作者﹕羅永杰（房仲經紀人）
房地產行業自民國92年後大漲至現在已有近4年，造成大量年輕人投入房仲業。
由於投入人數極多，近4年房仲業過度擴張，今年銀行緊縮房貸、降低貸款成數，
精華區房價推得太高，又沒有利多消息釋出，房市鈍化，投資客退場、成交量萎
縮，許多仲介店頭，尤其是和買斷客配合的店頭紛紛關店。
今年1月至7月，全台共有129家房仲據點關門大吉，數字創91年後的新高！大台北
精華區，同業競爭過於激烈，原本一些為求業績不擇手段的不肖業者，各種欺騙消
費者或是惡搞同業的手段更是變本加厲，筆者茲分述如下，並提出反制之法以避免
讀者受騙上當。
(一)要求委託時謊稱有客戶要買
委託仲介業者賣屋後，又聲稱各種原因客戶不買，或嫌貴等。
反制之法：真假難辨，找個人品好，誠信佳的仲介從業人員，千萬別迷信大公司
大品牌。有些不肖大公司，廣告做的很感人，營造良好品牌形象，實質上已經將
各種欺騙法美其名曰「業務技巧」傳授給新進人員，都已經變成公司內部的標準
做法，不做還會被資深人員責罵。許多涉世未深的社會新鮮人，還以為做業務一
定要用這些手法才能作，無法適應就得轉行。
(二)假客戶：
找假客戶看屋向屋主回報自己很努力在做，或請假客戶偽裝和同行看屋，之後自
己再去找屋主要求房子給他賣。
反制之法：不專業的假客戶往往隨便看看，屋主一和對方聊天立刻可以了解對方
是否為適合的準買方。但是現在世風日下，許多專業假客戶騙多了，裝的很像不
易被發現破綻；找個人品好，誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術的最佳辦法。
(三)假斡旋，假要約
這已是偽造文書罪。（名詞解釋：要買房屋者委託仲介提出要約契約書或斡旋契約
書，向屋主表達購買房屋的條件和價錢，如果屋主同意買方的購買價格及條件，買
賣雙方簽署同意後買賣雙方均有義務按此一價格及條件成交。斡旋契約書另有斡旋
金，如果買賣雙方同意成交後轉為訂金。）仲介拿假斡旋契約書，假要約契約書，
騙屋主已有有誠意客戶，但價錢出不高要求降價，為防止萬一屋主同意出售，往往
有附帶特殊條件（如要親友看過或風水師看過才能買），或是出價極低屋主不可能
同意。
反制之法：要求影印要約契約書或斡旋契約書。要約契約書或斡旋契約書上有買
方電話，仲介會以此為由不讓你影印，可自己要求把號碼蓋住後再影印，說是要
留資料以免自己忘記。要約契約書或斡旋契約書上有買方簽名，如此一來就留下
證據，如果對方推拖不讓你影印表示他拿假的文件。
(四)嫁禍栽贓（明槍）
騙屋主或買方說本來會談成，因為某某同業以種種手法破壞所以無法成交。向屋
主要求降價，向買方要求加價，同時破壞同行在客戶心目中形象。
反制之法：這招真假難辨，找個人品好，誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術
的最佳辦法。
(五)嫁禍栽贓（暗箭）
A家仲介要向屋主殺價時，請同事偽裝其他各家仲介公司的業務打電話給屋主要求
房子給他賣，不管屋主說要賣多少錢（假設是1千萬），故做驚訝大叫太貴了，行
情才5至6百萬。向屋主殺價同時破壞同行在客戶心目中形象。往往是有買方出現時
，這招才會出現，屋主往往會密集的接到A家仲介以外的各家仲介公司的業務電話，
內容都是你這間太貴，如果你透露A家仲介的買方出多少錢，其他B、C、D、E、F家
的仲介就告訴你那是假的，不可能有人出這種天價，如果真有此價錢就快成交吧，
超划算的。
反制之法：自己多做功課，多上網查各家仲介行情，要買賣房子周圍多去問幾家仲
介行情，了解市場行情，惡質的仲介是少數，要收集情報要買賣房屋還真少不了仲
介，光靠自己既浪費時間又有產權糾紛的危險性。
(六)促銷
仲介帶買方看屋時，有同事打電話來或當面要求要這間屋子資料，有其他客戶也有興
趣要買。造成搶購的情境。
反制之法：該是你的就是你的，自己想清楚再買。買房子金額極大，可不是大賣場的
限時搶購。
(七)集中帶看
這不是欺騙，是業務技巧。通常要大公司才容易做到。發簡訊給旗下上百位業務員，
指定同一時間內帶多組客戶來看，客戶看到來看的客人人山人海，又被業務提醒要
帶支票或現金要立刻決定，一衝動可能就買了。
反制之法：該是你的就是你的，自己想清楚再買。多人看的房子不一定便宜，主要
是大仲介公司的銷售手法，也有可能是條件很好但價錢也比行情高的房子用這種手
法銷售。別被人潮沖昏頭了。
(八)辛勞苦假回報
向屋主或買方回報去和對方談判，假設屋主開價1千2百萬要賣1千萬，買方出1千萬
；仲介回報屋主買方出8百萬，另回報買方屋主要1千1百萬才賣，之後的幾天不斷
向買賣雙方回報，差距不斷縮小，最後經過多天從早到晚的不斷努力談判，終於成
交（事實上未必談那麼多次）。這招很常見。但是因為人的妒嫉心作祟，許多客戶
眼紅仲介表面上花了幾天功夫就能談成一個案子，服務費可收數十萬、數百萬甚至
上千萬，因此成交時不願付應付的服務費。但是並沒看見他們為了開發新案（房子）
回來賣，每天從早工作到晚，為了打廣告花了大把的鈔票；其實各行各業都有他的
困難ꄠ 往往要親身去做才會了解。不了解而否定別人的努力是不公平的。
反制之法：這招真偽難辨，有時候確實要談判很多次，找個人品好，誠信佳的仲介
從業人員才是王道。
(九)假見面談
假客戶進化版，直接找假客戶出來殺屋主價錢。
反制之法：自己多做功課。
(十)頻繁見面談
有點興趣的真客戶就約買賣雙方出來，但是是分開在2個小房間，由業務分別和賣
方殺價、買方要求加價。談法同辛勞苦假回報的方式，如果成功就成交簽約，如果
不成也可以殺屋主價錢一輪。客戶請仲介業者代勞就是要節省時間，用這種粗糙的
方式實在無法提升仲介業的素質和服務品質。
反制之法：要求自己和買方面談不要隔離在2個小房間，或要求價錢談好了才出來
簽約，不要浪費時間出來見面談。
結語
現在世風日下，充斥各種美其名曰「業務技巧」的欺騙手法，為了錢你爭我奪，
爾虞我詐，實在令人難過。許多大公司不但將欺騙手法變成公司內部的標準做法，
更有惡質公司，還偷同業的廣告板、割破同業的廣告帆布、排值班人員打騷擾電話、
跟蹤同業、派白衣人在同業門口站崗等做法；甚有被新聞報導仍不改善，自以為別
人抓不到證據而洋洋得意。希望消費者能睜大眼睛讓優質的業者好人出頭。