打造可負擔住宅：來自紐西蘭的嘗試
圖文版網址：http://www.seinsights.asia/story/614/797/1207
編譯：林子豪
在全球經濟普遍保持低迷的同時，紐西蘭也不例外。紐西蘭的房價一直居高不下，導致越
來越多的年輕人買不起房子。根據今年度的國際房價負擔能力報告（Demographia
International Housing Affordability Survey），對美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳
洲、紐西蘭以及香港七個地區共337個城市進行的房價調查。結果顯示，紐西蘭的房價負
擔指數（註一）位居第三，僅低於香港和澳洲。因為高房價，造成紐西蘭有越來越多的「
窮忙族」（Working Poor），這些人雖有工作收入，卻只能一直租房，沒有能力存夠自備
款購屋。
約十多年前，在房地產業擁有多年經驗的Brian Donelly就已意識到紐西蘭房市的一個斷
層：許多「窮忙族」的收入已超出國宅規定的門檻，但收入又不足以存夠自備款購屋。當
時的政府並沒有積極的解決問題，房地產業者也沒有誘因來填補這個斷層，這個許久懸而
未決的問題讓Donelly決定在2002年創立紐西蘭住宅基金會（New Zealand Housing
Foundation，簡稱NZHF），希望可以結合政府、社區、金融業以及房地產業的力量，提供
可負擔的房屋來填補市場斷層。
目前NZHF主要提供三種服務：
1.NZHF輔助社區中的弱勢團體以及原住民蓋房和買房。俗話說：「給人魚，不如教人捕魚
」。NZHF整合一套木工訓練課程，傳授原住民蓋房子所需的技能，學成之後再到偏遠地
區替其他原住民服務，提供弱勢族群較可負擔的房屋。同時NZHF也與地方政府合作，轉
賣可負擔的房屋給許多老人以及身障人士。
2.先租後買計劃（Affordable Rental Programme，註二）
參與該計劃的租戶，頭五年繳付市值租金給NZHF，五年之後租戶可選擇把之前付的租金
退還然後轉換為自備款，再申請貸款買下房屋，之後就不再是付房租而是還貸款了。若
房價在五年之中上漲，租戶亦可獲得四分之三的差價來抵銷所需的自備款。
3.共有產權計劃（Affordable Equity Programme，註三）
參與該計劃的客戶，可以透過NZHF購買一棟房屋部分的產權（譬如四分之三），其餘產
權仍屬於NZHF。客戶須負責繳交所有與房屋相關的費用（如房地產稅、房屋保險、維修
等等）。客戶在未來也可以選擇逐步地買下其餘的產權，或者中止合約把所擁有的部分
產權賣出。
以上這些計劃志在協助許多收入較低的窮忙族，使他們步上買房置產的一條路。2009年
NZHF從政府、金融業者以及慈善機構籌借到2600萬紐幣（約5.5億新台幣），以「先租後
買」與「共有產權」的方式，在奧克蘭西邊的郊區提供70餘棟新房給符合計畫條件的低收
入戶，獲得大眾好評。
最初參加此計劃的Smith表示：「共有產權減低了我們的房貸壓力，使我們可以負擔的起
。當初聽到這個計劃的時候，我還不敢相信，以為這是什麼新的詐騙手法！」有鑒於當時
的成功經驗，近日NZHF更進一步的在其他地區籌備新建300餘棟新房，希望可以吸引更多
的支持和資金的投入。
可想而知，NZHF最大的挑戰就是其資金來源。NZHF雖是一個非營利慈善機構，成立之初也
確實仰賴政府補助以及捐款，但並不是拿這些資金來降低房價或房租，進而轉贈給低收入
戶，而是用來啟動前述的服務，使資金達到良性循環的效果（編按：有如聰明人基金）。
Donelly表示，他們正積極地與一些金融業者合作，希望可以建立更穩定的機制來吸引私
人投資。Donelly認為產業間的合作是個關鍵，包括政府、社區、慈善機構、金融業以及
房地產業。Donelly希望NZHF可以促進他們之間的合作，在未來提供可負擔房屋給更多的
紐西蘭人民。
註一：房價負擔指數（Housing Affordability Index），是以房價所得比來比較各個地
區的房價負擔，房價所得比的算法為一個地區的房價中位數，除以其家庭年收入中位數。
舉例來說，指數若為5，即平均每戶家庭要不吃不喝5年才買得起房子。2012年第三季的房
價負擔指數，香港為13.5、澳洲為5.6、紐西蘭為5.3。根據台灣內政部不動產資訊平台
2010年第三季的紀錄，台北市為11.1、台中市為6.4、高雄市為6.8。
註二：先租後買計劃（Affordable Rental Programme），又稱Rent-to-own，在英國以及
美國更為常見。香港在2010年推出的「置安心資助房屋計劃」也是同類型的資助置業計劃
。
註三：共有產權計劃（Affordable Equity Programme），又稱Shared Ownership或
Equity Sharing。英國政府也有提供相關的共有產權計劃
資料來源
‧How Communities Heal: Affordable Housing for All
http://www.nzsef.org.nz/howcommunitiesheal/HCH02BrianDonnelly.pdf
‧NZHerald: Trust's helping hand makes families at home
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10557514
‧NZHerald: Big low cost homes job set to start
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10839978
‧New Zealand Housing Foundation
http://www.nzhf.org/
‧Demographia: 9th Annual Demographia International Housing Affordability
Survey: 2013
http://www.demographia.com/dhi.pdf
延伸閱讀
‧「光房」的童話故事 久違了的香港故事
http://www.seinsights.asia/story/480/797/1079
‧創新起樓也可促進老幼共融
http://www.seinsights.asia/story/480/797/989
‧出租住宅的民間開發模式－大阪NICE株式會社
http://www.seinsights.asia/news/131/1209
‧10種金融業可以讓世界更好的方法
http://www.seinsights.asia/news/131/482
‧頭條日報：樓市量策—「先租後買」引申的經濟行為
http://ppt.cc/F0Hc
‧頭條日報：行行同行—資助房屋供應斷層 夾心家庭何去何從
http://ppt.cc/2zgY