作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 14:58:47昨天聊天才有人推這篇
我都忘記自己發過這篇惹 那時候滿逆風發的
現在想一想
原來已經是基本功融入在日常操作之中
運氣贏來的 還是要靠實力才能保存
那就來檢討一下吧
※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言：
: 最近應該能感受到持有房地產的持續成本
: 而且這幾年很多人剛入坑 不太清楚操作房地產是有點累人DER
: 2023也到最後一季惹 最近又賣掉兩間
: 總計是賣了三間 買進一間
: 為了應付年底到明年初的手上交屋潮
已發生事情的金流確保
: 也考慮政府可能搞人 手上屯點現金實在 反正丟在美金定存賺時間價值
邏輯推理的未來預測
: 賣 新北 桃園 新竹各一間
: 買新竹一間
: 年底可能再處理掉桃園一間
: 處理掉原因單純是
: 本來要自住 後來沒人想住
: 或者太老舊 汰舊換新
: 或者商圈正在凋零 等等
: 先把銀彈準備好
: 明年有些地區想進場 之後有購入再分享
銀彈準備速度比我想像中慢 各種限制貸款
想進場區域也都延後或者價格有點莫名
簡單來說 投資還是需要謹慎小心
不要陷入一種狂熱或者FOMO情緒
當你帶有情緒 不論是多 是空 那就會解讀錯誤
市場會自然糾正你
作者:
GBTC (B.F)
2024-10-03 15:01:00推 m大真的猛
作者: jonson (宅霸) 2024-10-03 15:03:00
賣完了，後來續漲，想買也沒不回來，又被限貸卡住 外拋了繼高雄ceca後，又一個房版一代宗師殞落
作者: odbilly (歐歐歐) 2024-10-03 15:24:00
推 在相對高點 汰弱留強
我去年中賣一間，結果後面來個新青安加速器，感覺少賺好多…。希望我最近賣的明年不要打我的臉QQ
讚喔，但事實上上半年是真的漲很多，如果從年初就持有現金部位沒買房或股票的人，在現在這個時間點上其實是最大的輸家不過呢，心靈覺得有贏就行了，阿彌陀佛。
作者: jonson (宅霸) 2024-10-03 16:20:00
全股加房 勝 半債加半股房 勝 全債 勝 全現金仔
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 16:54:00還是要看取得價格和區位 房子畢竟不是股票 就算吃了一段漲幅 接下來冷盤還是要接受考驗
作者: JKjohnwick (PTT會被盜帳號,洩漏個資) 2024-10-03 17:36:00
m大推一個
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 17:47:00上次冷盤不跌 這次冷盤應該有機會跌一點吧？
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 18:09:00漲很多那都是要45%課稅去看待 老屋沒有漲這麼多 貸款下不來 漲再多都沒用
大推什麼市場都要冷靜下手漲再多 增貸不出來 暫時也沒屁用 轉賣要課稅一堆社群都在傳吹漲多少 是不用課稅膩
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 18:33:00最終還是要看個人交屋時間來賣房子就是惹
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 18:36:00建議不要太往購買力減損的方向想 鑽牛角尖後會跑去借錢
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 18:36:00做不動產應該沒人在持有現金的
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 18:37:00然後鎖死在直債裡面 然後就沒錢能用只能一路發呆
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 18:37:00他應該沒真的大量持有 所以聽不太懂我們在講什麼
我比較想問問真正持續投資不動產的，你們自從房地好一稅出現後房地產投資週期難道都沒拉超過兩年以上嗎？今年買下去的再怎樣都是2026才可能會出吧？現在卡的問題是原本預期貸8成7成的可能要面臨5成交屋，但這些物件是2023/7以前的，所以災情就這個地方而已成屋哪個不是老神在在？那個房地合一稅的影響度只要繳過45%的人才懂那威力現在要影響到中古市場是真的很難因為人家都還在45%的怎麼可能隨便丟出然後買賣房地產成本是真的很兇，所以要成屋持有者短線賠錢賣？您覺得市場上能找到幾位這種的？大概我的想法就這樣，再來看預售銷售狀況多關心實價登錄再來做後續動作
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:17:00我2021後地產就沒有動作了 也沒有20間好像不是很適合回答但我常常看一些分享都在想手上要有多少間房子會面臨這種好像常常要進貨出貨的問題 紅單還在的時候完全懂禁紅單禁轉後 真的還有這麼多人這樣一直買買賣賣?對我來說房價漲也是大概3-4年以前買的房子可以重估增貸用不到的部份做額度放著 有機會買點股票進出一下
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 19:25:00不動產實業成分很重 用什麼購買力減損來討論就只能討論惹聊天很好用就是
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:26:00之前很樂意分享的S26也是做到6間收租後來又+2間就停住了應該是說根據每個人的狀況 地產是有一個可管理幅度的IBIZA S26 甚至a38這種專業包租型的 基本上都是停在10間切割出租的我不知道怎麼算 但個體戶就是差不多這樣了然後本來正常應該是賣小買大 高總現在被豪宅限制單價低
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 19:29:00假如明年交屋要準備1000萬 不賣房子要怎弄出這1000 你漲一倍也貸不出來啊 合約鑑價貸款 懶得講 至於進出貨也沒這麼難理解 就汰舊換新概念
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:30:00大家就卡在這 換一兩間高總後 龜著這麼多年還是被卡死
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 19:33:00只能往商用靠 買高總 降低數量
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:33:00貸款兩個要件 收支 資債 除非實業+投資真的超強不然就算不限貸 也沒辦法一直無限槓桿買
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 19:34:00之前可以換約 紅單 就是高總金流去買住宅 轉掉套現 繼續買高總
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:34:00那你實業跟投資超強 除非有執念想當土地公 那也是買地
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:36:00阿算了發散下去不知道再講啥了 總之 迎接冷盤
作者:
mfcke (drive)
2024-10-03 19:36:00買地這東西 我覺得我這兩三年沒這種思維才是致勝關鍵
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:38:00但這個門現在就是關了 學一次經驗 下次別錯過而已好像不太會有下次機會了 45%我看有生之年不會拿掉了預售現在買下去就是鎖到交屋再鎖到房地合一稅降到能接受妥妥的5-8年 往前算8年 2016我是誰我在哪 笑死
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 19:42:0010間1千 2千 3千 差異蠻大的 越高我看就靠估值去運轉 轉投資能力也要跟上
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-03 19:53:00你有10間過去陸續買 現總值2億無貸款的房子 收入若不夠不要說2億的8成 4成都可能貸不出來 "收支" "資債"所以s26所有租約都乖乖繳稅 因為他後來裝修本業做得少了
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 20:13:00對 現在資產認列門檻也高
作者: vict1 (vic) 2024-10-03 20:17:00
反正要從銀行搬錢變難了 收支比外 以前租金跟股票認列嚴格加上房地合一2.0鎖預售時間 多房族要增加貸款越來越難
作者:
paunch (胖)
2024-10-03 20:21:00上個月去對保，行員直接叫我不要再拿出租金收入，不然會被認為是投資客，反而貸不下來
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 20:22:00我現在也是所有租約都繳稅QQ我有個問題 我跟內人還有一間名額可用 第四間自住 我要用正常貸五成(或是等鬆) 還是現金買再掛四現在住親戚的房子代價很低 但還是想買間自住惹
作者: vict1 (vic) 2024-10-03 20:24:00
你拿財產清單出來幾間房就是照規矩成數 超過三間沒輒
作者:
paunch (胖)
2024-10-03 20:26:00現在貸款如果無法合理的說服銀行是自用，非常難貸下來
作者: vict1 (vic) 2024-10-03 20:33:00
財產清單這招如果這幾年無法解禁 多屋族根本無法貸款 玩啥
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 20:49:00個人算第二間而已
作者: vict1 (vic) 2024-10-03 20:59:00
公股是含內人都算喔 夫妻財產清單都得給 反正比央行還嚴苛版上一堆沒九月申貸沒被刁難過
作者:
ice1015 (ICE)
2024-10-03 21:02:00那就現金 也不是很難