https://n.yam.com/Article/20250103735933
房價全面反轉！葉凌棋：2025年最重跌15％「會有2種跌法」
受到919央行第七波選擇性信用管制影響，房價由漲轉跌。26日永慶房產集團舉辦2025年
第一季趨勢前瞻報告記者會，揭露第四季的政大永慶房價指數，全台季跌幅達2.9％，七
都也是全面反轉，尤其高雄市單季下跌4.5％最多，並預估2025年房價因應不同區域情形
，將有7％至15％的下跌空間。
本次趨勢前瞻報告的網路調查分析，包括「民眾房價看跌比例超過看漲」、「信用管制與
房貸緊縮下，53％購屋意願降低」與「46％消費者認爲房貸緊縮到2026年」以及「房價下
調10％至15％，購屋意願會提升到61%」，都顯示央行政策之下，買氣觀望，並期待價格
有所修正。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估，2025年房價因應不同區域情形，將有7％至15％下
修空間。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
受到房貸緊縮、信用管制發威，涵蓋1800間房仲門市實價交易數據的政大永慶房價指數，
第四季正式由漲轉跌，七都季跌幅依序為高雄市的4.5％、桃園市3.3％、新竹縣市3.1％
、台北市3％、台中市2.3％、新北市1.8％與台南市下跌1.6％
永慶房產集團的報告中也揭露，在數月連續量縮後，11月成交量較6月減少44.3％，不過
，相較10月對比6月的量縮50％，回升了5.7個百分點，顯示價格下修，交易量有所回升。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，依照新屋開工後施工3年，推算未來預售屋完工量
，未來三年恐怕將有40萬戶新屋完工量，因此銀行房貸房款水位吃緊、排撥時間長的情形
，2025年恐怕仍無法緩解。
他表示，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突四大變數影響下，預期明年房市呈
「量縮價跌」格局，全年買賣移轉棟數估計27.8至28.8萬棟左右，較2024年減少18％至21
％。
葉凌棋說，在房貸緊縮與信用管制影響下，已經扭轉民眾對房價上漲的預期，明年剛需強
勁的區域估跌幅7％至10％左右，過度投機炒作的區域，房價則有10％至15％的跌價空間
。
至於跌價趨勢，葉凌棋分析，明年第一季最大變數在美國，若沒有重大國際事件，房價可
能是每一季修正2％多，但若有一些國際變因，並連帶影響到台灣，單季跌幅就會比較大
，但整體來說，價跌量縮是確定的。
心得：
投資市場瞬息萬變，今天的利多，隨時可能成為明天的利空
看房板掌握經濟情勢，每天都有假利多

我覺得還是看股市 看VIX指數 國際股市感覺又要噴出了

就沒必要給永慶賤賣 委託別間的即可 沒必要跟永慶買15%降幅以內的房子 找別間買應該更便宜純就他講的話就是這樣吧

被大人打要喊痛，知道嗎

看不懂二樓的邏輯

笑死！永慶房屋仲介再約看房，我就用這人講得話洗仲介的臉會跌的東西幹嘛鼓吹我去看XD

房仲成交才有錢，跟屋主說越晚賣賠越多，被嚇到的就會自己降價了

不意外吧 FOMO仔一堆的時候就是高點反轉

房子別給永慶賣 他會瘋狂洗你降價

難道要把委託給永慶的案件收回了嗎,各位投資客?這樣永慶就不要怪信義搶案件/..XD

這不是大家都知道的嗎？擦鞋童理論啊。在股市或房市，當FAMO仔或跟風仔也進場的時候，就是反轉要跌的時候。

一個跟屋主說會跌,一個跟屋主說我幫你賣更高價.這覺得屋主會把約給誰啊..XD

可是信義房仲最近也說屋主便宜賣很好殺 這已經是全面共識了

但信義會跟屋主說我幫你賣多高多高.XD他講給買家聽的話又不會講給屋主聽.之前信義不是得罪一堆人,就是這種手法搶物件其他人的專約被信義搶得不要不要的.

自己不會去實價登陸看喔 連台北一個月才成交那幾件 笑死

舊文要放幾次

那麼，台慶也是永慶品牌嗎？旗下房仲品牌包括永慶房屋、永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台慶不動產，亦有永慶代書、永慶建設、永慶代銷和永慶慈善基金會等公司

現在唱空的都是魯套的殺父仇人，這輩子都壓在房子上了你給我唱空？？？？房仲只是手上數據多看風向比較準而已，能賣高價抽更多何樂不為，問題就是賣不出去，各位多多覺得他們不夠會賣可以自己賣呀科科

不重要阿..市場才不管你是什蛇出來了.仲介彼此也在競爭當中.當你的立場目前不利於屋主.那屋主很容易就倒戈到你的競爭對手那邊去.這就是市場現象.就算真的是實話.現象還是會發生.更何況如果另外一邊做出上漲的數據.這也讓我想到之前太平洋房屋的數據.然後南部的投資客在抓頭"靠邀,那個整個都市才兩間門市""他統計的南部數據有啥屁用阿"阿問題是他有數據阿,他照數據說話沒錯.但是後續....你看他連僅存的分店都消失了.商場就是這樣子..你做了一個宣示,那市場就會因此而產生變化.那你敢說出某些東西,就要承擔變化.

那就看現在是賣家珍貴還是買家珍貴囉，可能永慶沒有各位多多敏銳看不出目前真實風向吧

永遠都是賣家珍貴..XD你去當仲介或是你常常做交易就知道.你當買家,你是會收到仲介送禮和噓寒問暖嗎?(除非成交了但你沒看到多少仲介私底下會很不爽很多屋主.凹她掃地凹他洗馬桶凹他幹嘛.仲介幹嘛作賤自己被凹?因為他是賣家他是屋主.這是現實問題.不然..你去問率過頭,屋主珍貴還是買家珍貴..XD他當過店長的.你可以聽他當店長的時候店內的制度是怎樣.至於買家,一堆只要惹到仲介不爽,就是line封鎖..XD

房市轉空,買方比較珍貴吧?永慶要接收信義的買家了嗎?

不會.因為買家是一種出現比例.熱的時候例如一個星期會出現5組出價.冷的時候出現1組出價...而房子,你要接到約才有一間,你沒接就永遠一間都沒有.開發案件是要付出汗水的.但買家,大多都是自己找上門.而物件和買家比例,淺在買家永遠遠遠遠多於物件.你不會看到一間仲介店接了20棟房子約6個月.但是這6個月只有19個以下的買家出價.他接了20棟房子的約,六個月可能出價就超過1000次.你說仲介會在乎這1/1000還是在乎那20個努力辛苦汗水的開發?除非屋主開價太詭異,行情1000開1500又凹東凹西又囉嗦.不然行情1000,屋主開1150底價1100.仲介都會很珍惜這個屋主...因此市場你要認清你的價值.不要過度膨脹也不要過度低估自己.至於我們投資客,我們永遠都同時是買家和賣家.投資客個體戶還沒那麼嚴重,集團的買家可能會有一些特殊價值.畢竟集團很可能只要某個金額以下來多少吃多少.這種特殊買家才可能仲介特別照顧.不然你一個買家妳一輩子才買幾棟房子?並且你要買一間房子你是接觸多少仲介?人家幹嘛經營你?....你有本事不要說太多,你一年跟這間仲介店成交三比.你再來說人家會經營你這個買家..XD你這輩子都沒跟人家成交過,你叫人家重視你經營你?除非你是他的二舅媽...自己家人買房子肥水不漏外人田..XD

把風向帶到預期未來還會跌，就不會有買方，明年還要跌15％，我幹嘛現在買，又不是白痴

去年排隊搶預售的智障不知道現在怎麼樣了

買家跟永慶買最少砍15% 賣家不要給永慶賣因為他合理價是你得降15% 我這次試著講中文

現在買方少這麼多，量縮成這樣，還不珍惜買方就喝西北風了

少了一些但還是有不少.不相信你自己逐月把不動產轉移棟數全都叫出來看

要看的懂買方市場還是賣方市場啊，不要被過去榮景誤導

你告訴我現在交易量是低 中低 中 中高 高 哪一個..XD現在是從高降到中高...10月的時候免強算回到中.但現在還在中高.中高的量是要多低拉..XD是因為之前交易量太誇張開了一堆仲介店.那現在交易量下降,仲介自然每間店分到的成交數字就下降阿.之前狂開仲介店你又不是不知道.但是絕對數字嘞..地政局每個月都公布,可以去逐月叫出來看.你把2x年每個月都叫出來看一下.你在想一下現在交易量是多低?不要靠感覺做事情阿...

不過這種風向出來，買方應該是找永慶然後直接砍15%沒錯吧

輿論風向是會影響市場沒錯.但是不要對輿論和風向走火入魔.這樣會判斷誤差很大.

漲100%跌15%

永慶的銷售策略 要洗腦崩盤了各位屋主 記得收到永慶業務崩崩訊息馬上回他一句：好, 不賣惹! (終止委託)改掛專約給信義加價賣讓他知道誰才是老大 嘻嘻

存起來告訴永慶的業務 叫他讓屋主去降價 談不下來剛好洗他臉 XD

還是覺得看C大的買賣實務心得比較有意思看他講那個俄烏以阿我真的不行

一行人講一行話，常打滾的地方一定最熟

明年井噴20%2026

旗津區可以買嗎

買家沒有出斡旋，仲介根本不屌你反倒是有物件要賣，不要開價偏離行情太多，會有一堆仲介來找你甚至根本就不用要賣，只要是屋主，三五不時就會有仲介電話、信箱塞廣告

推文有料 還是需要務實跑市場的來說才清楚這段時間板上太多沒價值的文字了...

頂多回到去年三月前，後面本來就漲的沒天理

不用怕,多多都知道蹲的越低將來漲的越高

仲介也是需要開發業績管你屋主要賣多少能簽就簽先簽先贏 要怎麼賣再說囉！

嚇甩磨

台北跌到爹娘認不出來

再跌下去真的要斷頭了，唉

都轉去日本買房了, 誰還在跟你買台灣

跌了也好 可以再繼續低價買房

單看買賣移交棟數根本不准 要知道它包含交屋的預售屋永慶賣的是中古屋 統計下來就真的跌了 難道要說謊?不然把附近實價登錄拉出來 看這半年也沒有跌價還有賣方是比買方珍貴沒有錯 但是你是不是忽略不是每個賣家都可以本那麼厚 不計較賣出時間那些換屋族的 要分家產的 賭博輸的 那些賣家難道沒成本壓力? 現在貸款那麼困難 限貸令是假的?不要跟我說掛4 我問了起碼15家銀行 現在是年初喔理論上條件應該會比較好 但是 實際上每一間都很爛不管是利率、年限、限制屋齡 都比年底還要嚴格以上我講的是掛4喔 可不是掛1喔我919以前申請的掛4 就被卡住了 我還主動提可以給銀行業績，包括可以提高手續費、加辦房貸壽險喔都沒有用。事後專員跟我說就是楊金龍下禁令而且是私銀不是八大長老喔另外不是1個理專跟我這樣說 是好幾個不同銀行都這樣說有幾個我跟他都有業務往來，他沒必要說謊。

看窗口吧，前兩天拿一塊土地要掛四貸8成，隔天就核出來

只能說借高利貸買房的保重 你們大神講話顛三倒四

呵呵，跟屋主說會跌15%要降價賣，結果屋主不缺錢還把委託抽走換給別人賣。然後跟買方說會跌15%買方會說那我幹嘛現在買會跌的？

很急的賣家是賣家的事情.賣家對仲介的珍貴性是仲介的事情..XD你把它混再一起解釋?另外中古屋過戶量也可以去查.而且這還牽扯到每個仲介品牌的間數.例如你本來在這個縣市有20間,這個縣市有100間.後來你擴張到23間,但這個縣市擴張到130間.你統計出來的一些數據會不會有問題.因此你要看漲跌.你為啥不直接找幾個大型社區看他的實價登陸?本版發生超多起.同一個月永慶信義的漲跌是相反的新聞那你要信永慶還是信信義?尤其在這種1~5%的數據.1000萬和1050萬.靠邀,你有在買賣就知道.這種數據你根本無法判斷.因為中古屋有屋況差有座像差.你光同一個建案你都無法判斷這個差距震盪是代表漲還是跌.你想,485和510這兩個成交價,在買賣中代表甚麼?因此真的漲跌你就是找十棟或20棟.直接看他實價登陸.這個最清楚.你在那邊看數據,要是因為蛋黃區惜售.你就看到跌.要是蛋黃區有一波交易潮,你就看到漲.你看那個高潮有意義嗎..XD更何況三天兩頭每家仲介的統計數字都不一樣>除了新警察,本版老鳥哪個不是嘲笑過這個現象.到底要信誰啊..XD所以說外行人橫行就是這樣..滿有趣的.低調久了,外行人就更橫行.而橫行的結果就是,更多人搞不清楚狀況,哈哈.另外銀行放款的怎麼會是理專?你是不是問錯人了?永慶其實他的高層很容易順風做一些消息.對永慶而言是這樣子.只要市場變冷,無論怎樣我就講的嚴重一點.好處是,之後只要稍微回溫,我就可以從更低的地方往上跳.那我之後再講漲就很容易.而一般買家有時間壓力,他無法撐太久不買房子.所以如果一直低迷"恐怕會跌",它們會一直不敢出手.但我先講跌了,他們就會想說看哪時候跌到底可以進場.然後一段時間(可能沒幾個月)我講漲了,他們就會衝過來買.這樣會在非強勢漲價期間,會有更好的銷售格局.你可以翻這1x年永慶的新聞就看出端倪.他們在房市比較冷但又沒進入真的冷盤期,會故意極端化去講目的是製造輿論有"房價震盪感".可以消除買家對"是否進入長期熊市"的預期心態.只是這是他們高層的想法,可能沒特別顧慮到基層.你基層就灰去了.你開發的磚約,就在上面的講低迷的時候,被別家仲介說漲的搶走等你說漲的時候,別家仲介成交了...你在那邊哭哭.一個委售約簽近來基本上銷售時間都還是要好幾個月以上.更不論千辛萬苦弄來的磚約.而對屋主而言,你開1500,你的磚約專員跟你說現在下跌15%.要你調降到1300.而信義跑過來說,我有客戶想要找1600的物件,你這間很適合.簽給我,我去談看看.你看屋主怎麼想..XD你就跟專約說掰掰.然後簽給信義,結果是假買,但屋主不知道.之後你們高層又說要漲了.然後這棟成交1500...被信義成交走....而你在那邊捶心肝...XD這種故事不是仲介日常嗎..XD仲介是拿貨去銷售...你沒貨怎麼銷售?至於銷售.請問喔,你今天買房子.是你想買才去找仲介甚至自己在那邊看591.還是有一個仲介經營你了不要說好多年.有仲介"比你更早知道你要買房子"開始經營你個半年一年??當然是你爸給你200萬要你去買房子.你才在想你要買800萬還是買1000萬的房子.這時候你才去591上面看,貨跑到你家最近的仲介店去看/.那請問你這個舉動,是仲介經營你造就的?還是你主動上門?是不是你主動上門,並且你會接觸到哪一間仲介店的仲介根本.不一定.除非你二舅媽是仲介...肥水只漏親友田.不然會服務到你的"行銷"仲介根本就是隨機.最多就是你家附近的店有優勢..但是那間店哪個仲介服務到你.是不是隨機?而他要服務到你的前提是,他手上有一些800~1000的物件.可以給你參考和選擇.但是反過來,你今天是屋主,你要賣房子.你光在樓下大廳或是跟管理員聊天.是不是就會有仲介的資料.或是你有想要賣房子,是不是你三嬸婆六叔公認識的仲介.就跑過來遞名片.或是你終於簽約給一個仲介.立刻一堆仲介找到你家,找到你的電話,跟你聯繫.物件大一點的會直接帶禮物到你家想要認識你.這是甚麼...這是"開發".你就看到行銷仲介像在釣魚,願者上鉤.反正買家是隨機的,並且是一個固定概率.你去經營..你根本很難經營.但是開發是主動的.你要跑大樓,要發傳單,以前要掛小蜜蜂,然後要到處留意有沒有人要賣房子.甚至要主動開發屋主.或是說你的店附近出了一間你覺得還有些競爭力的物件.你就要去反開發,去查屋主身分,試圖取得跟屋主的聯繫.這些都是你要付出努力才會有回報.也就是仲介不努力,他就沒貨可以賣.他必須努力才有貨.這還扯到簽到約之後的情況.買家很容易看一堆房子認識一堆仲介,每個都接觸一下而已.自己對房子有定見...仲介左右的很有限.因此仲介要做的就是清楚的介紹這間房子,大不了在有限範圍做一點動作,告訴你這間上周有人看過.口頭出價多少...你在不買就要被買走了.或是甚麼先帶你看很貴很漂亮的,在給你看很差很便宜的.最後才把目標物件給你看剛好適合你又條件不錯.但是對賣家喔..XD從簽約的下一刻開始他就要經營.他必須理解屋主的態度,底價大約在哪裡,有沒有急.簽到專約可能還對房子有一定得責任.貴一點的物件通常仲介還會去擺脫鞋,掃地幹嘛的.然後要經營屋主,在試圖去壓看看屋主價格可不可以低一點.但是又要顧慮到不能激怒屋主.這些都是仲介要花大量心思在上面.而且還要花大量時間.屋主各種脾氣都有.你要試圖理解對方的想法.並且建立好溝通管道.但是換來的就是,物件在手..銷售我有.也就是東西我有了,之後就是哪時候賣掉的問題.一間店50個仲介,你簽近來,至少其他49個都只能幫你賣.他們無法再簽.更不論專約,全天下的其他仲介都只能跟你借件去賣.而通常開發和行銷在成交後拿的傭金是一人一半.也就是說,銷售那邊的隨機跟你無關,你開發這邊已經抓緊緊.他們是隨機接到,而你是穩定成交拿錢.這還牽扯到如果你有心操作.例如屋主開2000底價1900,暗示你他1750可以成交.你就對外宣稱屋主要1850,讓其他業務去賣1850.你自己知道1750可以成交..所以你就可以大幅擴大你全泡的機率.這應該是專約仲介的基本手法,也是專約很容易全泡的主因之一.尤其大物件.你小東西以前兩三百現在三五百的就算了.但是千萬以上的東西,你想光4%也有40萬以上傭金.跟店拆也有2x萬以上.那接觸屋主拿到屋主資訊並且簽到委售約.對仲介有多種藥?並且...開發就是要努力要付出.屋主就是要經營.天上掉下來的屋主很少的...屋主跑到仲介店說他要賣房子然後你值櫃台剛好接到約的機率.就很低.這種情況還接到專約的機率就更低.專約大多都是被人家三嬸婆六叔公遷走.還有他的同學,朋友的朋友,媽媽的朋友,爸爸的朋友.因為屋主對陌生人大多都不信任,有人介紹才會安心.很怕他的房子被亂搞被破壞.因此你想拿到專約..你看你要怎麼拿?但銷售..XD套某人說的,你就沒事把你們店的物件到處po.然後櫃台坐好不要打混一值跑去廁所.然後只要有人要看房子,都很積極的跑.不要在吃喝玩樂,然後都把來電電話推給別的仲介去帶看.你就會有一定的穩定成交.但這在當年率過頭的店,他稱"這叫做你在使用並消耗店的資源"因此仲介店通常會更在乎仲介去開發物件.要去跑大樓,一間一間的跑,管理員一個一個的認識.並且參加一些活動聚會,增加自己曝光度.為的都是開發物件回店裡.這就是仲介要對賣家的付出.基本上你只要有固定在交易.你自己同時是買家和賣家.你自己應該很清楚,買家和賣家的地位和身分差多少...XD除非你永遠都找固定的仲介.不然你如果做大一點,頻率高一點,接觸的仲介更多更多.你應該非常清楚,賣家的重要性有多遠遠遠高於買家.最後一個有趣的.投資客你一定有自己嘗試開發和銷售過.開發是怎樣開發?沿街一路一路的敲門問你家要不要賣.到附近鄰居和里長打聽誰家要賣.或是看到空屋就去問出屋主身分然後找上門問她要不要賣.以上我都幹過,哈哈.然後明明屋主想賣,但是出價還被屋主趕出門.趕出門後還沒給瓷釦沒辦法刷電梯下樓.就不要臉的再跑去跟屋主說"可不可以幫我刷一下電梯"對阿,不要臉才能賺錢你不知道喔..我們投資客也是啦.至於銷售?哀,銷售不就591,網路po一po.之後就狂接電話要看屋.然後就狂跑去開門....房子是空屋夏天還超熱沒冷氣.在裡面很無聊,但是看屋的時間排滿滿.因此有些一看就知道來探價或是價格出的很詭異的.都嘛很沒耐心直接打發走...反正林杯又不是仲介又沒品牌.我得罪你又怎樣...你有本事去消基會告看看會不會成.你自己開發和銷售都坐過幾次.你應該也會有一定對買家和賣家的認知阿.另外這也是本版不是不時就會有一些對仲介的抱怨.買家大多都是抱怨被冷落,被嘲笑,被嗆.恩...這個有經驗的投資客一看到就知道."阿當然阿...XD...你是買家,仲介認為你不會成交.那把平時的不爽出在你身上剛好而已..反正又不會成交"尤其是拿了一大堆網紅或是專家的OOXX言論.或是網路上奇妙殺價奧義殺價教學的手段去對付仲介.仲介一定第一個不爽把你封鎖.因為..你一點都不重要.冷盤你也不重要.當然啦後來我們投資客幹嘛都不自己賣和自己開發..XD這..你也知道原因了吧.但也因此,我都不殺仲介費..當然我會有所謂的不含傭底價.例如開1000底價950不含傭我想拿850.這樣950含4% vs 850不含傭.中間就是你仲介操作的空間.並且通常只要有人出價你想撞看看,我就陪你撞看看.他下斡旋700我照樣陪你撞看看,反正去你店裡吃餅乾看小說.這樣仲介自己可以知道自己可以掌握甚麼..這樣你會更好操作.至於買...買的時候除非仲介自己報的.不然就是591把例如我要買1000萬.把我想要的型態的物件全都看過一輪後排順序12345.然後從12345出價一輪.一輪都不成,就拉價照12345的順序在出一輪.因此哪一個仲介會成交到我的物件...其實我不知道.甚至還發生過.這個開發仲介其實我認識,但是因為我廣告看到的是另一個po的.結果我斡旋單下給另外一個仲介去了.因此,你"行銷"要留住我?...你怎麼留?例如我如果說我現在要一間岡山15w/p成交,條件正常的電梯三房你經營了我10年....但.你先回家看你家有沒有這種物件.阿你就是鳳山的仲介,你就沒岡山的貨.你怎麼留住我這個買家?所以經營我買是沒意義的,反而賣的時候一般約我會開給你.我們狩獵是很主動的,銷售才是被動的.

感謝，從c大推文學到很多

另外一個很簡單的道理.是建商對代銷比較重要,還是顧客對代銷比較重要..XD代銷會為了顧客去得罪建商嗎?還是建商說5,代銷先拉到7,然後你買的時候幫你談到6.然後再去跟建商說"我幫你多賣了20%.

我炒房的朋友說不會跌欸