作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 13:50:20先講基本理論
◆ 資金投報率：
分母為自有資金，分子為收益，
用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。
舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n%
◆ 物件投報率：
分母為物件總價，分子為收益，
用處為估算這項標的的合理市價。
舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n%
新舊屋評估物件，尤其投資件或租件
都會需要估算物件如何出價
這時的競爭對手都是市場中的大投老投
以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8%
隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背)
所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率
若是新套，估價約落在2200萬
若是四套公寓，估價約落在2200萬
這是市場的可能成交價格
自己出價則可以再上下調整
若很需要這個物件就加價
若看看就好也沒差就減價
你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助
自有資金投報率只有在
1. 面對多種投資標的時
2. 涉及槓桿或資金成本時
才有意義
舉例1：
全現金投股票有5%的年化報酬，
全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用
不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股
骷髏怪的算法
明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯
看不懂在那糾正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆
真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言
尤其這個↓↓↓
噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒
→ blargelp : 買過了。離市場超遠
作者: EvilJustice (終於) 2024-10-25 14:04:00
你是我認識的股版精算師嗎
所以你有下場玩過嗎？ 我無聊看了一下你最早2019年的文，發現你超級反指標欸，簡直房板8zz，可以看錯這麼多年還越挫越勇，不簡單
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:06:00我本來有考慮用毛利率和ROE解釋，考量房版智商太低看不懂太抽象的比喻就算了
作者: baseba1l (土撥鼠) 2024-10-25 14:06:00
所以他很急啊
作者:
blargelp (bernie)
2024-10-25 14:13:00我還想說 你把面子看的比真理還重要的人，怎麼上一篇被打臉就不見了。沒硬凹我超不習慣。原來是跑去估狗發文了你還沒解釋為什麼現金買 物件投報率 成本會有貸款利息欸
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:15:00為啥不能有貸款利息？抓合理投報率不用評估什麼數值合理嗎？不然都抓千分之一？我的投資件，用租報率1‰賣你，刻以ㄇ別擔心啦，你會賺的，我出租件都是天價租金沒裝潢
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:18:00不知道為什麼 房版喊空十幾年的空空 卻總是說手上有很多房幾乎每個都是這樣
作者:
akita690 (akita690)
2024-10-25 14:19:00隔套不好貸款，管理也比較多事，通常也要求比較高的投報，5%都算辛苦錢而已。
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:19:00就真的有房呀，下禮拜要轉貸幫大家釋放掛1水位，很佛心的我
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:20:00就真的很奇怪啊 喊空十幾年 一邊空一邊買
作者: baseba1l (土撥鼠) 2024-10-25 14:20:00
最近流行聲稱自己很多房但很怕房價不跌,哈哈
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:21:00我爽呀，打爆你們這些假投資客忒開心
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:21:00流行很多年了
作者: baseba1l (土撥鼠) 2024-10-25 14:22:00
覺得放輕鬆一點啦，沒賺到就沒賺到啊，何必氣急敗壞
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:23:00上一個這樣的我也忘了是誰 不過每個也差不多 記不得id也正常
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:24:00我想到我某些朋友 剛好2019年離開半導體業 或離開海運業
作者:
s8752134 (AndyChen)
2024-10-25 14:24:00喊空一直買的指標人物不就是張四房?
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:25:00可能剛好錯過這種行業的爆發期 房仲代銷其實這十來年爆發期大概有2-3次 如果做了5年又都剛好錯過 是蠻傷心的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:25:00張金甌喊空之後應該是多買一間 它本來就三間
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:29:00比較起來 nova也算是錯過這幾年爆發期 但他就蠻能拚的一樣是感覺有點東西 心態上健康不少
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:30:00你們這種吃滿限貸政策的在替代銷擔心錯過時機，是不是搞錯什麼了
把人性考慮進去嫌貨才是買貨人大漲=沒事做. 人從房版消失了盤整=喊空. 想要偷偷進貨
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:31:00手上有房怎麼樣都不擔心，最激動的通常都是錯過的人
作者: baseba1l (土撥鼠) 2024-10-25 14:32:00
但在批踢踢房版喊沒啥影響力，帶不了什麼風向
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:32:00不然就是想要吃貨的，好幾個都是，只是有些有承認有些還在反串騙
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:33:00我可能27~28才會進場吧，但漲勢應該是27起，我坦白說
作者: baseba1l (土撥鼠) 2024-10-25 14:34:00
手上有房的很多都108前買的吧，甚至101以前更早，根本也
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:34:00現階段壓不壓貨不干我事
作者:
akita690 (akita690)
2024-10-25 14:37:00房市跟股市不一樣，股市不敢接刀子，房市盤或跌反而是挑好貨的時候。
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:39:00是 我好像說過了 昨天有去下斡旋 代銷填我年初出的芭樂價說他要收集一些舊客人的低價斡旋跟公司討論銷售策略其實很多人都有動作 市場與市價是這些動作的集體表現
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:41:00填我PTT ID，說有個噴仔很會嫌價
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:45:00我覺得很多時間點都是人同此心 Lin大也貼了他買6000萬房時間點 氣氛正確 你應該做的事 是出去下低價斡旋因為循環速度越來越快 氣氛反轉 你要的房子跟價格不一定還在
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:47:00台支帶著 勇敢去出 不收就不收 你又沒損失什麼
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:48:00不了，我覺得被限貸打到是遜炮在做的事，你們比較合適
已開，但是對方法人戶不差錢，感覺他有想要的價格，但我那個價格可以買新預售啊
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:49:00而且這種貸款成數我歐印銀行股都贏房
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:51:00反正有立flag 2027, 給推，回頭再來看就好
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 14:52:00房子都是108年前買的等於錯過這一整段大多頭但宣稱2022空頭和限貸都有預測到(不過多頭沒有)這樣算不算俗語說的壞掉的鐘一天也會準兩次?
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:54:00你買我的房子，稅讓你付，你就能真真切切知道我沒錯過
如果我說這時間其實才適合我們投資兼自住的人看房下斡你信嗎？
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 14:55:00錯過 看錯這波 自己沒賺到 但看到別人賺到 那種痛苦相對剝削感 是比賠錢還痛苦的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2024-10-25 14:55:00棄房哪有差 有需要的時候隨時都能多一間出來啊
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 14:56:00股市不就有一種說法 賣飛了少賺比賠錢還痛苦
其實最近的限貸我也怕怕的，所以接受了3%的高利率，這些理財房貸我都拿去做了美債槓桿，雖然目前還虧損，但…也這樣借了一千多萬出來了，所謂的限貸…應該還是卡在某些人吧
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:58:00我也想吃3%的高利率，可是轉貸好像最高2.4%而已，難過撥款完再來回報最終利率，說不定也是3%
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 15:00:00要找人接手不就丟到市場上賣就好了XD
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 15:02:00你不信我有房，就你來當這個冤種不就好了？還能幫忙負擔稅
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 15:03:00我沒有說你沒房喔，你說你多數108年前買，我信阿不過行情價賣不肯賣，要溢價超多+稅給別人付才賣你這樣要當空軍司令，有點口是心非呢
作者:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 15:04:00那你幫我說服KrisNYC買，稅他負擔，我分紅你5%
作者:
Zexion (Zexion)
2024-10-25 15:11:00給我一個股友很像，GG砍在8月阿呆谷，還嘴硬要等美國新爸爸出來再買，結果現在整天看衰別人資產
作者:
elven (elven)
2024-10-25 15:57:00你要算物件就單純算物件，再來算槓桿之後(有借貸資金成本)投報，沒有混在一起算的。現金買股投報 vs. 融資買股投報，概念一樣現金買0050的投報，為啥要扣除融資成本?本金就是200萬，你可以選擇銀行定存，買0050，買50正2，買2330，沒有任何一項投資要扣借貸成本，要扣的話通通扣啊，銀行定存也要扣，那投報就變負的了!單純算物件投報率(總價)，會看到台灣的租金投報大約是2%，這是合理的而且具有參考性的加上槓桿之後，因為每個人的舉債條件不同，算出來的投報當然不同，這也是合理的
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 16:41:00推92f 看錯近年房市行情沒跟上賺到這波 真的很痛苦 跟過去手上有沒有房一點關係也沒有
作者:
blargelp (bernie)
2024-10-25 17:43:00嘿嘿 還想點名公審，結果大家都在笑你：（
作者:
JODOMADY (JODOMADYLA)
2024-10-25 20:05:00嫌貨人才是買貨人