看了過去一些文章
自從平均地權條例上路後 質疑聲不斷
大部分就是
預售鎖盤爽到建商 價格由建商把持
導致預售屋上漲等等等
我的想法是
禁換約轉售 不會被投機客一直洗上去
沒有所謂 舊預售壓新預售
反正本來就會疊上去
禁換約轉售 反而少了很多投機客
炒作者退散後 回歸市場區域價值
這樣不好嗎？

他們自創的理論 反著看就對了

很棒啊 阿都禁轉了 為啥限貸還要朔及既往？

現在不是禁止轉讓？沒看到我都樂買兩間預售屋你不知道我對預售屋都很謹慎恐懼的嗎他不禁轉讓我可能才買一間另一間買中古勒不過，我是投機者嗎？？？

禁轉真的很好，不然沒管道拿到淺銷價的真的很幹讓建商把持價格有什麼不好，他會帶你飛啊

預售屋拉價和投資客有關嗎? 你要不要再想想?

預售屋拉價我覺得剛投資客有關係啊 前期少少工程款 一次掃好幾間 沒多久轉單轉售出去 根本不用等蓋好就可以獲利不過看到ceca大跟前幾樓大大 我就覺得禁轉售果然是對的政策

這是銷售策略的問題.你第一期賣30,之後一年賣第二期35.這時候第一期就會很多人拿出來轉單32 33.你第二期很難賣,自然第三期你大概只敢賣40.並且你第三期得時候,第一期還是很多人再轉32 33..你第三期更難賣,並且第二期也開始有人轉36.到最後你第四期不敢推,第三前賣到交屋還有很多餘屋.整個盤的價格會被壓制在新案40,而預售案轉單一堆33.而如果不能轉單.你自己看橋頭就好,第一期我還不是一開始就買.我是胚車過去隨意看建案,結果剛好看到前交易過的代銷.聊一聊就因為買了重機的罪惡感所以順便刷一間.28.一年後的今天,不要講最高成交47.他後來完銷的最後兩個月均價4x.他這星期六要推第二期,我估應該均在40~43之間.因此你就看到,她一期可以跳價這麼多以外.因為買家都是預估好要過戶,像我過戶後還要放個五年.因此也不會因為預售屋轉讓失敗被逼著找人頭過戶.人頭會有很多問題,人家也要買房子或是換屋幹嘛的.或是你就不信任人頭,或是怎樣怎樣.所以交屋後通常還會有一波釋出,雖然價格比預售高.例如上面第一期30.交屋後可能會有很多成屋轉賣33成交.但很可能卡了一段時間都上不了35.直到大概一兩年後把那些人頭緊張的洗掉了,才會明顯往上爬.但是像我買的那個就會是另外一個故事.因為以目前局面來看,等牠成屋的時候,旁邊預售均應該都破45.外加買家絕大多數都並不是打算一交屋就賣.所以就算有交屋出售潮也消退的快很多外/.你都交屋了,旁邊預售案賣45甚至50..請問你要賣多少你賣個40不過分八.那你對比一下之前可以轉單的,還在35無法突破..XD你就知道為啥"預售屋不能轉讓"我就跑去刷兩間..XD喔對,我本來是要買另外一個案子的VIP..只是他開案拖到.因此才會胚車胚到不小心手滑先買一間墊墊胃.

哦 了解 原本想說 沒禁轉售前還不是被投資客為了獲利繼續疊上去.但如果是ceca大的情境.確實建商後續的推案就可能被壓縮.然後現在平均地權之後變為建商獨大價格一言堂這樣的意思吧 感謝懂了

當然反過來也是怕她拖到開案,到時候開案價格比之前講得更高.那不就倒楣,,,因此先買一間墊著.主要是,預售屋轉讓的投資客是最高風險不穩定能力差的那一群.你只要是準備好要過戶,基本上就是實力派之外.因為建商可以"主導一段時間的市場價格"那,實力派的買家+完全支配價格走勢得建商.你覺得會蹦出甚麼火花..XD你換成股票主力和公司派都是實力派和掌握大多數籌碼.你覺得那支股票會怎麼跑?想想當年的恆大.他狂飆的時候散戶都沒甚麼再買..主力自己買+公司派聯手炒作.散戶看呆了...康那香,美德醫都沒那麼誇張的籌碼集中.那時候無聊再放空,恆大我就不敢放.因為籌碼都在主力手上,你敢放空?會被嘎到嬤都不認得.

是沒錯啦..但股票跟房市的差異在 很難有主力掌控市場價錢差太多了？囤越多越貴這樣？

如果建商只炒作幾個建案的價格,會有問題.但你知道,建商都會串連的..XD這才是問題.因此他會變成"某一個族群全面被操作"也就是可能整個重劃區一併被聯手操作.甚至更大範圍的整區,例如整個北高..只要幾個大地主建商聯手,其他小建商就只能跟.他們透過土地就可以了.聯手吧土地炒上去,逼迫小建商因為土地成本高所以只能賣更高.然後再釋出價那邊做哄抬和定錨效應.所以他可以很快的炒作一大波價格起來.除非...你把外圍吵得比蛋黃區還高..那自然不行.不過通常,大建商又不是只有一邊的土地..XD所以前幾天還講過.例如高雄,美術館,農16,和中都.這邊建商做了一個操作.一開始農16漢美術館的土地都省著蓋,很少很少推案.先狂推中都,做基底.後來大噴的時候開始蓋美術館,踩著中都往上飆.但因為飆得很兇,所以後面也看到越來越不好賣.就在最近你看到,建商中都和美術館的推案又都縮起來.讓市場消化一下快速拉價和餘屋.然後開始推2020~2024這連噴兩波都沒啥推案的農16.因為濃16都沒啥推案,也幾乎沒有餘屋.所以她又踩著美術館的價格往上跳.美術館後來賣到6x就開始銷售卡卡.而農16最近要推案,價格6x~7x.直接利用"市場沒有餘屋,任何價格你只能吞"的特性.要從新定義蛋黃區的價格在6x~7x.之後,你就會看到農16的6x~7x之後甚至挑戰看看8x.如果農16例如推升到7x開始又銷售卡卡.建商...他就農16又停止推案,美術館也不推案.回頭再去推中都..大概推6x...XD你知道,這就是整個"技術線圖都隨便建商畫"的概念.他想要W翻轉還是盤整一根突破還是怎樣,都隨便他畫.因為銷售市場都在他手上,沒有扯後腿和搞混亂的預售屋轉讓.因此,這些區域價格就會變成"更計畫性炒作'市場是賣家決定的,除非你搞到建商要破產地主要破產的金融危不然他們支配市場銷售端.你只要想買新屋就吞下去.不給你靠盃的機會.不然去買中古屋.

那中古屋呢？

但你也發現0~5年的中古屋大多都是有不動產概念的賣家..XD自住戶很少5年內把家賣掉,自住戶大多換屋都是1x年以上.那你覺得農16的0~5年屋屋主,看到新案6x~7x.他要賣多少..XD也就是說你不爽被建商賺,那ok...買1x年屋..而1x年屋實際釋出量又不多..外加..這時候又不是市場只有自住戶賣家.阿我們這種更喜歡1x年屋的投資客.就又把1x年屋價格洗去逼近5年屋.因此整串市場的物件價格,全都被操作.上有建商,中有中短期投資客,下有我們這種中古屋投資客.主導市場....因為大家都實力派.沒人破壞市場,沒有賣家很急,沒有賣家快斷頭.極少數賣家要斷頭的也會被我們洗掉.例如你現在美術館正常的兩房15~20年屋你一坪賣35.你很快就被洗掉,然後翻首賣40.,而擬再回頭看2016年.2016年最大的破口就是,因為後面預售屋轉讓和成屋銷售的賣家.太多太多,外加一堆預售屋買太多過不了戶要斷頭的.才讓市場盤整個瓦解.這就是不安定籌碼,高風險屋主造成的現象.這也是我一直都對預售屋戒慎恐懼.當年我買17間預售屋,紅單賺一點點轉調10間.剩下七間預售都轉不掉全都過戶.XD成屋之後才慢慢賣.我非常清楚甚麼叫做市場被不安定籌碼給破壞的問題.以及為啥我紅單進入預售後都轉不掉的問題.阿一大堆過不了戶硬要玩預售的高風險賣家在內捲.內捲懂嗎.,...因為我覺得這樣形容比較貼切..雖然很對岸用語.就是一大堆賣家內捲捲到市場瓦解.因為它們不殺出,他過不了戶阿.又不是現在,你買預售基本上就是準備好要過戶.所以自己過戶就會規劃好資金和金流,甚至像我要養五年.而用人頭的,他在一開始買就規劃好用哪個人頭.之後還會有預售三四年給他慢慢準備後續.那之後這些屋主當然硬阿...全都實力派.屋主一硬,就不是內捲,而是大家比誰比較貪心了.so...市場最重要要研究賣家..買家都是吞下去.賣家讓買家有機會挑三揀四,市場才會被破壞.但只要賣家都很硬,那價格買家就只能吞下去.你1x年前跟高雄人講千萬房子,他們都說千萬豪宅.,你現在兩房千萬,高雄人還不是吞下去還當正常...XD想當年賣一棟透天,對面前一年有一棟透天賣了一千萬.我去那邊的時候,鄰居都稱那個屋主叫"一千萬""一千萬來了""阿那是一千萬的車""阿一千萬不再加"現在你買要多少??14xx吧..XD吞下去嚕...不然不爽不要買..XD

很清楚的說明，謝謝C大

禁轉是炒房的好政策 只能跟建商買 大家發大財

就算回歸市場機制，還是有人說太貴買不起啊XDD

禁轉是抑制了自由競爭市場，而任何亂動自由市場的機制通常都會有惡果，結局就是之後一兩年房價噴爆。不用我們假設任何事，結果都已經演給你看了！

而且持有時間拉長，導致量縮可是需求一樣旺，價格照樣上去，還更好拉價。

永遠記得,銀行放款要審核你的條件.因此只要是"計畫要成屋持有",基本上就是實力派.你不用期待一個月薪三萬的人可以買1300萬的房子.他就算用新青安,銀行也不會借那麼多錢給她.但是...他可以...買1300萬的預售屋好幾間.你知道這中間的差異是甚麼吧.當年美國次級房貸是怎樣?不就一堆沒工作的,遊民,或是麥當勞打工的.都跑去借房貸....XD但在台灣,你們自己知道銀行放款的審核是怎樣一回事.或是你看看,我們台灣全地球最屌的違約率.你再想想....一個能過戶的屋主,他有多硬.就算他是人頭,他也有三兩三..就像我中鋼的同學,他媽媽以前就想用他當人頭.是他老婆不准..XD2016年就是炸預售屋那些高風險高投機的買家.但今天,預售屋無法轉讓,而你看成屋的違約率..XD另外,以上的以上的以上.是不是在當年,預售屋不能轉讓政策下來之前.,就已經預告在先了..XD而現在的狀況是不是就是當初講的那個局面.哀,我們說話要聽阿.另外你看以上,跟甚麼"人口""工作機會"台灣人有沒有前"還是"投資客買不買""倒貨給誰""誰急了"是不是都沒關係.而是整個市場,進入了"被有心人更有計畫的惡性操作"局面.上面我講的一切是不是都是炒作...炒是動詞,是你做了甚麼.而不是無腦順著市場走.它們是"讓市場照著他的劇本走"...而這一切,是不是主要都是"賣家主導"買家?買家有任何掙扎的份嗎?沒有,你只能吞下去...不爽去租屋.反正,會有包租公買來租給不爽買的,例如我們.房子有人住就有人買.住的人跟買的人不需要一樣.

美國租金偏高主因是持有成本高，房東需要讓租金cover利率跟property tax ，而不是集體哄抬。事實上紐約一大堆散戶持有租金便宜的老房子。會哄抬價格那都是物業公司蓋的專門只租不售的新大樓，例如LIC/跟下城區這幾年蓋很多，但紐約在地人根本不租那種大樓，那是外地白領或網紅傻傻得跑去租

投資客不能洗 建商洗 有差？