很多人只看漲多少說賺多少
其實不對
假設1000萬房子，自備200貸款800
200台銀定存1.725
800貸款能找到I+1就要偷笑
(200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
假設租3萬
一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
+2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
在認列空租招租般遷1萬
成本36萬
也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留
假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
175/5/1000=年3.5% 有很多???
簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的

泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識==

差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的

很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢

實際投入的不是只有200的頭期款嗎所以報酬率應該是年17.5%

/200才對吧

???

你怎麼會/1000？

雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣

自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2.725的利息大約是75萬租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲或賣掉賺一筆

÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主，其他競爭者又不管你自有資金投報率÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到

175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊

房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂

唉 自己錯還在笑別人

一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出價，哪個仲介會屌你大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼

愛睏

愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？ 工三小

你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本

你這種人就是吵贏比講對還重要的

有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬

怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率...

一千萬的房了不起2萬出租

建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉債方式算出不同槓桿下的報酬率

看到最後除以1000去算 就會心一笑了

https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照這篇文章說的打的

用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓桿買房5年後賣掉的報酬

Excel 很方便

以現金流量來講, 期初投入200萬 第一年每個月-376, 第二年

啊剛講完Ibiza大打完了

推I大表格 清楚明瞭

第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097算起來六年IRR=15.067%

新大樓記得補上管理費

把利息當成本，最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算

管理費的話就加在房屋稅裡面 一個月2000, 一年24000這樣IRR=14.266%https://i.imgur.com/EcMkwn7.png

對，這樣一來要討論。就有相同基準點XD

我最喜歡看乾淨表格了

推IRR才是最正確的算法不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好

有 這個有每一期的現金流 只是露露長 我沒複製

IBIZA大大算的對

https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 這是六年72期的現金流量

1000萬租不到3萬除非每年換房客，不然也沒什麼租金年成長率尤其限制月數是0，應該就不換房客才有可能

年成長1%就只是概算而已其實也可以算空租1個月

房價成長率是0，為什麼到期房價是1175萬？這邊看不懂

https://i.imgur.com/IaohfxT.png 空租一個月到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175

你數學不太好，然後某D還在除1000是投報率，他媽亂算一通

3萬房租還不含管理費？！空租沒這個行情啦

3萬含管理費了啊 管理費一年2萬4啊

假設5年不漲，不應該到期房價算1000萬才是對的嗎？

補充一點，剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785%，也就是說三年的IRR=1.785%

月租只有2萬 六年不漲 每年空租一個月

喔喔，算入房屋稅的話，是房東出沒錯，哈哈

另外就是空租，還是有基本裝修。

有基本裝修就列入計算。

熱水器跟冷氣沒有多少錢啦 一次性花費

200萬本金的5年投報率當然有極大差異

沒多少錢，也要吃掉半年以上租金啦

對，這張表格把裝修放到房屋總價即可。

要算一個現在版的阿XD

冷氣跟熱水器哪需要半年租金

好吧，我家四台冷氣，想說不用12萬嗎？

冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的 電熱水器便宜的4000這要看哪裡的1000萬房子 台北的話只有一台冷氣

實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算，新房沒有資本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱，投資舊屋出租等漲價打帶跑才划算。

根本不用打帶跑啦

房子真的租總價貴的划算，總價低的太盤

我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已

看怎麼租 我一樣三千多萬房子現在租到12萬5

那裡有這種房子 給我來十間

獲利>成本

到期房價這個是真的有人出過 扣完稅的 我沒賣這間只要我擺個十幾二十年 幾乎是白賺的而且到時候可能價格是五六千了我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費

IB大是走置產路線，沒在賣XD

沒在賣的啦

不是除於1000，是200+每月還款

不算房價增值真的無言，現實就是屋齡很有影響，你這篇文章的背後就是在想推銷老公寓對吧，隱藏的動機，新大樓對年輕人的影響力很大，請不要忽略

在推廣一次IRR試算年化報酬，投資人第一個功課

老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少這根本是投資好物至少台北環狀線以內的 老公寓都很棒

其實 新房出租沒有什麼肯定不划算這種事，不過真的要挑物件。我自己去年11月簽，今年8月交屋10月出租的。簡單算總價算租金投報率（出租金額*12/總價加裝修家具）=2.98%。之前有細算過（租金-利息）/（已付現金頭期+裝修家具），實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%，稅那些我是沒算，不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差 我這只有算租金。

老公寓就是要整理 上班小資要玩不容易而已

https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 這個我去年用信貸買的所以用信貸7年算房價應該是有漲一點了 但我不確定 所以還是打原價這捷運站附近的10年新套房啊 這個管理費打錯了

而且以後要傳給小孩 一定老公寓比較好 土地啊

槓桿複利人類大腦無法直接理解 正常

現在全台灣哪個地方 不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空間

明明就還很多物件能慢慢收租…

鄉下中古我相信

鄉下中古占市場大多數 然後你的問題是"全台灣"==

3000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬

你成本只有200傻了嗎

剛買南京復興2800成本租六萬

ib大那間師大的 可以去估狗看看全套我記得手把手教學

租金報酬高當然都是挑過的, 我那間700萬的也是有外推陽台

IBIZA大的計算是對的。但買房出租的風險在過程中你資金得定期定額投入，比起股票基金的定期定額更沒有彈性。以他那間700萬的房子為例，若沒有槓桿撐出來的資本利得，並不會比丟0050要來得好。當然，每個人的風險承受能力不同，IBIZA大可能沒差但我就沒那個屁股去買那間出租就是。

跟陽台外面無產權的露臺 才租到25000我還有一間是940萬 大套 但隔好好的兩套出售沒有投入啊@@700萬還掉的額度 今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧..

但換個角度看，若現金流能力夠的人，玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年化報酬、只是太多都把資本利得當成預設就是。

我買房子都是抱著 十幾二十年後白拿一間老屋 房價浮雲的心情買的 資本利得根本不用在意房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了

IBIZA大，我沒有要講你投資不好，只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的，所以我個人是投ETF而不是房子。

還款這個東西 基本上只要手動置底 就只是暫時的現金流而已

股票房地產本都是投資標的，衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個

......IBIZA大的圖都打不開

我看圖都正常

@@ 現在又可以

A7仔急了 哈哈

這個骷髏我早就不忍噓了Xd

融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來算

感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神，新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲，人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多

薪資不高 租金也高不了 鬼島高房價世界奇觀

筆記

IBIZA是buy and hold，置產概念標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損

感覺all in台積還比較賺

台積也沒有一定 如果眼光真的好 當初從160變成35應該就all in了

5年 1000>1300 放眼過去十幾年 這漲幅都太小了吧

造福上面沒看到的朋友 去網頁版看

主要就是算漲價 沒漲價一定賠 要賺價差 不如屯地 當土地黃牛 沒折舊問題

貸款不會用1000下去除IRR...

少了每個月的管理費=.=

推IB大精算，自己的物件出租，IRR如果有10％以上，很穩

算的不錯，下次別算了，投報率那麼低房價不會噴成這樣好嗎！

薪資不高 所以房租不高 應該不是主因因為台灣散戶房東太多 這才是問題不然為什麼歐美國家很多人租不起 他們薪水不高嗎台北市那種整層老公寓 租你3萬那種就是不缺錢等都市更新

1千萬房租3萬 傻了才租

3000多萬怎麼租12萬的 改裝套房?

https://i.imgur.com/dpnuo2L.jpeghttps://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php現在投資客都不知道怪老子喔？

謝謝推文 獲益良多

你為什麼用1000萬在算？