需要背不到1500萬的貸款(扣除買賣費用、裝潢等)
去年打的第二屋7成,雖然號稱簽切結書一年內賣掉可以貸8成,
實際上很多人說銀行不太願意走切結書這條路,
中古=>中古已經先中了一箭,
今年下半年這波,房仲直接說中古頂多7成,頭期準備3~4成比較保險,
實力不太夠的太太沒辦法用(A)增貸到4成1200萬,
所以中古=>中古這條路徹底被打死。
不用嘴什麼先賣掉再買,
換屋族要求的條件通常遠高於首購族,
新北二環想換到新北一環,
同樣板南線走路10分鐘內,生活機能方便,
不含車位,權狀可以接受原本舊屋(A)40坪 => 未來屋(B)35坪,
這段時間包含房仲先貼資訊直接被打槍的,看了少說3、40間,
真正滿意,會想出價的,
1年多來只有1間!!
然後剛好就是8月水位快滿又準備新一波限貸的時候,
只能苦笑,
後來直接跟房仲說,中古屋暫時不看了,放棄。
我看一年多只看到一間滿意的,
如果先賣後買,
先不提1年多的價差(舊早賣+新晚買)可能要讓我多背500萬以上的房貸,
萬一我一直找不到滿意的新家呢?
是不是就看著永遠追不上的房價一直租下去?
=======================如果一開始改買預售屋分隔線=============================
如果我一開始的目標換成預售屋,
考慮到環境機能條件相同,但權狀坪數要更大,
假設預售屋(C)3500萬,
會變成怎樣?
預售屋只要1成自備款350萬,
就算跟看中古一樣看了一年多,拖到現在才買,(C)漲到4000萬了,
舊屋(A)增貸600萬當頭期依然夠用,
即使太太實力不太夠還是輕輕鬆鬆。
預售5年後交屋,這期間要再付1成400萬,
5年存400萬也不是什麼困難的事,
5年到了要交屋,先生要準備背3200萬的房貸,
如果先生收支比算得過(實力夠),直接背了3200萬房貸,
舊屋再慢慢賣,
如果先生收支比算不過(實力不太夠),
交屋前1年就開始賣舊屋(A),那時也許(A)已經價值2500萬,
(A)賣掉清償增貸再交屋(C),再扣裝潢實際上一樣只要背1500萬房貸,
不用擔心先賣後買的追漲壓力,
這幾波限貸令也都完全不影響,
即使實力不太夠,依然從頭到尾都很輕鬆。
===========================閒聊分隔線====================================
雖然看起來買預售比中古輕鬆很多,
但實際上,考量重劃區環境、生活機能跟近捷運這幾點很難達成平衡,
所以我們如果要自住換屋,現在還是偏愛中古屋,
可惜緣分不到,
目前看起來就是換屋無望,
只能看過陣子政府有什麼對於真換屋族的配套措施了。
以上
作者: iwei0930 (易容)   2024-09-25 10:26:00
那就共體時艱 撐過這段房價修正後 便宜換屋不香嗎
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2024-09-25 10:27:00
我在想 換屋族想要的額度 依照他們的實力是不是原本就很難貸到即便沒有這次管制
作者: Fuxi81 (XXXXXX)   2024-09-25 10:31:00
理論上增貸不能買房,要是乖乖照規矩根本沒法換
作者: hcdee90 (...)   2024-09-25 10:31:00
價差實力很簡單,但先賣後買的風險完全沒考慮在內,跟打電動砍掉賣出馬上押一棟新房完全不一樣
作者: bibigaga (畢畢尬尬)   2024-09-25 10:33:00
房價下跌差價就變小惹,阿彌陀佛
作者: tteeccddyy (wonason)   2024-09-25 10:34:00
實力不夠為什麼要換
作者: session5   2024-09-25 10:35:00
現在的風氣是:只要我沒順利貸到八成地板利率,都是政策殺人社會不公。至於靠便宜資金個人總資產增加的部分是我理財有方,是你們這些魯蛇跟不上的
作者: g9xuggf (fdsf)   2024-09-25 10:35:00
那這樣搬家就賺500萬了耶 找個搬家公司就好了
作者: iamala (it depends)   2024-09-25 10:37:00
兩年前就吵過究竟房價漲或跌有利換房,現在難貸的狀況,房價腰斬絕對比漲一倍有利換房。真的自住換房族應該願意吧?
作者: SouthEast62 (Selenium)   2024-09-25 10:39:00
14樓是腦袋有洞嗎?房價腰斬我賣舊房時說不定還得補現金還銀行,還完就沒錢買下一間啦。
作者: JKjohnwick (PTT會被盜帳號,洩漏個資)   2024-09-25 10:40:00
捷運走路10分鐘,又在預算內本來就很難
作者: loveless01   2024-09-25 10:41:00
要求條件高,實力又有點落差,那也不用急著硬換吧
作者: CIIIO (郭+)   2024-09-25 10:43:00
就大漲期很難買房的體現怕賣掉再買的時候被尬空西卡說冷盤再交易果然是對的
作者: iamala (it depends)   2024-09-25 10:45:00
說別人腦袋有洞前要不要看清楚原po的例子?無貸款三個字…原po狀況就是漲了賺五百仍換不了,腰斬反而換得了。
作者: NovaShin (DAMN)   2024-09-25 10:48:00
新房子還有裝潢費用,契稅有的沒的成本~還要搬家
作者: tfct (小尼)   2024-09-25 10:51:00
房價跌 多存錢 再換搞不好比房價漲輕鬆
作者: chal ( )   2024-09-25 10:51:00
舊房不要賣了 拿去出租 然後再去理想地點租新的
作者: toto123 (煩.....)   2024-09-25 10:52:00
小換大 一定是 房價跌 比較容易 大間跌更多現在所謂保值 流通性高 也只限於低總價
作者: tswen (T-swen)   2024-09-25 10:54:00
預售屋更危險。交屋剩2成可貸
作者: surferblue (浪者藍)   2024-09-25 10:54:00
那就是實力不太夠
作者: richcity ( )   2024-09-25 10:58:00
實力不夠就祈禱打房有成,房價跌才好換
作者: akita690 (akita690)   2024-09-25 11:00:00
就量力而為啊,20年前我就小換大,電梯新房換公寓
作者: cheng314   2024-09-25 11:00:00
這就典型雙標阿 換屋實力不足就是受害政府欠他的,好可憐 首購實力不足就是眼高手低怎不買70年蛋盒區老屋
作者: freekid (世界真是小)   2024-09-25 11:00:00
iamala你要不要看看你在14樓的推文。「換房族」,你可不是只針對這篇作者而是整個族群,整個族群第一間房都沒貸款嗎?
作者: Stunts (時間.空間)   2024-09-25 11:00:00
可以先租房,或先不換等房價上漲後再換屋
作者: kusomanfcu (POE yea)   2024-09-25 11:03:00
因為跌勢的時候外圍比蛋黃更快反應且更痛,除非同一地區同一屋齡小換大
作者: abiggun (大支)   2024-09-25 11:03:00
結論就是實力不夠想換屋
作者: freekid (世界真是小)   2024-09-25 11:04:00
這篇文有一個實務上的重點 先賣雖然能確保後續核貸 但是否能儘快找到下一間 變成了未知數 慢慢找的話怕手上沒貨房價升太快 太快找的話降低標準買了又不開心從這個角度看 預售屋反而得到政策紅利
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:05:00
認同房價跌有利換屋 自住槓桿不會設太大 邊還能邊存錢才是合理的 當然還有能力之後再買
作者: sharek (...)   2024-09-25 11:07:00
房價持續跌後才有真換屋族,真正自住哪會需要去管房價增不增值,先讓房子不要淪為投資商品才重要
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:08:00
35樓是在瞎類比什麼玩意兒 首先你確定這兩句話是同個人說的? 再來現在換屋被限貸婊到首購有嗎? 貸八成貸五成用同樣標準看待 判斷能力有這麼差?
作者: alex5566   2024-09-25 11:08:00
給了配套 就會被人鑽漏洞 就看要怎麼取捨青安本意是幫小白買房 就是會有人頭戶+投機仔偷雞連青安都有人要找漏洞鑽 換屋部分鐵定也會有
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:11:00
條件不訂嚴格一點怪誰 新青安 年齡不限 身份不限 笑死
作者: alex5566   2024-09-25 11:11:00
現在問題就是水位滿了 只能優先保護 青安or真首購換屋就只能先等等了 :(
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:12:00
直系親屬名下有房的有禁嗎 炒房行之有年了政府會不知道怎麼壓制投機仔?水位滿了應該先取消新青安才對
作者: angele (yukino)   2024-09-25 11:17:00
雖然舊屋漲很多,但小換大、二環換一環(還不是同區域),本業收入沒有大幅跳升本來就很難。要正好預售買到低點,換屋賣舊屋時賣高點,同時吃兩間漲幅才能,某個角度是得靠投機。只能說現在時機不對呀。
作者: alex5566   2024-09-25 11:18:00
怎麼會無關 就是非常時期,你想的輕鬆辦法沒辦法用阿
作者: cheng314   2024-09-25 11:20:00
其實就是先增加本業收入存款 等冷盤再換吧 比起空手仔換屋的至少有一間能住 沒有什麼都包贏的啦
作者: rdcf (電腦又掛了..)   2024-09-25 11:22:00
你這就fomo族阿,怕房價一直漲想先買,實力又不允許
作者: angele (yukino)   2024-09-25 11:24:00
大換小?這個操作好特殊,誤會了。我刻板印象中的換屋族是生了小孩,小孩大了有空間需求非換不可的。
作者: rdcf (電腦又掛了..)   2024-09-25 11:25:00
你現在看到滿意的新屋,你不能同時一買一賣嗎?然後跟買家簽一下續租3個月
作者: leota   2024-09-25 11:28:00
好文
作者: tfct (小尼)   2024-09-25 11:30:00
不是啊 這根本不用算也知道買預售比買中古屋容易 ...繳頭款的時間就不一樣了
作者: kusomanfcu (POE yea)   2024-09-25 11:32:00
成屋一次繳頭期可以住 預售幾年 沒得住在這些QE之前預售是比新成屋便宜的
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:33:00
預售還可能買到爛尾 屋況未知 交屋才發現是災難耶
作者: Frobel (幼稚教育之父)   2024-09-25 11:36:00
可以買寶佳 有錢買國泰,爛尾機率小很多
作者: physicsdk (我是小洛)   2024-09-25 11:38:00
寶佳不會爛尾但災難很多XD
作者: tihs104 (shit)   2024-09-25 11:38:00
有盲區,新北二環想換去新北一環,除非你二環價值提升的比你想去的一環快,不然實力不夠的情況,本來就沒辦法靠房子追上否則你一開始的選擇就是一環了
作者: mcgrady12336 (悼念鐘吉伯伯...)   2024-09-25 11:38:00
其實已經台灣人換屋的不多,很多人原生家庭一住就三四十年,薪資沒成長怎麼換屋?
作者: waeting (Music Life)   2024-09-25 12:11:00
政府不調高房屋取得成本要便宜還是很難
作者: abomgo (謝絕正妹搭訕!)   2024-09-25 12:28:00
跌給你買,不好嗎?
作者: Annis812 (Annis)   2024-09-25 12:28:00
實力不夠 在房價高點時刻 很難越換越好
作者: wiston1419 (wiston1419)   2024-09-25 12:29:00
還有人在腰斬 腰斬你敢買喔?騙鬼
作者: piliwu (Love Ciroc!)   2024-09-25 12:34:00
沒人換屋先賣後買的弄一個不好連自住房都沒有
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NI
邏輯不對,你賣掉之後也是首購,不就你口中說的要求的條件比較低了嗎XD而且賣掉實際獲利了結,你可以拿到的當頭款的現金一定更多難道增貸會比獲利了結拿到的更多?還有,換屋看更高價的房子其實更好選,因為你的需求就不同於其他人,其實選擇更多你之所以選擇少,就卡在只用第一間增貸當頭款,不是嗎?你拿1500當頭款,選擇更多吧說不定看個3500萬的物件,就不會久久只看到一間喜歡的了換屋族差別最辛苦的就是搬家,賣飛這件事情根本不存在,獲利了結只會選擇更多現在再搭配首購條件比較好,真換屋族沒有理由不先賣再買吧光是貸款條件就值得多搬家一次
作者: pacino (carry me)   2024-09-25 12:55:00
分享 推
作者: pastevil (到未來)   2024-09-25 12:56:00
為了維護黨的政策,網路上只要不是第一間的都洗成十惡不赦政策說改就往前砍,買房子又不是買菜
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NI
這有什麼風險?唯一風險只是短暫地沒持有“房地產”這樣的投資商品而已,不是嗎錢又不會不見,放銀行至少也會生利息,放外幣高利生更多投資工具又不是只有房地產這項,更何況現在這麼不好連多多都只會說不跌,還沒人說會大漲勒怕賣飛房地產這個投資工具的情況,不存在阿
作者: jagger (87分不能再高了)   2024-09-25 13:42:00
先賣後買→房價下跌→越租越爽不過台灣房價只會漲,先賣後買的時間差確實是一種壓力
作者: dsf980036 (Sherlock)   2024-09-25 14:27:00
預售買的當時如果是第二戶,後來還是要自備5成吧?而且一開始簽約的價格,不會因為後來又漲價,一成從350變成400吧?
作者: RealID2018 (ID2018)   2024-09-25 22:59:00
誰告訴你增貸可以買不動產的講白了你們這些人就是貪心阿,硬要買超過自己實力的房子整天靠寬限期稱周轉,就代表你買太貴了阿不靠寬限就撐不過的就代表你根本不該買這個產品
作者: perry5216 (北極熊)   2024-09-26 04:19:00
想換多一千萬的屋明明是自己的決定為什麼講的像政府欠你的?實力不夠就降低條件或過兩年再換不就好了

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