想請問各位
當初媽媽有一筆錢不過不方便讓夫家知道
於是都存在外公的戶頭
當初買地也是先從外公戶頭匯到我媽戶頭
然後再由我媽開支票給當時地主
不過最近外公資金控管有問題
我媽怕到時候動到她那塊地(純土地無地上物）
於是想用借名返還的方式要回來
地契、地價稅收據等等都保管在我媽這邊
請問這樣如果要回來需要課贈與稅跟土地增值稅嗎？
有問過幾個代書跟地政的人也看過網路上幾篇文章
不過答案好像都不太一樣
打去國稅局是直接說不用贈與稅，但也沒說需要什麼條件
目前我理解然後整理起來是
不管什麼方式，土地增值稅一定要繳，但其他稅務都不需要（不考慮繼承情況下）
但需要請律師跑訴訟流程，
不過是要請法院判決終止借名再去登記，還是法院會直接判決返還呢？
另外，會不會有房地合一稅的問題呢？
當時買賣登記是97年，如果成功返還，
是單純外公名字變我媽的名字嗎？
還是會變成移轉日期109年，這樣就有房地合一稅的問題？
不好意思，對這部分完全不了解，
敘述可能有點冗長，謝謝各位的耐心！

借名人的借名登記契約之「借名登記物返還請求權」是基於債權的作用，而非物權的作用。目前不動產所有權人是出名人（外公），而非借名人（媽媽）。因此外公將不動產過戶給媽媽，是因法律行為（借名登記契約的作用）而取得物權，因此土地增值稅是要繳納的，媽媽是在105年1 月1日後登記取得所有權，日後再賣出，適用新制的房地合一稅。重點是房地合一稅的成本如何認定？ps：以節稅角度而言，繼承最佳。本件以繼承方式，不必繳納土地增值稅，媽媽日後再賣出，可適用舊制的財產交易所得（土地的部分不必繳所得稅）。

樓上的,真佩服敢下結論,節稅角度是繼承.............笑(哭)財產稅,所得稅,以及未來財務規劃是要整體考量.......

用繼承的風險太高，到時其他有繼承權的兄弟姐妹想分

以法律觀點而言，分年贈與，但稅負最高。因為主張借名登記，金流是從外公到你媽媽的帳戶，再由你媽開支票支付買賣價金，覺得從文中所述，也看不出錢實際上是由你媽媽支付的。其實應該還能找出一些方案，但既有資料只有這樣子，況且也是網路討論而已。備妥資料，去多找幾個專業人士付費諮詢唄。

房地合一如果是繼承以繼承時的公告現值加成當年度消費者物價指數，為取得成本

樓上，本件外公取得不動產的時間點是在104年12月31日以前，有函釋內容是繼承人再賣出時，可適用舊制的財產交易所得。

謝謝補充

持有20年以上的土地增值稅及房地合一稅合計，跟遺產稅相較，大概都能得出結果。況且從本文中得知，地價稅是要繳納的，就知道應該不會是不課徵或免徵土地增值稅、免徵或不計入贈與總額。除了繼承或走借名登記返還路線，有沒有其他方式？當然有啊！例如：外公賣掉土地，把錢逐年給媽媽，然後去分析相關可能的結果。可以把各種想到的方式，通通分析一遍。但要妥備資料，找到真懂的專業人士付費諮議。土地的所有權移轉登錄的過程，並不會有契稅的問題，這就是我一直沒提契稅的原因。如果從民法角度（法律形式）的話，我認為應該課徵。稅法看實質課稅原則（經濟實質的部分）能不能救你媽？問題還是在買賣價金的來源及流程的事實認定問題。

開徵土地增值稅地區免徵契稅，所以目前是土地免徵契稅

土地價值是多少？有多少資金可以動用？都會影響操作，稅務規劃牽一髮動全身，不是這麼2句話可以解決的。有時候說不定繳贈與稅還比較划算

國稅局人員是很保守的，到時候記得上來回報處理結果。你媽這個案件其實最晚在104年12月31日前就應該要處理完畢了。高高行有個案件，爭點是稅務上借名登記如何認定？昨天有研討會討論這個案件，看過一陣子會不會有學者寫文章？

希望可以看到處理結果

高高行那件並沒有被認定是借名登記，因此要繳房地合一稅（104年間贈與，105年賣掉，其實多撐個一年多再賣掉就不必繳房地合一稅了）。但如果被認定是借名登記的話，又要怎麼計算持有期間及成本呢？現行法令都沒有針對借名登記有特別規定啊！這種有疑問的東西，其實通常不去賭它，而會想辦法用其他方式看能不能解決？