最近父親剛走名下留了一間房子約20多坪，
土地公告現值90w左右，房屋評定現值38w左右（詳細數字記不起來，資料在代書那邊）
媽媽跟我（長子）討論之後意思是先把這間房子登記在她名下，次子有點敗家。
之後會立遺囑決定媽媽現在名下的房子約30多坪
土地公告現值120w左右，房屋評定現值69w左右
給長子， 原本從爸爸那邊繼承的給次子
那問題來了，上網看到應繼分跟特留分的問題都是針對現金的部分去作計算！
那不動產的部分也會這樣去作計算嗎？
以土地公告現值和房屋評定現值去作計算！還是用市價？
或是簡單一點一人一間都沒有問題？
就怕日後被以長子拿的餅比較大，房子比較大間的事被次子拿來打官司！
另外的問題就是預立遺囑要找
1. 找民間公證事務所公證遺囑
2.找律師事務所代筆遺囑
律師事務所可以提供法律問題諮詢，
那可以在遺囑上立但書，譬如說不孝就喪失繼承權等等之類的嗎？
那民間公證事務所也能作到上面所說的事嗎，還是就單純公證而已，遺囑有效無效沒他的
事？
麻煩各位神人幫解答。