2023/09/02 04:30文/記者朱語蕎
人生進入下個階段，可能就有換屋的需求。
受到央行升息、《平均地權條款》上路影響，近期買氣明顯降溫，尤其財政部加碼針對七
都進行管制性限制貸款，讓投資客無所遁形，在房市反轉後，首購、首換等自住客成為市
場主力，首換族雖已有購屋經驗，但所需條件與首購大不相同，該如何越換越好、如何做
好資金分配運用，是重要課題。
雖然今年買氣大幅降溫，但民眾對於未來房價走勢，仍保持看漲趨勢，根據僑馥建經與逢
甲大學合作針對民眾購屋意願與需求，有超過一半以上民眾看漲未來房價趨勢，在政府積
極打炒房的影響下，自住客已是主要客群，尤其在近年首購產品當道，換屋族需求更是大
幅提升。
「先買先賣」哪個好？ 先評估還款能力
通常在第一次購屋後，會陸續面臨家庭成員改變，像是子女出生、父母離世，或是因為工
作地點、小孩學區考量，而有換屋需求，雖然換屋族大多是雙薪家庭，但也可能正值小孩
就學，以及上有父母需撫養的「三明治」階段，資金運用更為重要。
面臨換屋的首要課題，就是舊有的房屋到底要「桒
先賣」還是「後賣」，全球居不動產情報
室總監陳炳辰指出，以「先買後賣」來說，等於同時間持有兩戶，首先得衡量自身資金，
若屬寬裕，自然免於所謂急買急售，減少可能買貴或賣便宜的因素。
但要是資金有限，得留意持有兩戶的現金流問題，是否需要用第一戶來增貸應對，或是已
婚者要先過戶給另一半，才能享有免於第二戶貸款成數、寬限期，或是其他一屋優惠上的
限制，為需要留意之處。
至於「先賣後買」，陳炳辰說，賣屋後資金上較寬鬆，若後續購置僅持有一屋者，自然可
享各項首購自住的優惠方案，甚至也包括現在最熱的新版青年安心成家方案。但如果先賣
掉，在覓屋的這段過程中，通常得有租屋支出，如今租金水位高，就要仔細估算好找房子
這段過程的租金成本，若一時找不到喜歡物件，在房價、通膨等逐年攀升之際，可能會發
生越晚買越貴，或是為了早點搬新家而倉促購屋的狀況。
若想換到更大空間，專家建議可往蛋白區找起，但要注意通勤時間和交通成本。
空間需求、學區交通 換屋族需求多
換屋族群通常都是生活狀態發生改變，最常見的就是家庭成員增加，像是結婚、小孩出生
、就學，或是父母年邁想一同居住等，這些都是空間需求或是住家位置的改變，以家有就
學小孩來說，學區可能就是一大考量。
陳炳辰表示，其實換屋族往往不單就某一原因而換屋，以小家庭來說，若打算生育，居住
空間、學區位置、接送上下學便利度、親子活動環境，都會一併考量，但通常面面俱到就
會反映在高房價上。
如台北市知名的師大附中學區，每坪單價達100-150萬元，其他台北市松山區的雙敦、內湖區的潭美，和信義區興雅等國小學區，皆為區
域高價地帶，要當現代孟母，口袋可得厚實。
陳炳辰建議，若能有親友接送照顧，或是課後輔導、安親等照顧，倒也不一定非得在昂貴
的學區地段購屋，就算非得講究學區，要在空間坪數與價格上達到平衡，中古大樓還是能
在單價上有一、兩成的討論空間，以屋齡換取學區房價，亦為可考量的方式。
退休族首重便利和醫療資源，住家周邊有醫院更加便利。
通勤時間換取房價 擁更大空間
另外一種換屋族群，則是因換工作或工作地點改變，需要搬遷至更方便的地方，陳炳辰分
析，若手頭資金不足，會建議以空間換取房價，尤其在現今高房價下更是必要的變通方式
，但還是以通勤時間一小時內為主，若太長的時間將會影響日常生活品質，而在估算時間
成本上，各類快速道路、大眾交通運輸切勿以正常時段衡量，且太遙遠的車程也代表交通
費用成本支出，即便有各類優惠套票，亦成為一筆固定生活開銷，是否划算都得衡量。
最後一種換屋族群就是退休族了，很多人辛苦了一輩子，在人生最後階段，希望能換到更
舒適的環境，像是由沒電梯的公寓換到電梯大樓，或者換到醫療資源、生活機能較好的地
段，又或者是以大換小，讓手頭資金更寬裕。
陳炳辰分析，雖然仍有一些退休族群選擇山林田野的環境，但事實上更多數的銀髮族群關
心醫療、生活的便利性，以及手頭上現金使用的寬裕度，常有換屋至醫療院所周邊、市中
心地帶，或是換成電梯大樓的兩房物件，相當切合實際。
工作地點、小孩學區設籍都會影響居住需求。
退休族以大換小 留意貸款成數
另外，近年流行的地上權住宅，也退休族可以選擇的物件之一，通成地上權住宅所處地段
都不錯，且房價也相對便宜，新房子不論是管理、屋況都無須煩惱，雖然有使用年限問題
，但以時間來算，其實已足夠。
陳炳辰表示，長年累月積攢資產的退休族，換屋就可不必擔心貸款成數問題，若真有買房
資金疑慮，可以自身其他資產實力，或子女擔保來取得較充裕的房貸。另建議無論如何都
以持有房產為主，切莫賣屋租賃，租屋市場對於年長者並不友善，且通膨也會耗損退休現
金，若長者在日常生活支出上有壓力，可考量以大換小，或以房養老等方式變通。
專家也建議，買房主要仍以坪數、價格來篩選區域，透過這2個條件交集，大概就能找到
符合地點，或許便宜的蛋白區機能較不足，但也有機會換到更大空間，在未來交通建設或
機能到位後，就可補足缺點，像是北部的林口、三峽、淡水，過去被稱為「鬼城」，在歷
經幾年開發後，現在已是許多年輕家庭首選。
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