如果高漲的房價是真的 2006 / 09 顏炳立
打開報章媒體皆可看到驚悚的房地產廣告，且幾乎是佔了全版，相信全台灣的房
地產媒體是最開心的，因為他們可以拿到的廣告量最大，賺進了大筆廣告費，房
地產業躍身所有廣告類中最大的產業，也代表這樣的產業的確是在樂透上。以另
類思考來看，若房地產真的賣得很好，為何這些建商大老闆要大量的砸廣告?過
去都在週末時才登全版的房地產廣告，現已提早到週四、五就登場了，無疑是希
望這些廣告能吸引更多人上門買屋！
最近北市具指標性的案子是，位於火車站前據說是五鐵共購，使用48 年，無產
權只有一張憑證，這個案子不斷的在打廣告，也是台北市高漲房價下的一個新的
測試，而民眾能否接受只有受益憑證的房地產，只有使用權沒有所有權，如果它
是真的，也賣掉了，那未來是套牢或是發財呢？淡水小坪頂過去在台灣曾創造出
『八掛山』的山中傳奇，賣出地的賣方結果也成了輸家，即使是買進地但開發沒
有成功的買家，也是輸家；這樣看來只有輸家沒有贏家，看海的日子、觀望觀音
山的臥姿美景，依然存在於有志的開發業主心目中的夢。『人是英雄、錢是膽』，
因為時機、因為自己的膽與智慧，以小搏大賺到了錢都是以億計算，這次小坪頂
案也是要以小搏大來玩它。
媒體一直在加溫不動產市場，而卡債風暴造成銀行獲利的下修及負擔加重，也造
成百貨、餐飲、汽車業的蕭條，是歷年來所少見，而最直接則是反映在民眾的消
費能力上，房地產則因為有夢，仍大力邁進。開發商不斷的在市場上追買土地，
由市區中大面積的地塊追到小地塊，轉而再追逐郊區的土地，似乎是餓昏了。淡
海新市鎮變成可以紓解資金與買到地喜悅的一個轉移點，買到到底是短暫的喜
悅，還是長期的痛苦，或許在買時並不知道。
而一般的投資人在追逐台北市的房子，當豪宅市場已非市井小民可負擔得起，便
轉而追逐小豪宅，所謂的小豪宅就是以小塊布料卻賣大塊布料的價錢，民眾開始
追逐市場上正大量出清的小套房，一坪買到70/80 萬，付了1,400 萬而可使用的
空間卻只有一個小房間，在這狀況下最擔心的恐怕是銀行了，民眾開始追逐的房
間數越來越少，坪數越來越小，為了要增加市場的購買力，建商玩弄著付款條件，
壓低了自備款，這似乎有買空賣空誘賭的意味。而要擔心的是在市場上，建商是
一個塑夢的人，而台灣政經體制不佳，使得有絕佳題裁可塑夢，所以這個夢就成
了有期待、有希望的夢。
2006/9
倒扁行動的主角意氣激昂地訴說著這次的決心，投資者也前仆後繼地不斷的買
入，因為週遭所有投資的夢似乎沖淡了投資的理性。看看台灣最近上檔的
REITs，有兩個剛上檔的居然破了票面的10 元，到底未來是看空還是大家沒錢可
買，或REITs 本身已不再吸引人了，這都是台北市高房價所隱約反應出來的。大
陸經濟崛起，富了海邊窮了農村，房價飆漲窮人買不起，仇恨的心態油然而生，
社會暗藏著不滿的情緒。而中國政府能適時實施宏觀調控，把操控整個上海的外
資作一個壓抑，使房價能降下來。
台灣目前的高房價已不是市井小民能買得起的，但仍不見政府有任何的政策，依
然鼓勵銀行拿了大量游資去衝刺貸款，當銀行虧錢政府也無法補助時，銀行可能
就得收攤了，故也造成銀行這時期的借款比以往謹慎多了，因為畢竟房價不是永
遠上漲。過去幾年來，只看到台北市的房價不斷上漲，而其他外縣市的漲幅並不
大，故造成北市房價有過熱的現象。
目前市場上唯一的賣點就是：捷運三鐵共構、低利率、高額貸款、通膨、及2008
年的夢，若這些促銷題材使民眾以小搏大，也就是，大部分介入這個市場的人是
借用銀行的資金，希望接手買的人出高價，藉以賺取差價，就像股市的融資一樣，
當市場下滑時就會面臨被斷頭的危機。而房地產因為氣氛容易使人迷失，當你在
作獲利夢時，賣出的人已躲在背後數鈔票了，若今天國民的所得、薪資的調漲皆
已落後房價的數十倍，面對高漲的房價的確是有夢最美，但投資得戒急用忍。如
果利率保持在低檔，不會驟然調升，北市房價也不會下跌，對投資者而言依然有
一個價格期待的時間與空間。
低利率只是在累積更多的投資量，不是代表去化過去累積的量，沒有賣掉的房子
一直在累積，今年下半年北台灣推出來的建案量有7-8 千億，成交的比例郊區是
10 比1，來10 組只成交1 組，房子越賣越郊區，坪數越賣越小，市場充滿了希
望，也充滿了危機。商用不動產市場雖在今年第一季已逐漸露出曙光，但價格依
然沒有超過當初的高點，為了彌補住宅市場漲而商用不動產市場沒有漲的不健康
市場，已使得投資人介入商用這塊市場而開始有獲利的空間，是可喜的現象，但
他是投資者，真正的使用者是否有填滿這塊市場，恐怕是價格最後支撐的指標，
而發財夢依然存在於台灣這些辛勤參與遊戲的投資者身上。
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