→ Intension: 而是3000萬房，1800萬股，房再貸8成買股 11/25 18:33
你打算貸款2400萬，共持有4200萬股票。
→ Intension: 以上是例子 11/25 18:34
→ Intension: 不知道有沒有敢這樣作，或是這樣作的風險是什麼 11/25 18:35
→ Intension: 有沒有人 11/25 18:35
→ Intension: 這樣開1.5倍槓桿應該還好吧？ 11/25 18:38
不算房屋的話，你的槓桿是233%
→ Intension: 而且如果真遇到熊市，房貸利息還可能降低很多 11/25 18:44
假設你一年開銷120萬，30年期貸款2400萬，年息2%，本息平均攤還一年攤106萬。
假設剛投入股市就吃50%跌幅，之後10年每年漲7%。通膨2%。
(這個熊市我想並不算非常harsh)
股市跌50%時，房價跌25%，也沒有增貸的空間。
且你已經辭職了，如果銀行只讓你貸6成或5成，即使房價沒跌也難以增貸。
你的資產與負債會長這樣:
股票 負債 開銷 還債
4200.0 -2400.0
year0 2100.0 -2400.0 120.0 106.0
year1 2021.0 -2342.0 122.4 106.0
year2 1934.1 -2282.8 124.8 106.0
year3 1838.6 -2222.5 127.3 106.0
year4 1734.0 -2160.9 129.9 106.0
year5 1619.5 -2098.2 132.5 106.0
year6 1494.3 -2034.1 135.1 106.0
year7 1357.8 -1968.8 137.8 106.0
year8 1209.0 -1902.2 140.6 106.0
year9 1047.0 -1834.2 143.4 106.0
year10 870.9 -1764.9 146.3 106.0
(yearN+1股票 = yearN股票*1.07 - yearN開銷 - yearN還債
yearN+1房貸 = yearN房貸*1.02 + yearN還債
yearN+1開銷 = yearN開銷*1.02 )
房價10年後也漲回3000萬了，現在你打算怎麼做?
或者到第幾年時，你會受不了而賣掉房子?

而是3000萬房，1800萬股，房再貸8成買股以上是例子不知道有沒有敢這樣作，或是這樣作的風險是什麼有沒有人這樣開1.5倍槓桿應該還好吧？而且如果真遇到熊市，房貸利息還可能降低很多為什麼槓桿要不算房子呢?槓桿不是以總資產算的嗎？有配置20%的公債，2008才跌37%左右，會到50%嗎？而且還有量化寬鬆政策更正2008最大跌39%，但一年最後是跌26%熊市經濟不好，很大機會房貸再降息，

你確定QE會再奏效？

還是d大覺得以後量化寬鬆政策會沒有用嗎？

我覺得很難再有用

畢竟之前熊市用了2次都有用啊，2000年是因為很多公司都賣夢想才熊那麼久，現在很多公司是有良好的資產負債表跟營利的，而且fed可能讓股市一直熊嗎？QE不能一直用，所以現在經濟慢慢恢復就要縮債升息，下次才可以再用s大覺得很難有用的原因是?另外每年漲6%會不會有點少，就算從2008算，每年也還有10%平均，不是每年另外，如果真遇到熊，會動態提領，目前月花費3萬就算夠，一開始退休可能也不會大幅增加花費，會等資產到安全點數字再慢慢增加個人物慾還好而且如果房子不能算，假設按文中花費，會讓股票資產達到5600萬(含槓桿)，至少維持4%法則，不然一定會用完的10%是心想事成的設定嗎？了解。但如果按全球低利環境，利息高的話大家都不用投資了，直接定存就好還是d大認為低利不會持續呢？應該說如果真的一進場就遇到2008跌幅，會讓提領率至少4%以下我的意思是低利還只能用6%的漲幅來算嗎如果房貸都用2%了，為什麼股票漲幅只用6%來算呢？如果低利環境持續，股票漲幅至少也有10吧用10%算真的很高嗎

d大是舉例說明開槓桿233%，MDD會多恐怖你無視可能風險，只看到可能報酬，只能說祝你好運如果喜歡槓桿投資，真心推薦來作台指期跟台指選無須負擔1.31%的銀行房貸利息

MDD是？

maximum drawdown

XD MD就夠了

同意，其實第一篇就說，有穩定薪水再考慮這種槓桿增貸投資。然後和其他方式槓桿相比，房產強項是連續寬限期

了解善意的提醒，拉過excel 了，如果不算10%，設7%(算太高嗎？)股市報酬，4200萬一入場跌37%，借2400萬，通膨3%，房貸利息2%，開銷60萬，這筆資產繳完房貸後大概第59年才花完(大概壽命也差不多了)，這樣算保守了嗎？更正，含繳房貸時間可用59年如果用6%，第32年會用完，但房子隨通膨上漲至7500萬，可以賣掉一半鄉下房(如花蓮，我還蠻喜歡的，3千多萬應該夠了)，剩下一半繼續買股或是7500萬直接住養老院，這樣考量可否?買鄉下

太多未知數，看後照鏡開車很危險，歷史可以參考，但沒發生過的事情，不代表以後不會發生，現在看似慣例的事情，說不定下次不會照慣例，計算數字很簡單，但還需考慮當下的心境，是否能堅持初衷，還是一個超預期的事情，影響原本的想法

平均7%不等於每年7% 過程中只要有一天你現金流爆掉就沒得玩了 股市不是只有長多 也有長空 例如2000~2010年2018也是空了半年不過當然也有可能一輩子都不會遇到 總之祝好運我也認同不要過度參考歷史 就像疫情發生前誰知道誰又知道疫情發生後無限QE威力這麼強有時候可能覺得反正出事美國會撒錢 股市以後不會長空反正就把自己交到美國手上 要錢沒有 要命一條不過我自己也覺得有生之年美國應該都會是強權啦而且還要考量到年老時可能會偏保守 如果資產減少會焦慮

還有7成的成功率不會歸零，還蠻高的嗯，也是基於相信資本主義的美國會在有生之年都是世界強權，出事可以無限QE，所以打算這樣做2000年的長空如前面提過，不是不可能但覺得機會很低(基於現在財報獲利性，無限QE等時空背景)，因為找不到2000~2010年的資料(按全美指數80%+美中期公債20%)，但中間也不是負報酬，再加上可以動態提領(60萬花費自己算可以過得舒服，可以在遇到熊市減少一半花費)，如果美國都長空，房貸利率按過去還可能調降，經濟恢復看台灣也沒打算升息，現金流要爆掉機會又更降低了更正，中間也不是"都是"負報酬如果30年內股票資產真的花完，雙北房應該也至少隨通膨上漲，如果真腰斬，應該發生很嚴重的事(剩1500萬)也可以賣掉去鄉下，一定便宜到不行。是平均7%，但這樣去算已經算很保守不是嗎？實際某幾年會超過幾年不會請教各位認為QE未來無效的原因是?QE現金不值錢，只會不斷推升資產價格不是嗎？年老後資產縮小心態要考慮是沒錯，可如果股票資產縮小，雙北房子按常理至少抗跌也可以維持心態吧？

開槓桿首要就是要想到不論何種狀況每個月本利和要還得出來把槓桿開到超過風險承受能力遇到大波動就是爆到時候就算漲回來 漲超過 跟爆倉的人沒有任何關係

樓上正解 問題就在於開槓桿 爆掉遊戲就結束了尤其原提問者又打算放棄現有穩定職業如果是持有現股 只要不下市隨便你凹我如果是原提問者 我會調去相對輕鬆的單位不過每個人想法不一樣啦~

Risk is in the eyes of the beholder. 26%爆掉風險是高是低，個人可以有個人的評價。

而且房子低流動性的特性 股災大家都沒錢 你房子賣給誰除非你要賤賣 那就是另一回事了

推d大熱心沒收入又槓桿，出事再賣房去鄉下，不如現在就去鄉下，股票比例更高，槓桿更小，也更符合房屋資產不要過高的思維有資產能選買房的，部分人會犧牲部分報酬來提升生活品質，買的都是已上漲房屋，回頭看都會覺得提早買較好（我不敢說“部分”是多大，避免討論失焦XD）買貴無所謂，怕的是錯估自己的人生資本，買到超越自己負荷的水準股市順風房貸套利，地點正確房價上升，房貸借越多賺越多但如果？股市逆風？地點錯誤？備案？但我覺得I大的做法，以家族資產配置的角度，是ok的，I大追求高風險高報酬，I大的長輩是低風險已買房，順利就大賺，不順也有新北家可以住，不至於到鄉下啦

最差的時候就..開始賣債阿 也不是嘎不過就資產歸零吧

你的人生只有一次機會，回測是拿來抓風險，不是拿來抓報酬如果你有3000萬資產，一年又只花30萬，那根本不用投資吧，就定存每年花就好了報酬最大化要幹嘛？你又不需要那麼多錢開槓桿投資就算只有1%風險爆炸好了，剛好你老了遇到的話打算怎樣呢？

7成還蠻高的????

Daze兄真的很有耐心

有四分之一當無業遊民的機會 我是不敢賭啦

謝謝各位的耐心分析，請教4%法則(現在可能是3%或動態提領)，可成功不花完，是用股80債20嗎(現在債太多似乎更不會成功)？，那如果4800萬元不買房，按上述配置，視市場情況提領(最多不超過4)，是否可提早推退休，也比較安全了呢？即使一開始跌50%，也還有72萬可花去鄉下也沒什麼不好，以前小時候花蓮長大的，只是擔心花蓮房子不保值，所以不去鄉下買7成真的覺得可以，相信美國

我們是無所謂啦 人生是你的

還是謝謝分析這麼作的風險，那如果都不負債，直接股債配，用3%去領，就算長空應該可以成功一輩子不花完吧？版上的各位真的很熱心，收獲不少

3%如果是指佔總資產比例，一定不會花完，但會不會有哪一年只能花20萬，則另當別論。你可以詳細描述一下策略，我稍微跑一下。你預期年開銷60萬，是否包括房租? 失敗條件是某一年的總開銷

用100%spy 測2000到2010(找不到債可以配)，最慘是前3年還有2008，到2010還是正報酬(雖然很少)，撐過10年就可以了，不負債去配置應該就可以成功吧？

低於通膨調整後的30萬? 通膨想設定多少? 股市報酬跟標準差抓多少?

嗯，假設房租4萬，過得舒服月花5萬，股災可降半通膨3%算高嗎？股市報酬7%如果真長熊就搬去鄉下，2萬房租一個月牛市每年花108萬，熊市就花60萬含房租標準差我不是很了解...不好意思就按保守計算感謝d大!可以請教如果60年的成功機率嗎

每個人的效用函數不同，也因此一直想強調本業的重要。用更簡單的方式比喻投資的風險：假設每年都有三次機會，可以選(1)穩拿10%，還是選(2) 一半機率拿50%一半機率-10%。如果沒有穩定本業的人，沒什麼選(2)的本錢。

別全押就可選(2)

b大說的沒錯。不過我是想用比喻描述各人效用差異，尤其現金流穩定性影響很大。實際上我自己是類似你說方式操作沒錯：平時求穩，但隨時留意市場出現的黑天鵝，出現時要小量出手(5%以下)參與難得的”正期望值遊戲”(年初是賭26364翻倍or歸零，結果是嚇人的十倍)，但沒有現金流後盾的話就做不到。

d大是用RStudio作蒙地卡羅模擬的嗎?

按照台股過去走勢 2008金融海嘯隔年 股市就反彈了按照台股歷史經驗 "應該"不會跌50% 然後花近十年復甦但也只是"應該" 未來很難說 像日本泡沫化 花了20年回來但D大給了一個最壞的狀況 推一個!!!!因為最近也有思考到這個問題 房貸與投資的抉擇

台股1990的12682，花了？年恢復，但應該不會再發生了吧，畢竟沒有外資炒作，沒有美元大漲，台GG基本面很好......

台股我就不敢這樣做，市場不大很容易被大戶操控的，台積電除外日本和美國情況認為不太一樣，日本是房產炒的太誇張泡沫破掉才造成災難，美國倒還沒有雖然也可能會有其他危機，但以美元的世界地位，股災要花那麼久時間恢復認為很難

無人認為台股萬八可能是歷史高點以後只會下修?如果美國無限QE成為絕響呢?最好測試一下股市萬一只跌不漲，槓桿能不能撐住

台股我不知道，QE快要結束了，下次遇到股災才可以再用一次，不QE，fed應該也有其他工具吧對美國的信仰就跟台灣很多人對房子的信仰一樣美國如果倒了，台灣一定不在了

買阿里巴巴的都賣房補倉了

先不談FED 到底還有沒有子彈可用。假設明年跌5%, FED會出手嗎？連續幾年每年跌5%的話，是 FED先受不了還是你先受不了？

不管啦 反正相信美國

fed 的子彈匝有無限發吧...

現在這個時機賭大真的風險很大,假設你壓下去這禮拜的行情又再一次能成受得了嗎?這些計算一下