這一篇要談的法拍屋貸款的問題
法拍屋投標的時候，要投入底價的2成作為保證金
當標到以後，不用太高興，因為必須要在七天內湊齊所有金額
否則法院就會沒收當初投標所投入的2成保證金
這時候，就要找銀行行先「代墊」，之後再轉成房貸
那什麼意思是「代墊」呢？和「房貸」有什麼不一樣？
一般正常的房貸都會需要一個月的作業時間
要經過審核、看屋、對保等等手續才會核准
但是這樣的流程對於法拍屋來講，根本不夠，因為七天之內就要付清
於是，銀行就推出了一種服務，叫做「代墊」
意思就是銀行7天內先將所有款項付清，
之後等到銀行所有手續走完了以後，就會直接轉成房貸，
「代墊」的期間算是一種個人信用貸款，所以利息會比較高
從6％～8％以上都有可能
另外還會收一筆「代墊手續費用」，約為拍定價的1％
代墊完畢以後「一定」會轉成那一家銀行的房貸
那「代墊」有沒有其他限制呢？
有的，「代墊」會要求你的財力證明，財力不夠的貸款成數就會很低
而且「一定」要有「保證人」，「保證人」也要有一定的財力，
要被認為以後是有還債能力的人才行
要求「保證人」是非常機車的，因為這意味的這個「保證人」在這兩個月甚至更久
是「不可能」跟銀行借到比較大筆的貸款
為什麼？
因為聯徵紀錄中，會有一欄標明「保證人資訊」
裡面或註明幫別人保證了多少錢等等，
雖然代墊完以後，轉成房貸以後可以消除，
但是銀行做事都很慢，可能送過去消除都要一兩個月
只要被銀行發現有在做保證人，就會被認為「還債能力」有問題，
所以貸款的時候就會貸很低，借不到該有的貸款成數
那法拍的貸款成數呢？
好，這其實是裡面最重要的一個問題，因為貸款成數就代表「頭期款」要拿多少
一般財力沒有問題的，大概都只有7成
除非真的是財力太好，房子地點太好等等，才可能可以到最高8成
舉個最近去貸款的例子
月薪7萬，銀行有3～400萬存款的得標者，只是要去買一間200多萬的房子
竟然只能貸款7成，另外還要加上一個財力也不錯的保人
為什麼會這樣？我以前不是都說法拍可以貸款8成以上嗎？
因為現在有很多家銀行退出這個代墊市場
新竹企銀之前做的很猛，都在往85成衝
但是後來被渣打合併，完全退出代墊市場
兆豐也有在做，不過因為是公家機構，所以愛做不做，貸款成數也很低
板信則是都要看房子他們想不想貸款，要看地點，他們認為可以的才做
最後只有剩下聯邦，
這時候，市場就只有剩下他算有積極在做，於是，他說的規則就算數
所以，法拍屋越來越難貸款
另外，法拍屋「不點交」的是絕對無法貸款的
因為對銀行來講，這間屋子的產權不清楚，銀行不會冒這種風險
像其他如 房屋權力範圍只有二分之一、違章建築等等
都也是一毛都貸不到。
法拍的時候還要特別注意是不是「工業用地」
譬如說新店的「寶」字頭的路，有滿多都是工業用地
這種銀行就只願意貸款6成而已
所以，如果真的要去標法拍屋，請先問一下銀行願意貸多少，會不會貸款的問題
銀行都有訂透明房訊，資訊調一下就有，他會當場告訴你大概成數
不過，這都是理想化的狀況就是了
因為當標了100間都沒標到的時候，我很懷疑我自己還會去問第101間就是了。