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永慶房屋今（26）日下午發布「第4季趨勢前瞻報告」下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。
永慶集團業務總經理葉凌琪表示，「黑天鵝出現了」第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將
創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常
嚴重。他說「價格下修也是必然」，台灣上一波房市大修正房價最重跌17~20%。展望2025
年「不敢太多妄議」，葉凌琪說，美經濟軟著陸的話，估跟今年差不多，也不會一下變太
差。
「今年5、6月已經是這波房地產無論量或價的最高點！」但房市會有「滯後性」。葉凌琪
說，8月4日是房貸緊縮新聞大量曝光開始，媒體引爆「限貸令」話題後，房市供給量大量
快速上升，「市場的先知先覺者」認為「房價高點已到」、「最佳賣房時間點到了 」，
桃園以北先反應，供應量最快出現，而桃園以外縣市如新竹等慢了二個禮拜，到目前為止
供應量大增一成，量提高後價格修正未來將很難免。
市場急凍「徵兆」出現
永慶房屋提出最近8、9月二個月的數字，從網路看屋、諮詢等市場急凍「徵兆」已看出量
能急縮。
8月來較6月高點，從網路看屋流覽量下降12%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退35%，約付斡
旋量下滑39%，最後成交量下滑33%。
9月較6月高點，網路看屋流覽量下降21%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退48%，約付斡旋量
下滑50%，影響成交量下滑45%。
「黑天鵝來了」。葉凌琪說量開始急縮後，價格下修是必然的。他說「楊金龍總裁說，房
市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房價上漲的預期，因此葉凌琪說房價難免會跌。
葉凌琪進一步解釋，他說央行總裁楊金龍難得說這麼多話，但整理最重要三句話。一是不
動產傾斜比2009年更嚴峻。二是連日本、美國泡沫化都被提出，想必有所本，第三個金句
是「教訓投資客（lesson）」宣戰，然後「白話文」自己去找錢，但央行也補充「誤殺」
會處理，例外條款出來，葉凌琪認為，正常健康換屋要得到保證。
「對換屋族其實沒想像中嚴重」葉凌琪認為從此次央行打炒房來看，看似還鼓勵結婚，夫
妻有2個名額，不受影響，換屋族只影響個人一屋的第二戶（包括繼承）受衝擊，結婚族
完全沒問題。
房價到底會不會跌？他說「楊金龍總裁說，房市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房
價上漲的預期，因此葉凌琪說房價難免會跌。
這波房貸之亂等於央行升息最高4碼之多
永慶房屋整理目前各通路、首購與2房以上的房貸利率比較。他說，新青安來看，房屋鑑
價都8成（不是市價八成）沒問題，首購要貸款，台銀、土銀都沒問題，其他8行庫中有五
家都要排隊。
但首購利率方面，只有新青安有1.775%，其他全面性上漲，大約在2.4~2.9%，低於2.5%都
不見了。從地板價來看，葉凌琪說，「央行沒有升息，但銀行限貸間接升息1.5碼」 。
至於壽險房貸看似利率比較低，約2.45%起，但葉凌琪說，「資格要求高」，以上市公司
員工優先、年薪百萬優先等。民營銀行約2.5~3.2%。他說現在市場沒有貸不到錢問題，只
有利率高一點、成數低一點的問題。
第二房利率來看，地板價一律從3%起跳，「等於央行間接升息3~4碼」。利率一上升負擔
重、寬限期只要沒有，貸千萬元每月得面對4、5萬元以上負擔，直接挑戰收入能否「養得
起付得起」的養房能力。
至於限貸款成數則是挑戰「買房能力」，貸款鑑價實際不足成交價8成，較6月少了
0.5~1.5成。利率負擔大增，貸款估值也變保守了。
投資客跟雙北外豪宅較受衝擊
哪些族群會受衝擊？價格下修會較大？葉凌琪說，該地區投資客、投機客較多的人，房市
下修是必然的，因為再無法用高槓桿來養房。此外，雙北以外豪宅（4000萬元以上）貸款
成數更少、買方更缺，價格壓力更大。
至於預售屋是否受影響？
葉凌琪說，推估全年住宅使照量約13萬戶，上半年約7.6萬戶，全年預售交屋需房貸總金
額約1.3~1.5兆元，若還沒核撥下來的，恐怕還有相當比例，遇到銀行7、8月緊縮，接下
來會排擠到現有銀行資金，因此「銀行緊會持續一段時間」。
永慶房屋今年下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。其中第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將
創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常
嚴重。
心得：
跟板上看多言論不同
大家怎麼看

量縮房仲倒不是全板都這樣認為嗎

沒有流動性本來就是負面影響，萬一再來一個利空，就會發生恐慌，像一群人要逃出失火的房間一樣

誰是新莊2.0

以後我可以跟朋友說，還好一開始有跑

不然要被lesson啊當然乖乖聽話

沒有流動性的不動產 繼續無量盤跌

沒啥邏輯可言，沒成交量，價格是要怎樣跌？

房仲開始壓 賣家了 。房仲要會拉 會壓 才會成交

問題台塑最慘 還空台灣房市靠共匪國酸台灣？服貿垃圾滾蛋

房仲倒店就當全職房東又沒差 現在那個房仲手上每個幾間房待售 大不了不賣轉租 嘻嘻

一定要等到真的下跌才要開始崩潰 大眾就是這樣

房仲沒交易量就沒收入，所以為了催出交易量，站在房仲業的立場得喊話讓賣方恐慌拋售。由第三方沒利益關聯的人來評論房市走勢會比較客觀。

房仲前幾年不是都賺飽了一年都賺好幾百萬

沒成交量有兩種，沒人想買和想買但沒辦法買，不知道水位滿滿的現在是哪一種

房市風險一直都很明顯 變現效率差 真正發生利空的時候往往都要半年甚至一年才會反應 跟股市不一樣一有利空直接一鍵出清 馬上反應

量縮最慘的就是仲仲了

那就衝高單價

重點：銀行鑑價大幅下跌，幫上個月還在出社區最高價的盤子RIP

這幾年要成交，不管哪邊 成交價 都超過賤價才買的到這已經持續很久了你要銀行鑑價 買到 中古房 基本上不可能

下修也沒用啊 啊就貸不到錢更正 難貸

現在網路上根本沒什麼物件，狀況差屋主也不想拿出來賣，沒量就價盤整，雙北這種地方很難跌，要也是跌郊區投客多的地方

買起來，給永慶一個lesson

傻多：台灣房價只漲不跌，銀行跟永慶都是沒錢的魯空

笑死 最好那麼好心 看空做多啦 第一天認識莊家嗎？

這也少太多

無量下跌嗎

沒量就不能跌？ 那快去歐印沒量的股票 嘻嘻

量先價行這麼基本的資產概念房版多多都沒有，看來資本市場對多多一直以來太寬容，只能給個Lesson了

其實說真的 之前有量縮也沒有跌 股票那一招房事不准只是打紅單轉讓 其實量縮一陣子 股市暴漲又噴上去了

量先價行2022不就在喊了嗎

台灣就算就算跌 也很慢 因為持有成本太低 太強了

然後你可以去看美國 窒息量多久了 還在創新高哩

永慶中古屋啦! 房版都嘛三重 A7 預售只會漲不會跌啦!

量縮價跌 低能股空就別說出來了

好吧 但這次真的死定了是嗎

現在交易量窒息，就是不知道未來經濟如何 這沒人說的準

你可以覺得死定了 但量縮不跌 例子多得是

先搞清楚沒量的原因吧，不要當書呆子只會死背公式亂套不懂背後的意義

4

真的 好聰明喔，趕緊多買一間犒賞自己吧

坐等第八波？沒跌？第九波

2022是基本面推上來的沒超漲，所以價格對空頭的抵抗力強，但2024是新青安推上來的，當新青安的效應被限貸抵銷，就註定要跌回新青安前的價格

其實後面都不是打房了，是在救貸款餘額，房價只是順便被踩死而已

2022那是 沒有預測到半導體庫存馬上反轉吧 復甦超快

2022沒超漲？ 你要不要看看當時板上怎麼說

勇氣也是魯空一員 房價只漲不跌啦

對部分人來說 房價永遠都在超漲永遠都是泡沫「永遠」

誰偷跑 傻多不要賣就不會跌了

下面那篇 不是貼了實際狀況嗎？這標題亂講

量縮，再來持有稅提高，一個都別跑

薑母鴨來惹

供給量上升?

如果年底股市不好 就真的骨牌崩盤了

房市現在就是股票次級品，跟跌不跟漲，所以誰會想現在買房...

多多：永慶房屋誰啊 不會跌啦 年底創新高

等年底驗收看成果

持有成本這麼低，想跌到哪?放著加價賣就好啦

不用太急，房仲倒店潮都還沒有，屋主降價是八字沒一撇

GG如果1500 房價看會到哪 沒有不跟漲這種事

勇氣等不到屋主降價出來放話才會有機會成交啦 懂？

你相信沒法開槓的房子還能漲就用力買，現在很好議價，買到賺到

屋主不急 買家不急 那只有仲仲受傷的世界就完成了

屋主會急的不用擔心，至於買家根本貸不到款買不起現在高大上的價位，也沒有急不急的問題

看他講的那麼含蓄我就懂怎麼做了

永慶房屋什麼咖洨 傻多們集合 掃貨囉

關門放狗 汪汪汪

說量縮不跌的明年來檢視一下結果

我覺得還是繼續漲啊，那個美國降息跟中國QE你以為真的影響不到台灣？那是世界級風暴啊！你沒看全台建商現在在幹嘛？正在大買土地啊！用腳投票啊，下個月電費調漲13%你知不知道？還有未來的碳稅你知不知道？鈔票實質購買力正在被無時無刻的削弱你知不知道？然後台股距離糕點還差幾%知不知道？陸港股這幾天大漲十幾%了你知不知道？美股sp500道瓊早就創歷史新高了你知不知道？你什麼都不知道麻，就一件事就判斷房地產要下跌？啊到底會不會太淺啊？也不用說太多，再看兩季看明年初，我看看你們會不會有感。

10年前的DPP說：新北市一坪15萬才是合理的PTTMAX,你知道台灣房價所得比世界第二嗎美日股市漲 但房價所得比比台灣低很多https://i.imgur.com/DcLv5bk.jpeg會認為股市跟房市有關的，智商......

成本增加通膨增加鈔票購買力減損然後還能得出房價要下跌了，啊你腦子也好棒棒呢現在是屋主不急的都不可能便宜賣而空買內心買氣降溫內心勝利認為房價必跌我看啊現在八成就是只剩仲仲受傷的世界了也是啦仲仲太多了，淘汰掉多一些啊啊沙噗魯的好房價所得比？到底在比啥啊？到底這時代誰還在比薪水？https://reurl.cc/adznqZhttps://reurl.cc/ZVMAeMhttps://reurl.cc/ZVMAeM可不可以拜託一點，買房子需要的是頭期款ㄟ，你薪水就算月賺30萬結果花費30萬你是能買得起房膩？現在的鈔票購買力正在強烈的減損中，我就是這麼認為的，真正的抗通膨應該是要用黃金，如果看黃金房價比，你會發現至少他們連動係數還較高https://i.imgur.com/4hda9b7.jpeg

沒錯。當交易量急凍房仲會開始喊空逼屋主降價啊。不然房仲要喝西北風嗎

買方珍貴，賣方不降價就別想成交，仲介站對邊才有錢賺～

量縮價盤，房仲死光光qq

不怕! 靠房版上的多多把全台物件掃光Clean就不會跌了!

加價賣啦

待賣案件怎麼越來越多，多多不要偷倒貨啦