作者:
cipherk (nobody)
2016-04-30 18:34:34事實經過：
當事人A
當事人妹妹B
買家C
代書D
前因:
* A跟B是姐妹關係，民國69年時共同繼承她們母親一棟4樓公寓，A分得3&4樓，B分得1&2樓
，她們母親心想1&2樓價值比3&4樓高，因此口頭分配頂樓與地下室歸A所有、使用。
* A於民國86年頂樓加蓋一層違建，使用至今，無書面證明與契約，只有姐妹默契與親戚證
明，報稅時B亦向公所人員說頂樓歸A所有，因此A也繳交稅金多年。
* A與B於民國99年因故曾共同簽屬一份證明,記錄地下室歸A所有,並由AB兩人與第三人(共同
親戚)共同簽名,無另外公證。
* C是對面鄰居，曾於多年前像A承租地下室放置物品，但目前無書面紀錄，只有鄰居可證明
。
* 另外4樓公寓目前產權登記不包含頂樓與地下室
現況:
B於去年(民國104年)6月將1樓賣給C,買賣過程中,B曾提到地下室為A所有,但代書D仍於買
賣契約中載明買賣包含1樓及地下室全部,現在C要求A將放於地下室的物品(雜物)清空並欲
建牆加門(原本樓梯下去就是整個地下室空間),若A不從,除將以訴訟手段要求並另外要求5樓使用權與拆除5樓違建
使用權與拆除5樓違建
問題：
1.C主張B與A的地下室使用證明對他們無效,是否真的無效?地下室只能給C用?
2.若"B曾提到地下室為A所有,但代書D仍於買賣契約中載明買賣包含1樓及地下室全部"屬
實,代書D是否有法律責任?
3.若"B曾提到地下室為A所有,但代書D仍於買賣契約中載明買賣包含1樓及地下室全部"屬
不實,B是否有法律責任?
4.地下室是否一定要照C所說清空或整理?
5.C是否可要求5樓使用權? (買賣契約沒有說明頂樓部份)
先感謝各位幫小弟解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
作者: cipherk (nobody) 2016-04-30 20:03:00
B那時缺錢,他們契約怎麼談的我也不清處,B連契約都不給A看推說找不到,後來還是去代書那看的
AB約定只在AB之間有效(公證也是)就A損失B賠吧當然BC關於地下室的約定(契約)對A也無效 找律師處理吧
作者: cipherk (nobody) 2016-05-01 03:20:00
感謝d大，如果可以還是希望可以調解，是否最壞情況地下室與頂樓都變回公用，變雙方都不能用？
1.我個人認為共有物管理契約在物權所有權部分大修後，依民法第826條之1第1項規定，必須到地政事務所登記後，始有公示、公信效力，能得對繼受人發生效力。上面說的是不動產，動產應該還是依司法院釋字第349號解釋處斷。公寓大廈則可參考管委會住戶管理公約等資料。但光這一點的爭議性就很大了。2.3.4.一般而言，如果是公寓大廈的話，地下室部分是屬於共有部分建號，而非專屬部分，而共有部分建號多半專有部分所有權人是以所有權持分持有，不太可能是所有權全部。但訂立不動產買賣債權契約（私契）是負擔行為，而負擔行為不以有處分權為必要，所以此不動產買賣債權契約仍為有效。至於地上室的物權契約能不能順利移轉登記成功以及之後的順利點交是涉及另一個債務不履行的問題。雖然說「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」此於民法第98條定有明文，但書面契約已白紙黑字這樣子寫，除非D代書承認筆誤或是C承認B的說法，否則B必須自己舉證才行。5.我個人認為還是同1.之看法。5.補充：如果能證明五樓違章的建築出資人是A的話，那C是不能要求使用五樓的，但他可以去檢舉五樓是違章。最後，建議去請教精通不動產的律師。
作者: cipherk (nobody) 2016-05-01 19:04:00
感謝t大的意見,我要消化一下...
其實可以更簡單直接的說這妳處理不來1.投降2.找律師= =
作者: cipherk (nobody) 2016-05-01 22:45:00
QQ 想說多收集一些資訊,應該會先調解吧C委推代書D要寫存證信函給我們,我們要現在就找律師嗎?
民法物權編共有物管理這部分，還有《公寓大廈管理條例》，你自己去翻看看，但很多東西光看條文還是不夠的。我自己晚上翻過謝在全的書有關共有物管理那一節，關於公寓大廈管理的部分，我還沒看到。這你還是去找專精公寓大廈管理條例的律師諮詢，一般人處理不來的。