新屋由子女設籍小心！他搞錯一事400萬免稅額沒了
2023-03-18 11:16 經濟日報／ 記者 游智文／即時報導
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示意圖。記者游智文／攝影
房地合一稅有自住優惠，自住滿6年，可有400萬免稅額，還有10%優惠稅率。一位民眾買
了新房，自已住在舊屋，把子女戶籍遷到新房，以為子女住滿6年，到時出售就可採用優
惠稅率，但最近要轉售才發現根本不適用。
原來，房地合一稅規定，所謂自住，必須是屋主個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，
並居住於該房屋連續滿6年。其中關鍵是「未成年子女」，該位民眾的子女都已成年，因
此不適用。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，這位民眾名下有二間房屋，一間在2016年以前取得
，屬於舊制，不適用房地合一稅，另外一間則是在2021年購買，適用新制房地合一稅，兩
間房子都是自住使用。
由於銀行帳單、交通罰單、水電單的通訊處都在舊家，覺得更改很麻煩，民眾和太太就沒
有遷戶籍，但為了辦理自用住宅優惠地價稅，以及考慮未來出售時，適用房地合一稅自用
稅率，仍在第一時間把成年子女戶籍遷入新家。
依照房地合一稅規定，持有5年內轉售課稅35%~45%，5年到10年課20%，10年以上也要課
15%。
但是如果符合自用優惠條件，則有400萬免稅額，且稅率只要10%。
舉例來說，一間房子出售如果獲利1000萬，符合自用先減400萬免稅額，剩下600萬元再以
10%稅率計算，稅額約60萬元。
但如果不符合，持有6年以後出售，則以1000萬元課20%，稅額200萬元，是自用稅額的三
倍多。
至於自用優惠須符合三條件：
第一、售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
第二、交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
第三、個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
鄭文在說，很多人沒注意到必須是未成年子女，以為只要子女戶籍遷入就可。上述民眾就
是其中之一。日前該民眾動念把新買的房子賣掉，和地政士一聊，才赫然發現只把成年子
女戶籍轉到新屋，不適用房地合一稅自住優惠。
他說，這對夫妻發現後，立刻把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但要適用優惠房地
合一稅，已必須重新起算，再等6年。
鄭文在表示，果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，最好
把個人的戶籍遷入新制房屋內，若是 子女也必須是未成年子女，避免他日想賣新制房屋
，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。
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